当前位置:首页 >> 商业计划 >>

老年公寓创业企划书


当前,老年人的健康问题是社会普遍 关注的重要问题。重庆市已步入老年 社会,人口的老龄化速度越来越快。 建设"老有所养、老有所乐"的社会, 是时代发展的需要,专业性的老年人 健康服务项目前景看好。

老年公寓 创业企划书
陆亚雄
四川外语学院应用外语学院 2010 级 19 班

2013.4

目录
老年公寓创业企划书 .......................................... 3 概述 ....................................................... 3 一、调查的基本情况 ....................................... 3 二、重庆市养老服务机构状况................................ 3 (一)基本情况 ....................................... 3 (二)人员构成 ....................................... 4 (三)资金来源 ....................................... 4 三、福利服务机构的老年人状况 .............................. 4 (一)年龄结构 ....................................... 4 (二)身体状况 ....................................... 4 第一章 项目背景 ............................................ 4 一、项目建设的必要性 ..................................... 5 (一)解决老龄化社会问题的需要 .......................... 5 (二)当前重庆市人口结构调查 ............................ 6 (三)构建和谐社会的需要 ................................ 6 (四)国家政策 ........................................ 6 第二章 市场分析 ............................................ 7 一、市场分析............................................. 7 (一)我国已经入老龄化阶段................................ 7 (二) “老年公寓”市场巨大 ................................ 8 (三)老年人养老逐步向集中养老转移 ........................ 8 (四)家庭因素催生老年住宅的产生和发展 .................... 8 (五)国家、省、市各级政府鼓励进行老年公寓的建设 ........... 8 二、养老院现状分析 ....................................... 9 (一)国内、外老年公寓的现状 .............................. 9 (二)国内老年人的居住模式............................... 11 三、市场定位............................................ 11 第三章 营销策略 ........................................... 12 一、经营理念............................................ 12 二、规范服务............................................ 12 三、客户定位............................................ 12 四、促销方式............................................ 12 第四章 资金筹措 .......................................... 12 一、投资估算............................................ 12 二、项目投资构成 ........................................ 13 三、资金筹措............................................ 13 四、投资回报............................................ 13 (一)入股 .......................................... 13 (二)回报 .......................................... 13 (三)股东资格要求(义务) ........................... 13 第五章 财务分析 ............................................ 13

~1~

一、效益分析............................................ 13 二、利润回报率 .......................................... 14 (一)项目的收益构成和估算............................... 15 (二)财务评估的主要参数 ................................ 15 (三)财务评估 .......................................... 15 第六章 风险应对 ............................................ 16 一、风险分类分析 ........................................ 16 二、风险规避与控制措施 .................................. 18 第七章 公司战略与管理...................................... 19 一、公司文化............................................ 19 二、企业文化核心——价值观............................... 20 三、公司战略............................................ 20 (一)战略目标 ...................................... 20 四、分期战略............................................ 20 (一)公司初期战略 ................................... 21 (二)公司中期战略 ................................... 21 (三)公司长期战略 ................................... 22 五、战略分析 ........................................... 22 (一)技术优势 ...................................... 22 (二)社会优势 ...................................... 22 六、组织结构 ........................................... 23 (一)公司组织结构 ................................... 23 (二)主要职能部门职责 ............................... 24 (三)人员招聘制度 ................................... 25 (四)心理咨询人员 ................................... 26 (五)组织管理人员 ................................... 26 (六)俱乐部服务人员 ................................. 27 (七)后勤人员 ...................................... 27 (八)人员培训 ...................................... 27 (九)心理咨询师培训 ................................. 28 (十)俱乐部人员培训 ................................. 28 第八章 市场发展前景 ....................................... 29 一、市场预测 ........................................... 29 (一)市场环境 ...................................... 29 (二)思想观念 ...................................... 29 第九章 项目总结 ........................................... 30

~2~

老年公寓创业企划书
概述
随着我国人口老龄化程度的加剧,养老已成为一个急需解决的问题。重庆市人口老龄化 程度随年增高高,养老问题更是不容忽视。而随着社会的发展,家庭规模的缩小,城市生 活、工作的压力,使得居家养老面临着种种困难。敬老院、老年福利院等老年福利服务机构 作为社会养老的一部分,在缓解家庭养老的压力中起到了一定的作用。为了进一步了解目前 重庆市社区老年福利服务机构及其居住老年人的现状,我们选择了重庆市几个大型养、 敬老院 进行了初步的调查,现将主要的调查结果总结如下。

