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赞! 这就是雷军搞的小米公寓 明源地产研究院官方微信出品

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王石说过,如果雷军来颠覆房地产,他愿来做加工厂。这一次,在北京地下 室飘过的雷军,终于来真的,斥资一亿入股 you+国际青年公寓。

今年 2 月,万通控股董事长冯仑在 2014 亚布力中国企业家论坛闭幕式演讲中透 露, 小米正在研究互联网如何影响和改变房地产时,不少地产界名人对此嗤之以 鼻。 接着,2 月 11 日,小米手机员工“钟雨飞”在微博发布了一条消息称,小米今年开 建小米公寓作为员工福利。 传言之后再无下文,许多人只当玩笑。没想到,在 8 月初,经过车库咖啡创始人 苏菂的牵线搭桥,雷军只花 5 分钟,便敲定了对 you+国际青年公寓领投 A 轮融 资的决定,并决定担任顾问。在他看来,极有可能是一项比小米手机更伟大的事 业。

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you+国际青年公寓号称三不租, 45 岁以上的不租, 因为公寓关注的是年轻群体、 结婚带小孩的不租,因为房间和楼梯为单身成年人设计、不爱交朋友的不租。 幸运地,这个有态度的公寓,在广州已两个现成项目,房源共 200 来套,这个 号称“让年轻人住在一起”的公寓究竟什么来头,邦地产独家探访,一起来瞧瞧。 从广州海珠区的凤凰新城地铁站 A 口出来,绕过几个繁琐的路口,映入眼帘的 是一栋在楼顶上挂着“You+国际青年公寓”牌子的八层大楼。 “You+”的黄底灰字设 计比较醒目,但整幢楼的深灰色外立面,又令它显得很低调,但不失时尚。

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you+国际青年公寓外立面 熟悉广州的人都知道, 这个地段这里没有海珠区传统的热闹喧哗。站在这里观察 了一下, 道路两旁都是楼龄较旧的小楼, 除了来往的汽车, 街道上没有太多行人, 旁边是一个尘土飞扬的露天停车场。 这就是我要探访的 U+国际青年公寓。与其说是公寓,其实用“宿舍”来称呼更合 适。 这里一度是个小仓库改建而成的办公楼,然后又被改建成一个年轻人群居的 公寓。

明源地产研究院 让我意外的是,要进入公寓相当不容易。大门是一栋 1.5 米宽的玻璃大门,大门 上没有钥匙孔,也没有刷卡器,我喊破嗓子,大门那边好半天没有动静。 过了一会儿, 一个身高目测有 1.8 米, 留着胡须的壮汉出来迎接我。 真让我意外, 我以为他是门卫, 结果他自我介绍说, 他就是 you+国际青年公寓的创始人刘洋。 他打开大门旁边的红色旧垃圾桶,揭开桶盖,把一张黄色的门卡放到盖子背面一 扫,“嘟”的一声,大门自动打开了。

我还在纠结这重机关,没过 5 分钟,我就发现,在这座 you+国际青年公寓里, 不止是大门,通往小花园、健身房、公寓电梯等多处的大门,都暗藏着这样“狗 血”的机关:有隐藏在消防栓里的刷卡器、有需要拉动弹珠机拉杆才能开门的机 关。 你一定猜不到,最有趣的是什么。那是一个由三色按钮组成的脚踏密码器,你必 须按照预先设定的顺序,用脚依次踩下按钮,大门才能打开。

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没错,要拉动弹珠机的拉杆,旁边的大门才能打开

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要按照预先设置好的颜色顺序踏下,否则就只能吃闭门羹了 我问刘洋,干嘛这么装逼地搞这些设计? “这个设计,一方面是要防止陌生人轻易进入我们的公寓里,另一方面是通过新 奇有趣的设计,为年轻人的生活注入更多的乐趣。”刘洋说,陌生人第一次来根 本不明所以,这会给居住者带来最好的安全感和归属感,放松时才更容易交流。 you+国际青年公寓的定位是给刚刚毕业、漂泊在外地寻求发展的年轻人提供性 价比高的住处,让他们能在这里认识更多的朋友,从而有家的感觉。

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走过重重机关, 我看到了一个完全与众不同的公寓: 一楼是一个宽敞无比的大厅, 摆着桌球台,有健身房、小酒吧,还有个 80 寸投影电视的影视厅。与其说是大 厅,不如说是年轻人的会所。 刘洋说,you+国际青年公寓在设计上最大的特点,是从每一个房间里省出一点 空间,从而做出这样一间达 300 平方米的大厅。做这么间大客厅是有目的的。 住在这儿的,全是刚出大学的年轻人,有了这么个活动场所,他们每天下班后不 用锁在各自房间里,而是在这里跟“家友”(you+赋予租客的名称)聚在一起,不 管是喝酒聊天还是打桌球,或者看一部电影,要么就玩玩 Xbox360,甚至举行 生日派对和各种节日派对。一句话,要的就是人和人在一起交流的机会。

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大厅配备的小酒吧 “每天晚上九点后,这里可热闹了,什么玩法都有。”刘洋掏出手机,给我看里面 的照片。最近的照片是前不久的万圣节,这里刚刚举办的一场派对,“家友”装扮 成各式各样的妖怪:木乃伊、日本女鬼、生化危机里的丧尸,这群逗逼的“妖魔” 开始还在客厅里互相玩,后来玩 high 了,竟然跑到大街上吓人,让 you+经历了 一个不眠之夜。

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在 you+举行的万圣节化妆派对 从电梯上去,楼上的七层一共有 100 多套公寓,每个房间 20 来平,没有规定主 色调,房间里配备了悬空架床、柜子与独立卫浴。 房间的设计虽然简单, 但每个房间都一定有一面明亮的大窗户,完全不会让人有 拥挤压抑的感觉。更重要的是,you+允许家友在房间里随意创作,增添各种设 计, 甚至可以在墙上涂鸦, 完全展现自己的个性。 退房后这些设计还不要求还原, 也不会扣押金!

