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签购房合同


篇一:如何签订正式的购房合同 ? 1.正式合同文本的签订 买房过程中最棘手的事情之一就是和房地产开发商签合同。大家都知道,开发商对《商品房 买卖合同》非常了解,都曾精心研究过,是签订《商品房买卖合同》的“高手” ,而购房者对 此却比较生疏, 稍不注意就会陷入开发商布下的文字陷阱里。 因此, 在签订购房合同的时候, 购房者一定要经过严谨缜密的思维和谈判,尽可能地与开发商签订一份公平的购房合同。我 们在此将罗列出其中的重要条款,希望大家能够详细阅读、体会,相信会对购房者起到一定 的提醒和解释作用。 (1)认准签约主体 仔细验证房地产开发商的基本资料,确认企业名称与营业执照的名称完全一致,以免引起不 必要的纠纷。因为在商品房销售中,很多开发商都会委托中介公司代销自己的楼盘。因此, 购房者在签订《商品房买卖合同》时,无论接触的是开发商还是其委托的销售公司,都应认 准签约主体(《商品房预售许可证》上标明的公司),在交易中所涉及的所有书面文件、材料 也都应由签约主体出具。这样才能避免“一房多售”或骗取房款后携款潜逃的现象发生。此 外,还需要验证合同中的建设项目依据和商品房销售依据是否与原件相同。 (2)仔细阅读合同内容 拿到《商品房买卖合同》后,购房者先不要签约,而应该首先仔细阅读其中的内容,如果对 其中的部分条款及专业术语不理解或者概念比较模糊,可以向当地的房地产开发主管部门咨 询,在自己全部理解之后才开始签约。 (3)不要漏项 对《商品房买卖合同》中的所标注的商品房销售许可证、坐落位置、设计用途、建筑结构、 面积等和土地来源情况及年限都应当逐项填写,以免出现漏项,因为这些条款关系到所购房 屋的合法性。 在现实中,很多购房者对此并不重视,以为房子在那摆着不会出错,当发现对方没有销售许 可证和土地使用权证时,就很难证明对方欺诈,因此,在签订合同的时候,必须将这些内容 明确地写进去。 (4)寻找谈判的机会 《商品房买卖合同》中有许多相关条款 都是空白的,这需要买卖双方协商后填写或补充约定。也就是说买卖双方都有权利对合同中 的条款进行修改、增补或删减。但房地产商往往提前将空白行划去或填上于己有利的内容, 使得购房者失去了平等谈判的机会。这时候,购房者需要头脑清醒地据理力争,如果自己不 同意合同中的某项约定,就应该将自己的意见写进补充约定中。否则,签订认购书就视为你 同意了合同中的条款。 (5)对于双方违约的处理应平等 在《商品房买卖合同》中,标明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相应处理条款,但关键内 容是空白的,需要由甲乙双方协商填写。如果开发商在签订合同前就已经填写完毕,购房者 就需要仔细对比,以达到双方违约期限及违约金利息都平等。 (6)关于房屋面积差异的处理 关于商品房面积的计算,我们在前面已经有所交代。但是在这里还需要进一步予以详解: 我国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和建设部 《商品房销售管理办法》中,对房屋面积与合同约定不符的处理都有明确条款:出卖人交付 使用的房屋建筑面积或套内建筑面积与《商品房买卖合同》约定的面积不符,如果合同中有 约定,按照约定处理。如果合同中没有约定或者约定不明确,面积误差比绝对值超出 3%,购

房者可以要求解除合同、返还已付购房款及利息。如果购房者同意继续履行合同,房屋的实 际面积比合同约定面积大的, 面积误差比在 3%以内(含 3%)部分的房价款由购房者按约定价格 补足,面积误差比超出 3%部分的房价款由出卖人承担,此部分所有权归购房者;房屋实际面 积比合同约定面积小的, 面积误差比在 3%以内(含 3%)部分的房价款及利息由卖方返还购房者, 面积误差比超过 3%部分的房价款由卖方双倍返还购房者。 此外,购房者还须重视的就是我们所购买的房子是按建筑面积计算房款,这就有了套内建筑 面积和公用建筑分摊面积之分(套内建筑面积是独立产权, 公用建筑分如何签订正式的购房合 同摊面积是共有产权)。 