一、

调查的基本状况
重庆市已有各种类型 (包括敬老院、养老院、老年公寓、托老所) 养老设施 600 多所。

规模大小不一,收费标准也有差异。此次调查我们选取了三所敬老院进行调查,分别为 重庆市第三社会福利院、 重庆市侨发颐年园老年公寓和重庆市千竹居老年公寓。调查共分 为两大部分,第一部分为养老机构硬件设施状况调查,包括所有制形式、占地面积、床位 数量、机构人员构成状况等;第二部分为养老机构内的老年人口状况调查,包括老人的年 龄状况、身体状况等,旨在通过此次调查,初步了解重庆市目前的养老服务机构以及该 机构的老年人状况。

二、

重庆市养老机构基本状况

(一) 基本状况 敬老院名称 创办形式 占地面积 (m ) 重庆市第三社会福利院 事业单位 22000 500 自理、非自 理者均可 重庆市侨发颐年园老年 公寓 重庆市千竹居老年公寓 (二) 人员构成 民办 2000 100 自理 民办 7000 133 自理
2

床位

收住对象

~3~

这些敬老院一般都由行政管理人员、护理人员、医生和一般工人如厨师、清 洁工人等组成。 (三) 资金来源 政府拨款、自筹。 (四) 服务项目 集养老、休闲、医疗、康复、护理、培训、营养、生命关怀为一体的综合性养 老福利机构 (五)收费标准 各个敬老院的收费标准并不统一,有的敬老院依据老人身体状况收费,分为 自理老人、 半自理老人和不自理老人三种类型;有的敬老院则按房间收费,分为 单间或多人世。最高的为每月 8000 元,最低的每月 400 元不等。

三、

福利服务机构的老年人状况
此次调查在选取的三所敬老院中共调查了 100 名老年人,其中男性老年人 41 名,女

性老年人 59 名。 (一) 年龄结构

30 25 20 15 10 5 0 60-69岁 70-79岁 80-89岁 90-99岁
男性

图 1:
女性

敬老院 人口年 龄结构

~4~

如图 1 所示:在调查到的 100 位老年人中,80-89 岁的老人居多,为 44%;其次为 70-79 岁的老人,占 29%;60-69 岁以及 90-99 岁的老人分别为 14%和 10%;没有百岁 以上的老人。老年人随着年龄的增大,身体机能逐渐削弱,健康状况也逐渐衰退,往往 更需要别人的照料,敬老院在这些方面弥补了家庭照料资源的不足。但值得注意到是, 由于目前社区养老设施的不完善,还不能满足那些完全不自理的老人或需要长期照料的 老人的需求,因此,这些敬老院中的老人往往是一些生活尚能部分自理、照料需求较低 的中高龄老年人。 (二) 身体状况

这次调查到的老人当中,有 10%的老人基本卧床,吃饭、排便、洗澡等都需要别 人照顾;其余老人的身体状况较好,居家生活可一人自理。有 35%的老人可以乘公共 汽车、出租车外出;有 18%的老人可以拜访左邻右舍;有 37%的老人不能单独外出, 但可以一个人自理居家生活。但值得注意的是,这些老人大部分都患有这样或那样的慢 性病

第一章 项目背景
一、 项目建设的必要性
(一)解决老龄化社会问题的需要 官方数据显示:目前中国 60 岁以上老年人口为 1.42 亿,约占人口总数的 11%,据世界卫生组织的资料称,,一个国家的老年人口系数达 10%以上(60 岁) 或 7%(65 岁以上时,标志着这个地区进入老年型。目前,我国 60 岁以上老人已达 1.3 亿多,占全世界人口的五分之一,占全国总人口的 10%以上。到 21 世纪中叶将 超过 4 亿,占全国总人口的 28%,即每 4 个人中一位老人;我国已成为老龄化速度 最快,老年人口最多的国家。有资料显示,我国现有 2360 多万老年人“独守空 巢”。随着人口老龄化的来临,老年人问题已成为一个世界问题,同样是我国面 临的一个严峻问题。重庆和全国一样老龄化程度为 10%以上的老龄化程度更是不容 乐观。现如今,重庆人生活节奏明显加快,多数家庭都缺少足够的人力和精力照顾 老人。如何养老成为主流人群的热门话题。有需求就有供给。

~5~

(二)当前重庆市人口结构调查 重 庆 市 人 口 各 类 明 细 统 计 (2010 年 ) 2884.62 万 人 17% 74% 8% 29% 401.03 万户 145.05 万户 123.61 万户 99.06 万户

重庆市总人口

重庆市 0-14 岁比重 重庆市 15-64 岁比重 重庆市 65 岁及以上比重 重庆市 15-49 岁育龄妇女比重 重庆市有 65 岁及以上老年人口的户数合计 重庆市有一个老人 重庆市有二个老人 重庆市有三个老人

