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二手房中介“黑幕”





二手房介“四灰幕” 合同范本将断中介灰收入 来源:法制晚报 作者:张焱 2006年07月07日10:40 我来说两句(0)   北京市建委将推出二手房合同范本 记者发现每个中介门店平均一年只卖6套房 而运营费用超20万———

  记者今天上午从市建委了解到,市建委将推出二手房买卖合同和居间合同的示范文本。目前这两份合同已经草拟完成,正在进行第一轮征求意见和修改。


  据悉,将要出台的二手房合同范本分为二手房买卖合同和二手房居间合同。
“链家地产”市场总监金育松认为,合同范本的制定将杜绝二手房买卖合同中暗藏的对消费者不利的条款。


  二手房买卖合同便于买卖双方直接见面,可避免中介吃差价的现象,规避现金收房带来的风险。


  据统计,2005年北京二手房成交量共7万套,其中,通过房产中介公司交易的大概为一半。


  而资料显示,京城有营业执照的房地产经纪公司将近2600家,其门店将近6000家。也就是说,平均每家中介门店的年度成交业务量只有6套房左右。


  成交一套房按标准收取2-3%代理费计算,交易一套房中介的利润是1.2万元左右。以此计算,平均每家门店的年收入只有7万多元。而在北京,每个中介门店的年维护成本至少为20万元。很多中介公司都在用不正当手段维持着“生意”。


  灰幕一


  免佣钓饵吃差价


  “2000元买房”、“购房半佣”、“免佣”……很多中介公司表面上打出不收或收取低服务费的“优惠条件”。其实,他们往往是以此为诱饵,吸引客户,从中吃差价。


  有关人士提示,中介的利润应来自于佣金。按照有关规定,中介是不允许吃差价的。购买二手房时,一定要同业主见面,明确买卖双方购房价格与中介给出的价格是否相同。


  ▲个案


  家住西坝河的赵先生决定在自己家附近为父母买一套二手房。赵先生打听到,通过中介公司买二手房一般需要支付2%左右的中介费用,算下来,购买一套40万元的二居室,仅中介的佣金就要8000元。


此后,赵先生在报纸上看到一套西坝河附近40万元的2居室,打广告的中介公司称,这40万元的费用包含了所有需交纳的税费及中介费。于是赵先生爽快地按照中介公司的要求办理了过户、交钱、收房等相关手续。可后来赵先生打听到,他买的那套房子的出售价格其实只有36万元。如果赵先生按这个价格买,就算加上中介费、办证中保费、契税、印花税等,总共也不过37.3万多元,而剩下的近3万元落入了中介公司的腰包。


  灰幕二


  霸王条款”设陷阱


 



 许多不法中介在与业主签订房屋买卖或代理合同时,故意在合同中隐蔽设置霸王条款。或者只规定业主应该担负的责任,而对中介公司所应承担的责任“避而不提”。


  ▲个案


  陈先生需要一笔资金,于是决定把一套老房子卖掉。中介公司和陈先生正式签了一份《房屋销售代理协议》。


  协议签订后,中介公司倒是带了几拨人去看过房,可是一等两个月,房子还是没有卖出去。


  两周后,陈先生找到中介,想取消委托,中介公司却说,“您要现在不想卖了,得赔我们公司违约金。当时签的代理协议中有约定”。


  陈先生一看,协议中果真写着,如果由于陈先生的原因不卖这套房,陈先生需向中介赔付购房客户支付的购房定金作为违约金。陈先生说,两个月了你们也没卖出我的房子,哪有什么购房客户呀。


  可中介公司不知道从哪翻出一份某客户与他们签订的购房协议,这个客户支付了定金四万元。


  陈先生只好不情愿地卖掉了自己的房。


  灰幕三


  挪用房款炒股票


  “很多中介公司都不是光靠佣金吃饭,要让账上的钱动起来。”一位业内人士对记者说。所谓“账上的钱”是指在二手房买方将购房款交给中介托管,暂时滞留在账户上的资金。中介公司不仅用这笔钱吃利息,而且炒房、炒股。