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我发现,房间里都没有配备厨房。刘洋说,多数年轻人没有自己做饭的习惯,所 以 you+有一个食堂,提供午餐和晚餐,一顿饭十多块钱,管饱。一楼也有一个 公用厨房,让那些想炫厨艺又缺乏毅力的人可以偶尔下厨。 是不是看着眼馋,也想来住住体验一下? 刘洋说,you+国际青年公寓在广州只开了两家,分别在海珠区的凤凰新村和白 云区的机场大道附近。多少钱啊?2000~3000 元/月。这样的租金水平比周边同 等面积的房子低一点点。 价格并不是吸引年轻租客的决定因素。刘洋说,住在这儿的人,喜欢的不仅是时 髦有趣的环境,更重要的是它能给年轻人特有的生活氛围。

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陈敏(化名)今年 6 月份搬进了 you+国际青年公寓。他说,之前两年,他都住 在周边的出租屋里,直到自己搬走,他都不知道隔壁邻居姓甚名谁,人与人之间 的关系犹如隔了一堵厚墙。自从搬进 you+,他一下子认识了一大拨来自五湖四 海、年龄相近的朋友,每天下班后回到 you+都是热热闹闹的,找到了大学时代 住集体宿舍的感觉。 “前天晚上,凌晨一点,我肚子饿了,在家友自建的微信群里喊了一声,一大堆 夜猫子回复我:赶紧来我房间拿吃的吧,各式各样的食品都有,这简直把我乐坏 了!”陈敏笑了。上个月有一次发烧在家休息,很多热心的家友给他送药,甚至 煮粥送上。自从离开大学校门,他与邻居的关系就没有这么亲近过。 这种热情的生活气氛,其实不是自然形成的,背后需要很高的管理难度。

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刘洋说,you+国际青年公寓有一个“三不租”的规矩:一是 45 岁以上不租,第二 是带孩子的不租,第三是不爱交朋友的不租。我问他为什么要设置门槛,岂不把 自己的市场范围缩小了,这不是做生意的方法啊! 他回答:前两条的设定是为了让年龄相近、生活习惯类似、刚在社会起步的年轻 人生活在一起, 这也是 you+希望针对的细分市场; 第三条规则其实是一个“考核” 指标, “家友”在入住前会有一次面谈, 喜欢交朋友的年轻人会更快获得安排入住, 入住后 you+也会给你一个 KPI 考核。 什么?对房客进行考核?我感觉我是听错了。 对,刘洋说,内容包括你要在一个月内认识多少“家友”,参加过多少次社区活动 等等,目的是让居住在 you+的年轻人敞开自己的心扉。 此外,you+国际青年公寓每个月都会举行很多社区活动,包括“五同”聚会(同星 座、同乡、同专业、同楼层、同爱好)、家友的生日派对、节日派对(圣诞节、 万圣节、光棍节)、户外活动(足球、漂流等运动),公寓的天台还特意建了两 座烧烤炉,让年轻人充分感受到生活的乐趣。

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公寓大厅的墙上,挂满了“家友”各种吃喝玩乐的照片 但是,吃喝玩乐是为了什么呢? 我在公寓里遛达时注意到, 有不少家友拿着电脑在大厅里,似乎在讨论着什么东 西。刘洋告诉我,在公寓里有 20-30%的家友是创业者,每天晚上大家都会在大 厅里一起讨论自己的项目进展和技术难题,很容易迸发出思想的火花。更重要的 是,“家友”里有法律、营销、互联网、编程等领域的人才,一旦资源整合起来, 能产生 1+1>2 的效应。

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大厅里的 60 寸投影仪 所以,这才是真相。 通过租下一些位置不佳的楼宇, 改造成公寓对外出租, 这不算是什么新鲜的生意, 但 you+国际青年公寓最成功的地方在于, 把冷冰冰的公寓改造成热哄哄的社区, 把人与人之间的隔膜融化掉。 刘洋告诉我, 他年轻的时候也曾经历过在外漂泊的日子,一个人为了追寻梦想在 异地生活,很清楚那种没有亲人、没有朋友的孤独感,在高房价、高房租的压力 下,年轻人很容易失去生活的激情,或者陷于每天的无聊。you+的创立,就是 为了解决这个问题,让这些年轻人即使在异地也有一个温暖的家。谁敢说,这不 是一个拥有庞大空间的刚需市场呢? “很多开发商都在宣称自己的社区服务是多么的好,但是等到房子一卖出去,剩 下的只有冷冰冰的水泥墙。”

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明源地产研究院 刘洋跟我说,前段时间他跟雷军见面,雷军一再叮嘱他:you+国际青年公寓现 在最需要的不是急着赚钱, 而是用心地把这个年轻人的社区搭建好,要在明年落 地更多的项目,让更多刚在社会起步的年轻人能加入到 you+的大家庭。 所以,you+正在筹备一个新的产品线——you+国际创业社区,是在 you+国际青 年公寓的基础上, 给年轻创业者提供租金低廉的办公空间,让这群创意无限的人 聚集在一起,实现资源整合,you+可以请来成功的创业者或者风投来交流,未 来甚至可以嫁接资本帮助创业项目发展,形成一个创业孵化基地。
来源: 邦地产, 作者: 区家彦。 更多好文推荐分享, 欢迎关注明源地产研究院微信号 mydcyjy


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