资料来源:中国国家统计局 2010 年人口普查 (三)构建和谐社会的需要 “老有所养、老有所医、老有所为、老有所教、老有所学、老有所乐。” (四)国家政策 “十一五” 期间是中国全面应对人口老龄化的关键时期, 中国将积极引导民营资 本和国外资本投入到老龄事业,逐步形成多元化的老龄事业的投入机制。 《中国老龄事业发展“十一五”规划》提出了“十一五”期间老龄事业发展的总 体目标:继续增加财政对社会保障的投入,多渠道筹措老年社会保障基金,逐步建 立广泛覆盖、持续发展、与经济社会相适应、与其他保障制度相衔接的老年社会保 障体系。基本建立相对完善的老龄法律法规政策体系,健全与人口老龄化相适应的 更加协调高效的老龄工作体制;积极推进方便老年人生活的基础设施建设,建立健

~6~

全适应家庭养老和社会养老相结合的为老服务网络,满足老年人特殊需求的老年用 品市场。进一步营造敬老、养老、助老和代际和谐的良好氛围,为实现“老有所养、 老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”的目标创造更为有利的社 会条件;在“十一五”期间,中国具体采取一些指标化的要求,新增城镇孤寡老人 集中供养的床位 80 万张, 来缓解孤老安置床位紧张的局面, 同时开展以生活不能自 理和半自理老年人为对象的爱心护理工程试点和示范工作,在大中城市建立一批爱 心护理院。 《规划》提出,要把老龄产业纳入国民经济发展总体规划,列入国家扶持行业目 录。制定引导老龄产业发展的税收、信贷、投资等政策,采取税收优惠、减免费用、 信贷支持等措施,大力扶植尚在起步阶段的老龄产业,积极鼓励、引导和规范个体私 营和外资等非公有资本参与老龄产业的发展, 鼓励吸引社会力量投资兴办不同档次的 养老服务机构,引导企业生产满足老年人各种需求的门类齐全、品种多样、经济适用 的老年用品。 《规划》要求,逐步加大老龄事业投入。各级财政要根据老龄事业发展需要,逐 步增加对老年服务设施建设、 老年文化教育、 老龄科学研究和老年活动等方面的投入。 在彩票公益金中要有一定比例用于老龄事业。 充分发挥各级老年基金会和其他组织的 作用,积极引导民营资本和国外资金投入老龄事业,逐步形成多元化的老龄事业投入 机制。

第二章

市场分析

一、 市场分析
(一)我国已进入老龄化社会阶段 按照国际标准,当一个国家或地区 65 岁以上人口占总人口 7%或 60 岁以上人口占总人口 10%以上时,即为老龄化社会。据有关统计资料显示,目前我国是世界上老年人口最多的国家, 60 岁以上的老龄人口约为 1.45 亿,占我国总人口的 11.2%,而且这个数字每年都在以 3%的速 度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测,到 2025 年,老 年人将占全国总人口 19.34%;到 2040 年,老年人将占全国总人口的 27.8%,届时每三个半人 口中就有一个老年人口。

~7~

(二) “老年公寓”市场潜力巨大 2010 年国家有关部门通过调查和分析预测, 到本世纪二十年代末, 中国退休劳动者 一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的 1/3;另据中国老龄人协会估计,中国老年人 消费约每年 3000 亿人民币,而且随着老年人消费观念的逐步转变,其消费数额还将得到 进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场,老年人产业,尤其是老年 住宅产业是一个极待开发的产业。 (三)老年人养老逐步向集中养老转移 受传统观念的影响(他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身 之地) ,国内老年人养老讲究“三代同堂” ,老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提 高和居住观念的改变;核心家庭趋于普及,传统家庭逐渐减少,一方面下一代与老一代分 居现象不断增加,另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离,离而不 远”的特点,因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦,从过去不肯到养老院开始向 往养老院,养老观念和居住观念正在发生根本性变化。 (四)家庭因素催生老年住宅的产生和发展 自我国七十年代中期实行计划生育控制以来, “三口之家”现已成为社会的主力家庭 结构。许多独生子女成家之后,所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的 生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子,时间和精力严重不足,再加之老年人 多愁善感及实际上的“代沟” ,由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题,老年 公寓呼声高涨,呼之欲出。 (五)国家、省、市各级政府鼓励进行老年公寓的建设 面对我国进入老龄化社会,老年人生活问题已越来越被社会所关注。1998 年起各级 政府就出台了相关政策,鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。在 2003 年召开 中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事,中央领导对此十分重视。近日国 家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人,尤其是老年人养 老与生活方面,并鼓励从事老年住宅的建设。河南省政府更是认识到全国人口第一大省 老龄化形势的严峻性,出台的政策更具有可执行性:养老服务机构建设用地可划拨;十 余项税费可减免;贷款条件放宽、利率优惠;财政可给一次性开办补助;向非营利性养老 服务机构的捐赠缴所得税前扣除等。