如果购房者所签订的合同是按建筑面积计算房款, 因为核对公用建筑 分摊面积非常困难,不良开发商就有可能通过虚增公用建筑分摊面积来获得高额利润,也由 此损害购房者的权益。因此,在合同中应明确标明公用建筑面积的米数或计算比例。当然, 这一条款成立的前提是符合建设部《商品房销售管理办法》的规定。 (7)产权登记要明确 按国家《商品房销售管理办法》第 34 条的规定,开发商必须在商品房交付使用的 60 日内, 将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的房地产行政主管部门备案。 《城 市房地产开发经营管理条例》 第 33 条规定, 预售商品房的购房者应在商品房交付使用之日起 90 天内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购房者应当在销售合同 签订之日起 90 日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。 因此,只要房地产开发商履行了按期提交相应资料的义务,就对房屋权属证书的取得和取得 时间不负责任。 在现今的商品房买卖中,开发商往往承诺由其代办权属证书,所以,开发商不但有在 60 日内 提交资料备案的义务, 同时还有房屋交付使用(预售)90 天内或者合同签订后(现售)90 天内办 理完产权登记手续的义务,否则就应当承担违约责任。当然,当事人双方也可以在合同中另 行约定上述时间期限。 (8)配套设施要明确 在《商品房买卖合同》中,商品房的上水、下水、供电、燃气、暖气的运行日期都是空白, 这也需要由甲乙双方协商填写。 如今的很多开发商都在这方面大玩文字游戏。比如他们会填写“入住时具备通水(电、气)条 件” 。看上去这句话没什么问题,但是细细品味就会发现其中大有文章可做: “入住时具备通 水(电、气)条件”中的水电是临时的,还是正式的?入住时具备开通条件并不代表一定就能 开通。因此,在这些条款中,需要明确注明具体的开通时间。虽然煤气的开通受入住率的限 制,暖气的开通也受季节限制,但合同中都应对此有尽量明确的约定。同时,还应有对违约 责任的处理方法。 (9)不可轻视设计变更 很多购房者不重视合同中的设计变更条款,尤其是对所购房屋无关的环境变更,因为他们认 为这些变更对自己没有太大影响。事实却并非如此,任何的设计变更都是有原因的,这种变 更往往是为了符合开发商的利益,但同时却又有可能伤及购房者的利益,因此在签订此条款 时更应审慎对待。 (10)明确合同附件 合同附件中应附上商品房平面图,包括方位图及分门分层平面图等,而且还要用红笔将所购 房屋圈红,并注明房间面积,加盖骑缝章或签字。此外,还应附上商品房房屋设计和环境布 局的原设计及规划图纸,而不应将此项空下,空下就是以实际环境为准。 (11)注明商品房的抵押和租赁情况 在写明此点的时候,应当标明出现抵押或租赁情况时,房地产开发商所应承担的责任、义务 和违约赔偿的具体事项。此外,还应详细填写商品房的质量及设备情况。

2.商品房买卖合同的补充协议 现如今,购房者需要购买住房的时候,都需要与开发商签订《商品房买卖合同》 ,这份合同是 建设部颁布的格式化文本。此外,购房者还可以将开发商承诺或双方协商一致的内容以补充 协议的方式附在《商品房买卖合同》里,补充条款可多可少,因此,购房者应该提前考虑清 楚,将自己想到的需要约定的问题添加进去。当然,也可以没有此项。由于补充协议是房屋 购买合同里没有约定的事项,因此成为《商品房买卖合同》中重要的组成部分。所以,在补 充条款签订的时候应考虑以下几个方面的问题: (1)应当把售楼书和其他广告的内容明确地写进补充协议里 购房者在购置商品房,尤其是购置期房的时候,往往是在看了开发商印制的售楼书后才决定 购买的。售楼书中有该楼盘的特点、交通、规划设计、房型、配套、装饰、设备等情况。