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分清“居间”与“委托” 买二手房小心中介陷阱


分清“居间”与“委托” 买二手房小心中介陷阱

案例一:分清“居间”与“委托”

郝女士生意繁忙,为图省心,她找了一家中介公司代办买房事宜。2009 年 11 月,经中介公司介绍,她买下了北京东城 区的一处二手房。入住之后,郝女士发现该房屋的供暖费没有结清。郝女士认为中介公司在房屋交易过程中审查失职,故起诉 至法院,要求中介公司为其支付拖欠的供暖费。 中介公司辩称, 双方不存在居间合同关系,郝女士签的是《单独委托过户协议》, 仅委托中介公司代办房屋产权过户。过户之外的事情,中介公司概不负责。

法官审理查明,郝女士确实没有签过《居间服务合同》,只签了一份《单独委托过户协议》。该协议约定:中介公司为 郝女士提供权证代办服务,郝女士支付委托过户费用 37700 元。法官注意到,该房屋的成交价是 165 万元,按市场惯例,委托 过户费一般不超过 3000 元。37700 元的费用明显高于市场价格,占房屋成交价的 2.28%,与居间服务费的收费标准颇为近似。 对此,中介公司的说辞是,双方签署了《单独委托过户协议》,“一个愿打,一个愿挨”。

法官向郝女士解释,《居间服务合同》和《单独委托过户协议》不同,二者对应的法律关系分别是居间合同关系与委托 合同关系,中介公司承担的相应法律义务也不同。缺少了关键的《居间服务合同》,郝女士很难证明双方之间存在居间合同关 系。听罢,郝女士对法官说:“我买房子的时候工作忙,就想找中介公司代理一下,不明白这‘代理’二字是指居间还是委托。 现在才知道,供暖费没结清是吃了小亏,没签《居间服务合同》才是上了大当!”思虑再三,郝女士准备继续搜集有力证据, 另行起诉,于是撤回了本案的诉讼。

消费者买卖二手房时,常说要找中介公司“代理”一下,却不知口语的“代理”一词在中介行业中对应着两种不同的法 律关系居间合同关系与委托合同关系。一些中介公司恰是利用了消费者的这种无知,蓄意混淆上述两种法律关系,从而规避责 任,牟取不当利益。郝女士的遭遇,就是中介公司混淆概念、“偷梁换柱”的典型案例。

居间服务是中介公司的主营业务,需承担较多义务和较大的风险。在二手房交易中,买卖双方是委托人,中介公司是居 间人。居间人不能以委托人的名义签订《房屋买卖合同》,仅能以自己的名义居中斡旋,传达双方意思,起牵线搭桥的作用。 居间服务受到《房地产经纪管理办法》等特别法的约束,法律方面掣肘较多,相关部门的监督也较为严格。

委托业务仅是中介公司的“副业”,内容主要是代办产权过户、代为办理贷款等,收费条件是完成委托的事项。委托服 务没有专门的行政法规、规章予以约束。

实践中,中介公司混淆居间合同关系与委托合同关系的手段有两种,一种是通过签约的方法:中介公司将上述代办业务 写进《居间服务合同》,使买房人产生误解,以为代办业务是居间业务的必要附随,二者属于同一种法律关系。二是个别中介 公司欺骗消费者以《单独委托过户协议》代替《居间服务合同》,一旦产生诉讼,就以“意思自治原则”(法院的判决应尊重双 方自愿签订的合同)为盾进行答辩。

案例二:防止中介的“口说无凭”

张小姐想要购买一套二手房自住。该房屋价格略高,令她犹豫不决。中介公司的业务员李明(化名)向她游说:“我们公 司在银行有关系,贷款的利率也可以打七折!但是,为了不暴露银行的关系,这个承诺不能写在居间合同上。”李明还口头承 诺,如果房屋没有成功过户,中介公司免收中介费。张小姐盘算:利率打折后自己就能够买得起这套房子;即使房子没买成, 也不用给中介公司钱,不妨先签合同试试。在中介公司的安排下,张小姐与房主签订了《房屋买卖合同》,并与中介公司签订 了《居间服务合同》及《佣金确认书》。但直到约定的交付房款之日,中介公司也没有把承诺的低息贷款办理下来,张小姐只 得与房主解约。