~8~

老年人由于生理心理的变化,有着与其他年龄段人群不同的特殊需求,需要社会为 其提供适合其需要的特殊产品和特殊服务,只有这种需求得到满足,他们才会感到幸 福。同其他年龄段人群一样,老年人的需求也是多种多样的,有生存需求、享受需求和 发展需求等。而这最基本的三种需求在老年人身上都有体现。对于老年人来说,他们不 仅希望能够吃饱穿暧,而且希望能够享受经济社会发展的成果,使生活过得更充实更故 意义,使自己能够不断地完善提高,以实现自我价值。以上需求得到满足就要建一所专 为老年人休闲娱乐医疗提供服务的综合企业,可以更好地满足老年人日益增长的需求, 提高老年人的生活质量,增进老年人晚年生活的幸福程度。

二、

养老院现状分析

(一)国内、外老年公寓的现状 据世界卫生组织发布的一份最新报告,在世界各国中,60 岁以上老年人在总人口中 所占比例以意大利为最高, 23%, 达 其次为希腊的 22.8%和日本的 22%, 再次是德国的 21.8% 和瑞典的 21.7%。不过该组织预测,尽管以老人在全国总人口中所占比例为标准统计出的 几个“老人大国”都是发达国家,但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在发展 中国家。 根据联合国提供的最新统计数字,2002 年全世界 60 岁以上的老人为 6.29 亿,占世 界人口总数的 10%。到 2050 年,老人人数将猛增到 19.64 亿人,占世界总人口的 21%, 平均每年增长 9000 万。其中,世界经济发达地区的老人总数将由目前的 2.36 亿人增加 到 3.95 亿人,占该地区总人口的比例将由目前的 20%增加到 33%,经济欠发达地区将由 目前的 3.93 亿人猛增到 15.69 亿人,占总人口的比例将由目前的 8%增加到 19%,届时人 口老龄化问题最严重的 3 个国家是西班牙、意大利和日本。 表 2.1 世界 60 岁以上人口占总人口的比率增长情况(%) 年 份 全世界 发达地区 发展中国家 中 国 1950 8.1 11.6 6.4 7.2 1960 8.1 12.6 6.1 7.2 1970 8.4 14.5 6.1 6.8 1980 8.6 15.5 6.3 7.4 1990 9.2 17.6 6.9 8.6 2000 9.8 19.2 7.6 9.9 2010 10.7 21.2 8.5 11.7

~9~

(资料来源:中国老龄科学研究中心) 中国是世界上老年人口最多的国家。目前,我国 60 岁以上的老人有 1.2 亿。年轻人 的出生比率在下降,长寿老人却越来越多,人口的迅速老龄化是中国从本世纪到下个世 纪都必须面对的经济和社会问题。 中国人口老龄化的发展态势大致经历三个阶段:第一阶段:从 1982 年到 2000 年是 人口老龄化的过渡阶段;第二阶段:从 2000 年到 2020 年是人口老龄化的迅速发展阶段; 第三阶段:从 2020 年到 2050 年是人口老龄化的高峰阶段。 据权威部门预测,到 2010 年,中国 60 岁及以上老年人口将达到 1.74 亿,约占总人 口的 12.78%。其中,80 岁以上老年人将达到 2132 万,占老年人口总数的 12.25%。 全国老龄工作办公室提供的调查资料表明, 岁以上老年人的生命期内, 60 平均有 1/4 左右的时间处于肌体功能受损状态,需要不同程度的照料和护理,中国约有 3250 万老年 人需要不同形式的长期护理。5%的老年人有入住养老机构的愿望。目前中国养老机构床 位占老年人口的比重仅为 0.84%,为老年人提供服务的设施严重不足。 人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物,反映了人类社会的进步。然而, 老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结合、文化心态、社会发展等带来一系列 的影响,成为 21 世纪中国必须认真对待,认真研究的重大社会问题。中国人口老龄化给 社会经济带来的主要影响:老龄人口的增长会改变人口的抚养比,被抚养人口的增加必 将加重劳动人口的负担;伴随人口老龄化而产生的劳动力年龄结构的老化,必将影响到 劳动生产率的提高;人口老龄化将会使用于老年社会保障的费用大量增加,给政府带来 沉重的负担;人口老龄化要求调整现有的产业结构,以满足老年人口对物质和精神文化 生活的特殊需求;人口老龄化引起的家庭规模和家庭结构变化,使家庭养老功能不断地 弱化。 社会人口老龄化,必然对社会经济的发展产生多方面的重要影响。但我们既要看到 人口老龄化所带来的负面影响,也要看到人口老龄化是现代文明的具体体现,老年群体 的特殊需求,也是社会、经济发展的一种动力,庞大的老年群体,可以形成可观的消费 市场。老龄产业的兴起和发展会给市场注入新的活力,是新的经济增长点。人口老龄化 对经济和社会发展的影响是多层面的,机遇和挑战并存,关键是要以积极的姿态和正确 的措施去应付,要在建设现代化的同时,创造一个代际和谐、不分年龄,人人共享的社 会。