从 法律意义上讲,这份售楼书是开发商的承诺,是开发商向购房者发出的一种要约邀请,但是 它并不具有法律效力, 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 解释》第三条规定: “商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规 划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房 屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦 应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。 ”但为了避免可能产生的纠纷,最好 还是将这些内容写到《商品房买卖合同》或《补充协议》中最为稳妥。 (2)明确房屋所有权证的办理、 获得时间产权证是认定房屋权属的法律依据, 但在现实生活中, 常常出现购房者在支付完房款后的很长一段时间内都拿不到产权证的情况,要想避免这种情 况发生,就必须在补充协议中约定产权证取得的最后期限,并且标明如果到期购房者仍得不 到产权证,有权退房及索取赔偿。 (3)要明确如果按揭办不下来, 责任应当怎样分担如今, 人们在购房的时候往往选择按揭贷款, 但也有按揭办不下来的时候,办不下来的原因比较复杂,有购房者的原因,也有房地产开发 商的原因,甚至还有银行方面的原因。 因此, 在付款方式的附件中就需要写明: 如购房者无法获得银行的按揭贷款, 责任应当由买、 卖双方承担。但现实中,开发商往往在这方面大做手脚,合同中写着:购房者无法获得银行 按揭贷款,应当在接到通知后的几天内付清余额。而购房者往往因为粗心而忽略这一点,造 成不必要的损失,因此,购房者在签订《商品房买卖合同》或《补充协议》时,应当将其明 确标明。 (4)明确公摊建筑面积 目前,在所有的购房纠纷中,最多的就是公用面积的分摊问题,这主要是因为部分 开发商在公摊面积上故意大做文章,从而使购房者的权益受损。为了更好地保护自己,购房 者在签署购房合同的时候一定要与开发商约定清楚,确定公摊面积的数字,此外,还要约定 公摊面积包括哪一部分及其位置,并将其写在《补充协议》中。 (5)应该明确装修的标准 如今,房地产开发商纷纷打出了粗装修和精装修的牌子,但并没有写明怎样算粗装修,怎样 算精装修,这时,就必须在合同中明确装修标准。如果装修的标准太笼统,粗装修可能就会 没有室内门和不粉刷,这可是需要很大花费的;而精装修就可能用国产材料代替进口材料、 用普通材料代替品牌材料等。 (6)明确违约责任 应当在《商品房买卖合同》或《补充协议》中写明,如果开发商在交付房屋时,交付的房屋 达不到《商品房买卖合同》或《补充协议》的约定,购房者有权拒绝收房,并且由开发商支 付一定数额或比例的违约金, 或者协商解决相关事宜, 如果无法达成共识, 购房者有权退房。 (7)明确退房责任

购房者入住时,通常装修房屋,这需要很大一部分投入,如果房屋出现质量问题并涉及到退 房,你的装修费用就会白白丢掉,因此,必须写明退房后的处理办法:由于开发商原因导致 的退房, 开发商应在确定的日期内退还购房款, 并按一定的计算方法支付给购房者赔偿金(包 括银行的利息、罚金)。 (8)关于商品房交付时的约定 房屋交付时,开发商应向购房者提交房屋入住通知、 《建设工程竣工验收备案表》 、 《住宅质量 保证书》 、 《住宅使用说明书》实测面积、钥匙收条。而这些都需要在《补充协议》中写明, 以免事后出现纠纷。 (9)明确房屋质量 房屋质量的好坏,直接影响到购房者的居住质量,也是购房者入住后最容易与开发商产生争 议的地方。因此,应在《补充协议》中标明房屋质量的具体内容。比如:墙体平直的标准; 房间的防水标准(顶棚无水渍、 厨房及厕所防水良好、 管线与地板结合处无漏水、 渗水现象等); 表面裂缝的标准(内部无任何裂缝,墙壁表面平整);管线安装与室内表面的平整标准;所用 的建筑材料应达到国家强制性标准等。 (10)明确收房入住时须交的费用购房者入住时,还需要交一部分的费用,其中包括取暖费、 物业管理费、煤气开户费等等,如果购房者没有记录清楚,很可能被开发商以其他名目索要 相关的其他费用。 (11)明确配套设施 房屋的配套设施(包括水电气、有线电视、电话、信报箱、宽带网络等)是入住时就必须用到 的,因此,在房屋交付的同时应当具备使用条件。但是,有些时候,其中的部分设施却没能 达到使用的要求,现行法律中也没有明确违约责任应当由谁承担,因此,为了避免日后的纠 纷,应当将相关的条款写在补充协议中。 (12)明确物业 现实中, 业主往往与物业产生很多纠纷, 为保证自己入住后的权益, 购房者应在 《补充协议》 中约定物业的有关情况,包括物业权利的限制、物业费、环境卫生、保安、绿化等。 总之,购房者应当时刻谨慎、小心,秉着宜细不宜粗的原则,签订《商品房买卖合同》或补 充协议,从而最大限度地保护自身权益。当然,如果你能聘请律师帮你办理相关事情,那是 最好的, 因为在商品房买卖中涉及很多专业的法律知识, 聘请律师能预防买卖合同中的陷阱, 虽然这需要支付部分费用,但却可以降低购房的风险。 3.关于建筑面积的补充条款 虽然在前面我们曾经针对房屋建筑面积的问题有过相关说明,但是我们在这里还需要进行具 体的阐述,因为这是最容易让购房者吃亏的环节,稍一不慎就有可能遭受很大的损失,可是 因为合同上的漏洞,我们还无法获得相应的赔偿。那么,在签订具体合同的时候,我们在建 筑面积方面应该具体注意哪些问题呢? (1)购房者要考虑到套内建筑面积包含着套内的墙体面积, 虽然外墙的一半厚度计入套内建筑 面积,但砖结构的房子底层墙体都厚,越往上墙体越薄,所以,同单元、不同楼层的套内使 用面积(外墙米数)还是有很大差别的,即便是同一楼层,楼两侧单元的套内使用面积也要比 中间的单元套内使用面积小一些。 (2)购房者要记住, 套内的使用面积即大家俗称的 “地毯面积” , 并不是真的按地毯面积计算, 房间内的管道井所占的面积也是被计入套内使用面积的。由于现在多数的楼宇都采用户外查 表,暖气也实行分户计量,往往共用的管道井从房屋中通过,因此,在买房的时候,要让房 地产商标明你所购买房屋的管道井所占面积究竟有多大,以免你的套内建筑面积里记入公用 的竖管井面积。 (3)套内建筑面积包括阳台的建筑面积。 我们都知道, 封闭式阳台的面积按外围水平投影面积

计算;非封闭式阳台的面积按外围水平投影面积的一半计算。因此,购房者在签署合同的时 候,必须了解所购商品房的阳台是不是封闭式的,因为封闭式阳台是需要报批的,这在商品 房规划设计图上有所标注,但有些房地产商往往将非封闭阳台改成封闭式阳台,以赚取其中 的差额。 (4)现今商品房的辅助建筑越来越多,比如: “飘窗” 、室内的楼梯、阁楼、分体空调机位等, 按规定,这些辅助建筑有些可以计算面积,有些不可以计算面积,但购房者在不清楚的情况 下,开发商往往将其全部算入购房面积中,为了避免日后不必要的纠纷,购房者最好在买房 时向房地产商问清楚哪些辅助建筑算套内建筑面积,哪些辅助建筑不算套内建筑面积。 (5)如今的购房者在与房产开发商签订购房合同时,往往忽略对建筑面积(公摊面积)的约定, 从而导致开发商有条件随意增加公摊面积,使购房者的利益受到侵害,因此,在签订预售商 品房购房合同的时候,一定要在合同的补充条款中标明,分摊面积应该由“有资质的测绘单 位出具商品房预售面积测绘技术报告书及其分摊情况:被分摊的公用部位的名称、用途、所 在位置、面积;参与分摊公用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数; 不分摊的公用部位。 ”这些全部都应该写清楚。 (6)我们都知道,房屋使用率是套内使用面积与建筑面积之比,也就是说,房屋使用率越高, 建筑面积就越小,购房者所使用的空间就越大,但是,在通常情况下,购房者不太了解房屋 使用率的具体数值, 在签订商品房合同的时候, 只能接受开发商提出的房屋使用率, 实际上, 设计合理的住宅楼使用率为:高层塔楼约在 72%~75%;高层板楼约在 78%~80%;多层住宅建 筑在 85%左右。了解了这些数值,购房者便可以事先计算出所购房屋的使用率,并以此判断 开发商所说的使用率是否准确, 以及房地产开发商的信誉如何, 从而考虑是否签订购房合同。 篇二:正式购房合同如何签订 1.甲方土地使用依据及商品房状况,包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等; 2.房价,包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等; 3.付款约定,包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等; 4.