一个月后,张小姐接到法院的传票,中介公司起诉她支付居间服务费 3 万元。张小姐认为自己不应支付居间服务费,她 向法官转述了李明的口头承诺,并要求与李明当面对质。中介公司则称,己方没有叫“李明”的员工,也从未作出任何口头承 诺,根据《居间服务合同》的约定,只要买卖双方签订了《房屋买卖合同》,张小姐就应当交纳居间服务费,且张小姐已经签 署了《佣金确认书》予以确认。张小姐恍然大悟,自己上了中介公司的当,除了名字,她对“李明”一无所知,何谈对质。因 为张小姐也拿不出任何证据证明口头承诺的存在,法院对张小姐的说法不予采信,判决张小姐败诉。

在这则案例中,中介公司为了赚取张小姐的居间费用而打出“组合拳”。根据《合同法》第十条,口头合同也具有法律 效力。但口头约定具有即时性的特点,在发生纠纷时难以取证。中介公司正是钻了这样的空子,一旦发生诉讼,中介公司就矢 口否认。虽然法律认可口头约定的效力,但如果买房人不能证明中介公司作出过口头承诺,就要面临败诉的风险。

因此,消费者不要轻信中介公司的口头承诺,务必令中介公司留下书面文字作为证据。如果中介公司拒绝把口头承诺落 实在笔头,那么这项“承诺”就不可轻信。

案例三:小心中介玩虚假信息

王先生的孩子即将上小学,想买一套“学区房”。中介公司为他介绍了一处房屋,离某重点小学只有一路之隔。中介人 员向王先生口头保证,这套房子属于该学校的学区范围之内,于是王先生签订了《居间服务合同》、《房屋买卖合同》并向房 主交纳了定金 5 万元。后王先生从该房屋所在小区的居委会得知,这套房子距某小学虽近,但行政区划不同,住在这儿根本就 上不了该学校。考虑到解约要损失定金 5 万元,王先生还是咬牙买下了这处房屋,但拒绝向中介公司支付居间服务费。

中介公司却将王先生告上法庭,要求他按购房款的 2.5%支付居间服务费 2.6 万元。王先生答辩称,中介公司介绍的房屋 不在某小学的学区范围内,中介公司的服务存在瑕疵;中介公司仅带领看房一次,没有提供其他服务,2 .6 万元的高额收费与 其服务内容明显不适,因此要求减免居间服务费的数额。中介公司表态,王先生已经签订《居间服务合同》确认了 2.6 万元居 间服务费的数额,且按购房款 2.5%计费符合法律规定,不同意减免。因为是口头承诺,王先生无法提供证据证明中介公司在学 区问题上做出过承诺,法院没有采信王先生的答辩,并判决他败诉。

王先生的遭遇告诉我们,中介公司告知购房者的信息未必是真实、可信的。究其原因,既可能是中介公司疏于核查房主 提供资料的真伪,还可能是中介公司故意隐瞒了影响交易成功的重要信息。

个别中介人员急于促成交易,有时会故意隐瞒不利于房屋成交的信息,不进行风险提示。例如,不向购房者说明可能不 利于成交的房屋历史情况(如房子是大家所避讳的“凶宅”)、房屋质量问题(如漏水)、周边环境(如脏、乱、差)、特殊政策(如 学区、落户问题)等。购房者在中介公司带领看房时不易发现上述问题,房屋交易完成后难免向中介公司问责,产生纠纷。

消费者面对中介公司提供的各种信息,应如何辨析真伪?一是不轻信中介人员的口头保证;二是主动调查、了解情况, 例如向邻居、居委会询问房屋的历史情况、周边环境,向相关政府机构(如房管部门)核实房屋权属状态;三是有条件的购房者 可委托律师或专业机构予以核查。


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