  ▲个案


  签订了买卖合同之后,买房人的定金或者首付款会交到中介公司,直到银行批贷或者过户之前中介公司再将这笔钱转给房主。


  小吴是一家中介公司的业务员,他刚到公司的时候就发现,公司经常把客户的证件压在手里不递给银行,这样就延长了房子过户的时间,房主不能够准时拿到房款,客户无法住进房子。而中介公司就可以拿着滞留在账上的钱去收购房屋,或者进行各种投资。


  直到最后无法拖延的时候,中介公司才会将手续办好,把房款交给房主。但是,此时另外一批买房人的资金又流到中介公司的账户上,循环往复。中介公司不用承担任何风险,就可以沉淀现金供自己使用,像运作“小银行”一样运作中介公司。


  灰幕四


  现金收房卷款逃


  “现金收房”是中介赚取灰色收入的最主要手段。收到现金后,业主往往不办理正式过户,就将房产证交给中介。不法中介手握房产证,不是将房产转手高价出售,就是采用出租或抵押等形式将房屋变成现金流。


  更为可怕的是,个别黑中介还会拿房产证恶意行骗,然后卷款潜逃。而这些都会给业主造成数不清的麻烦!


  ▲个案


  王女士的



父亲因病住院。王女士与家人商量决定,用最短的时间将在公主坟闲置的一套房屋出售,以筹集手术费用。


  一家中介表示可以用现金收她的房产,并提出:一手交钱,一手给房产证,并和王女士办理了《全权委托公证》。王女士觉得没什么不可,于是就签字公证,收取了全额房款,并将房产证交到中介手中。


  三个月后,银行有人三番五次地打电话找王女士,催她速到银行交纳所欠的房屋抵押贷款月供。与此同时,又有公安机关的人打电话找到王女士,向她了解一起租金诈骗案的相关情况。这么多莫名其妙、突如其来的事情都与她已经“卖掉”的那套房屋有关!


  原来,王女士找的那家不法中介由于一时无法找到买家,便拿着王女士所签的《全权委托公证》及房产证到银行进行了抵押变现,并且同时以极低的价格冒充房东的代理,将房子出租给一些大学生。然后,这家不法中介拿着租房大学生交给他们的全年房租卷款跑了。


  链接


  银行资金监管百姓不“买账”


  为防房款被挪用,消费者可以选择二手房资金第三方监管业务,当前,交易资金监管主要分为经纪机构监管、银行监管、交易中心监管、律师事务所监管四种模式。


  然而,实际中消费者对资金监管的认知度和接受度并不高。据记者调查,早在2003年7月,就有银行推出二手房交易资金监管业务,监管收费标准为监管款额的千分之三至千分之五。据“中原地产”的一项调查显示,有六成购房者不愿意支付监管费。


  而记者进行的一项随机调查的结果是,在20名消费者中,有12人对“现金收房”可能存在的风险并不了解,有14人不愿向中介公司交纳代理费。


  50万-100万住房交易趋好


  据21世纪不动产北京区域市场部统计数据显示,在2006年1-6月份的二手房交易中,50万-80万、80万-100万的中档二手房交易量分别占总交易量的43.1%和22.5%,两者合计达总交易量的65.5%。


  从目前全市二手房交易总价分布情况看,30万-50万价位的低档住房交易比重继续下跌,同比下降24.9%;与之形成鲜明对比的是,中高档住房交易情况趋好。50万-100万价位的住房交易比重同比增幅27.4%,100万-200万价位的高档房住房交易比重同比增幅13.6%。


  银行资金监管流程


  买卖双方共同提出办理交易资金托管服务并签订《交易资金托管协议》


  客户到银行开设交易资金托管专户,并存入购房款项,由银行冻结


  客户办理按揭相关手续通过银行审批


  买卖双方到房管局办理过户手续






  借款合同生效,资金划入中介账户


  新产权证下发后,通知银行,公司发出交换指令,给卖方拨付购房款。


  具体交易价格分布比重表


  价位比重30万-50万8.9%50万-80万43.1%80万-100万22.5%100万-150万17.3%150万-200万8.2%



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