交付约定,包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等; 5.质量标准,包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转 的承诺、质量争议的处理等; 6.产权登记和物业管理的约定; 7.保修责任; 8.乙方使用权限; 9.双方认定的争议仲裁机构; 10.违约赔偿责任; 11.其他相关事项及附件,包括房屋平面图、装饰、设备标准等。 在签订上述各项条款时,购房者尤其需要关注以下几项基本问题: 1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突,尤其是 有 法 律 问 题 , 上 法 律 快 车 /retype/zoom/c8cf48162af90242a895e5f8?pn=2&x=0&y=1275&raww=168&rawh=44&o=png_6_0 _0_135_1148_126_36_892.979_1262.879&type=pic&aimh=44&md5sum=afbf37f35967f38bfdef b7a08981ce48&sign=fd5bc8ba2a&zoom=&png=10941-20899&jpg=0-0" target="_blank">点此 查看 不能与国家的政策法规相冲突;文字表述要清晰、准确;签订合同的买卖双方身份、责任要 明确,如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼,而应是项目立项批准文件的投资建设 单位,也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同,签字人应是法人代表本人,或公 司章程上授权的主要负责人。

2、合同上的项目名称,一定要与项目位置联系在一起,以免日后有出入。标明项目位置时, 一定要具体、明确,如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。房屋的 户型、面积一定要标示清楚,建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明,如以 建筑面积计价还要标明使用率。 3、 房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后, 这一内容的表述一定要详细、 具体。 如技术的等级、 材料的品牌、 内部设施的种类、 负荷标准、 供应能力等一一予以说明。 水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。 4、其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说明。同时合同中一定要确定物业管 理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准,并对房屋整体结构、各部位 配套设施及其部件的保修期给予明确规定。 5、违约责任的约定一定要对等,否则最终吃亏的是消费者。一般承担违约责任的违约事项包 括: (1)签订认购书后,购房者不买房或要求换房,开发商不卖房或要求换房; (2)购房者不按期付款; (3)开发商不按期交房; (4)面积变动超过约定幅度; (5)房屋装修标准、质量不合要求,保修不到位; (6)产权过户手续不全或不能按期办理。 法律快车知识延伸: 有 法 律 问 题 , 上 法 律 快 车 /retype/zoom/c8cf48162af90242a895e5f8?pn=3&x=0&y=1275&raww=168&rawh=44&o=png_6_0 _0_135_1148_126_36_892.979_1262.879&type=pic&aimh=44&md5sum=afbf37f35967f38bfdef b7a08981ce48&sign=fd5bc8ba2a&zoom=&png=20900-&jpg=0-0" target="_blank">点此查看 预售合同(期房)和出售合同(现房)区别: 购房合同一般包括商品房预售契约(期房)和商品房买卖契约(现房)两种。二者区别在于: 预售合同在商品房预售时采用,房屋竣工交付使用,买受方付清全部房价款后,可直接办理 过户手续。 商品房出售合同适用于商品房现居(竣工验收合格取得房地产权证的商品房)销售。因此,如 果是现在签的预售合同,交房时不再签出售合同,可以直接办理过户手续。如果预售合同是 在 1997 年 5 月 31 日前签订的,仍需按合同本身约定,在房屋交付使用时签订出售合同,方 能办理证户手续。 怎样签订正式的购房合同 买房过程中最棘手的事情之一就是和开发商签合同。大家都知道,开发商对《商品房买卖合 同》非常了解,都曾精心研究过,是签订《商品房买卖合同》的“高手” ,而购房者对此却比 较生疏,稍不注意就会陷入开发商布下的文字陷阱里。因此,在签订购房合同的时候,购房 者一定要经过严谨缜密的思维和谈判,尽可能地与开发商签订一份公平的购房合同。我们在 此将罗列出其中的全部条款逐一解读,希望亿房网友能够详细阅读、体会,相信会对购房消 费起到一定的提醒和解释作用。 怎样签订正式的购房合同 (1)仔细阅读合同内容 拿到《商品房买卖合同》后,购房者先不要签约,而应该首先仔细阅读其中的内容,在自己 全部理解之后才开始签约。 (2)认准签约主体——同当事人的约定 《商品房买卖合同》开篇中的合同当事人的约定需仔细验证房地产开发商的基本资料,确认

企业名称与营业执照的名称完全一致, 以免引起不必要的纠纷。 因为在我市的商品房销售中, 很多开发商都会委托代理公司代销自己的楼盘。 因此, 购房者在签订 《商品房买卖合同》 时, 无论接触的是开发商还是其委托的销售公司, 都应认准签约主体( 《衡水市商品房预售许可证》 上标明的公司),在交易中所涉及的所有书面文件、材料也都应由签约主体出具。这样才能避 免“一房多售”或骗取房款后携款潜逃的现象发生。 (3) 合同第一条——项目建设依据 1、注意土地使用年限,我国法规规定,住宅的土地使用权年限为 70 年,商业用地 40 年,如 开发商取得土地使用权较早, 而购买人签订合同较晚, 则对购房人的土地使用权有一定影响。 2、 注意开发商的三证: 《国有土地使用证》 、 《建设工程规划许可证》 、 《建设工程施工许可证》 , 如合同中哪怕就差一证,购买人最好不要签约,因为开发商如未办理此一证,则开发商无法 取得商品房预售许可证,那么可能无法办理房屋所有权面积和土地使用权证。 (4)合同第二条——商品房销售依据 如开发商未取得的《商品房预售许可证》 ,为实现顺利销售,在合同中填列虚假或过期的《预 售许可证》号,则构成欺诈。 (5)合同第三条——买受人所购商品房基本情况购买人首先应明确约定所购房的具体楼号、 楼 层及房号,以避免开发商一房多卖。其次在明确约定楼盘的层高和主体结构、建筑面积、套 内面积。明确约定房型(几室几厅)。 (6)、合同第四条——买受人商品房所在项目基本情况 要明确约定合同中的各项目,如绿化率、物业管理用房、停车场建筑面积等。并约定全体业 主享有《物业管理条例》规定的各项权利,明确约定车库、停车场的所有权、使用权 (7)、合同第五条——计价方式及价款 明确约定房屋的总价款及计价方式,对房价款外的费用,不要作约定。 (8)、合同第六条——付款方式及期限 此条是购房人最重要的合同业务,购买人应根据自身的经济能力对付款方式进行慎重抉择 ; 付款时应妥善保存好相关的发票、 收据, 此为购房人最重要的证据之一;如是选择按揭贷款方 式付款的,一般都由开发商办理。因此购买人要及时取得相关的合同、贷款发票,以证明购 买人及时履行了付款义务。 此条还应特别注意约定买受人逾期付款的违约责任,要注意约定的逾期时间尽量长些为好, 以保证合同仍能继续履行;出卖人解除权的约定, 约定的逾期时间尽量长些, 违约金尽量低些。 (9) 、合同第七条——买受人逾期付款的违约责任 本条是约定我们自己的违约责任。要注意约定的逾期时间尽量长些为好,以保证合同仍能继 续履行。合同约定的违约金越低越好,尽量不要超过每日万分之三。 (10)合同第八条——面积确认及面积差异处理 面积差异较大,买受人享有解除权要求退房时,利息的约定应按银行同期贷款利率计算,通 常开发商约定银行同期活期存款利率;应约定套内建筑面积误差范围, 实践中有些总建筑面积 在约定范围内,但公摊面积过多,导致套内建筑面积大大缩水,直接侵害了购房人的利益。 面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100% 关于商品房面积的计算,但是在这里还需要进一步予以详解: 我国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和建设部 《商品房销售管理办法》中,对房屋面积与合同约定不符的处理都有明确条款:出卖人交付 使用的房屋建筑面积或套内建筑面积与《商品房买卖合同》约定的面积不符,如果合同中有 约定,按照约定处理。如果合同中没有约定或者约定不明确,面积误差比绝对值超出 3%,购 房者可以要求解除合同、返还已付购房款及利息。如果购房者同意继续履行合同,房屋的实 际面积比合同约定面积大的, 面积误差比在 3%以内(含 3%)部分的房价款由购房者按约定价格

补足,面积误差比超出 3%部分的房价款由出卖人承担,此部分所有权归购房者;房屋实际面 积比合同约定面积小的, 面积误差比在 3%以内(含 3%)部分的房价款及利息由卖方返还购房者, 面积误差比超过 3%部分的房价款由卖方双倍返还购房者。 此外,购房者还须重视的就是我们所购买的房子是按建筑面积计算房款,这就有了套内建筑 面积和公用建筑分摊面积之分(套内建筑面积是独立产权,公用建筑分摊面积是共有产权)。 如果购房者所签订的合同是按建筑面积计算房款,因为核对公用建筑分摊面积非常困难,不 良开发商就有可能通过虚增公用建筑分摊面积来获得高额利润,也由此损害购房者的权益。 因此,在合同中应明确标明公用建筑面积的平方米数或计算比例。当然,这一条款成立的前 提是符合建设部《商品房销售管理办法》的规定。 (11)、合同第九条——交房期限及条件 首先应明确约定交房期限;其次应明确约定交房条件, 根据建设部 《房屋建筑工程和市政基础 设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定,证明商品房经验收合格的文件就是由衡水市 建委颁发的《建筑工程竣工验收备案表》 ,开发商在商品房交付时必须向购房人出示,否则, 购房人有权拒绝接收房屋, 开发商应承担逾期交付房屋的违约责任;然后在明确约定基础设施, 公共配套建筑交付的具体时间;最后对因不可抗力或合同约定原因需延期交付使用的, 约定出 卖人应在发生之日起 10 日内书面告之买受人。 同时还需注意在《商品房买卖合同》中,商品房的供水、供电的运行日期都是空白,这也需 要由甲乙双方协商填写。如今的很多开发商都在这方面大玩文字游戏。比如他们会填写“入 住时具备通水(电、气)条件” 。看上去这句话没什么问题,但是细细品味就会发现其中大有文 章可做: “入住时具备通水(电、气)条件”中的水电是临时的,还是正式的?入住时具备开通 条件并不代表一定就能开通。因此,在这些条款中,需要明确注明具体的开通时间。虽然煤 气的开通受入住率的限制, 暖气的开通也受季节限制, 但合同中都应对此有尽量明确的约定。 (12)、合同第十条——出卖人逾期交房的违约责任 在《商品房买卖合同》中,标明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相应处理条款,但关键内 容是空白的,需要由甲乙双方协商填写。如果开发商在签订合同前就已经填写完毕,购房者 就需要仔细对比,以达到双方违约期限及违约金利息都平等。为保障自己的权益,约定逾期 交房时间越短越好,最好不要超过 1 个月,约定出卖人逾期交房违约金越高越好,目前衡水 的开发商普遍是约定万分之二;此外在购买人的解除权约定中,开发商逾期的时间不超过 30 日,解除合同的违约金尽量高些。 (13)、合同第十一条——交接 现在很多开发商都是以电话通知的方式交房,应约定开发商向我们提交房屋入住通知书《建 设工程竣工验收备案表》 、 《住宅质量保证书》 、 《住宅使用说明书》实测面积、钥匙收条。而 这些都需要在《补充协议》中写明,以免事后出现纠纷。 (14)、合同第十二条——规划、设计变更的约定 很多购房者不重视合同中的设计变更条款,尤其是对所购房屋无关的环境变更,因为他们认 为这些变更对自己没有太大影响。事实却并非如此,任何的设计变更都是有原因的,这种变 更往往是为了符合开发商的利益,但同时却又有可能伤及购房者的利益,因此在签订此条款 时更应审慎对待。 因是开发商原因导致购房人解除合同的,开发商约定的违约金不应低于银行同期贷款利率。 买受人要力争。 (15)、合同第十三条——关于办理房地产权属 此条是相关部门联合制定的格式化条款,可以说已是尽最到力保护消费者的利益了,既然是 格式化条款,也就只能一带而过。 (16)、合同第十四条——出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任

如今,房地产开发商纷纷打出了粗装修和精装修的牌子,但并没有写明怎样算粗装修,怎样 算精装修,这时,就必须在合同中明确装修标准。建议在合同附件四中加以具体明细。 (17)、合同第十五条——关于产权登记的约定 因开发商的原因,无法办理产权登记,导致购买人解除合同的,约定的违约金尽量高些,最 好在 10%左右。(开发商常约定 1%)同时,购房者还应知道,房地产开发企业取得了《商品房 预(销)售许可证》和预登记通知单后,在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起 30 日内, 由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续 ; 同时, 开发商应当在商品房交付使用之日起 90 日内办理完房地产初始登记。 据相关政策如没 有备案和不予备案的,一般是有下列情况之一的,不予备案: 1)未经项目预登记的; 2)预售的商品房项目有转让行为的(已办理项目转让变更手续的除外);3)预售的商品房项目 已抵押, 抵押登记部门未出具解除抵押关系证明的, 抵押权人未出具同意出售、 再抵押(按揭) 的书面证明的; 4)不符合《商品房预(销)售许可证》上规定的预(销)售时限及预(销)售范围的商品房; 5)其它法律法规禁止出售的。 (18)、 合同第十六条、 十七条、 十八条——此三条和该合同第十三条一样为政府格式化条款, 在此就没有必要注解。 (19)、合同第十九条——单方解除合同 建议购房者在房地产交易双方中关于单方解除合同的违约金约定,其违约金的比率应保持一 致,保持权益的对等。 (20)、合同第二十条——争议解决方式 对于开发商而言,千般会选择仲裁,一则是仲裁具有高效的特点,一裁终局符合市场经济迅 速解决纠纷的要求, 开发商不必花费太多精力;二则开发商实力相对较强, 可以聘请专业律师 为其出谋划策,赢得仲裁。对于购房者而言,最好选择诉讼,一则诉讼费用相对低廉,相对 于开发商, 处于弱势的购房者诉讼时间可以不计, 但诉讼成本则会考虑;二则诉讼具有可救济 性,如果仲裁裁决实体错误,也只能一声叹息、后悔,而若诉讼裁决实体错误,则可以向法 院申请再审,法院会再审改判为其讨回公道。 因此,我们建议购房者在争议的解决方式上,尽量不要约定仲裁条款,目前我市包括我国的 仲裁程序还不完善,救济途径不太畅通。 (21)、合同第二十一条——附件中的约定 1、在买卖合同附件一商品房平面图:应要求开发商包括方位图及分门分层平面图等,而且还 要用红笔将所购房屋圈红,并注明房间面积,加盖骑缝章或签字。此外,还应附上商品房房 屋设计和环境布局的原设计及规划图纸,而不应将此项空下,空下就是以实际环境为准。 2、在买卖合同附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成:当前,在所有的购房纠纷中, 最多的就是公用面积的分摊问题,这主要是因为部分开发商在公摊面积上故意大做文章,从 而使购房者的权益受损。为了更好地保护自己,购房者在签署购房合同的时候一定要与开发 商约定清楚,确定公摊面积的数字,此外,还要约定公摊面积包括哪一部分及其位置。 3、在买卖合同附件三出卖人对该商品房的说明:此为开发商的格式话、公文话语言,一眼带 过既可。


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