~ 10 ~

中国人口老龄化的迅速地、 大规模地到来, 尤其是高龄人口迅速增长, 是前所未有的。 已经引起中国政府的高度重视,也引起了全社会的共同关注。大力兴办养老院等养老机 构,是解决人口老龄化给社会经济带来的主要影响的主要手段。 中国目前已进入老龄化社会,新一代的独生子女已经成人,下一步中国的家庭将形成 “四二一”结构,老年人到养老院安度晚年将是社会必然的趋势。 (二)国内老年人的居住模式 A、购买房屋居住 2000 年人口普查资料显示,我国老年家庭户中,购买商品房的占 2.4%,购买经济适 用房的占 2.1%,购买原公有住房的占 10.5%。其中,市、镇购买商品房的家庭占 6.2%和 5.6%,购买经济适用房 5.6%和 4.2%,购买原公有住房的户分别为 37.1%和 12.7%。县购买 商品房、经济适用房和原公有住房的户总共不超过 1.9%。可以看出,目前我国城镇居民 已购买住宅的比重增加迅速,己经有三成以上居民家庭是住在自己购买的住房中。 B、自行建房居住 个人建房有自筹自建、自建公助、集资联建或集资合作建房等多种形式。个人出资建 房也是我国居民住宅来源的主要方式之一。2000 年人口普查资料显示,我国老年家庭户 中, 自建住房的占 77.2%其中市、 镇自建住房的占 30.3%和 64.7%, 而县自建住房高 95.5%。 说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的主要途径。 C、租房居住 这是住宅消费者支付一定的房屋租金,取得房屋居住使用权的一种住房消费形式。 2000 年人口普查资料显示,我国老年家庭户中,租房居住的占 5.2%,其中,租用公有住 房的为 4.6%,租用商品房的占 0.6%,如果分城乡看,在市、镇老年家庭中,有 15.37%和 6.5%的家庭租用公有住房,租用商品房的均为 1.6%。居住在农村地区的老年家庭户,仅 有 0.5%的户租住公有住房或经济适用房。 现有的养老院户型面积大小不等,主要为单人间、双人间和多人间,房屋布局不合 理,功能不全,不能满足老年人住宅特殊功能要求,更不能从规划设计上充分体现人性 化关怀。

三、

市场定位

~ 11 ~

前的养老机构种类很多有居住型,医疗型,临终关怀型,欲建成一所集养老,度 假,疗养保健,娱乐,休闲为一体的综合性服务机构。属中高档型的老年公寓,老人们 都有个人私密空间,有独立的居室、卫生间,可以自理餐饮,自由出入。个性、生活爱 好不同的老人们能互不干扰地生活在同一屋檐下。

第三章
一、经营理念

营销策略

我们要以现代化的管理,优质的服务,树立品牌,以养老服务为主,建立多种经营 方式,形成连锁企业。追求高品位,高素质,创造有文化素养,有特色的度假式老人乐 园,到那里以后,可以丢掉一切家务的烦恼,子女探望老人不再是负担,所以把它建成 一座东方的伊甸园。 二、规范服务 通过周到细致的关怀,使入住老人体会到宽松,舒适,亲切的家庭韵味。注重以人 为本,变管理为服务。做到爱心,热心,精心,耐心,孝心,关心,无微不至,热情周 到。 三、客户定位 60 岁以上,有养老金和医保的离退休人员。 四、促销方式 采取会员制和非会员制两种

第四章 资金筹措
一、投资估算
老年公寓总建筑面积为 35000m2

30000

到竣工验收所需的全部土地费用、前期工程费、房屋开发费、财务费、不可预见费和其它费用。

~ 12 ~

二、项目总投资的构成
费用、

三、资金筹措 集资筹建每股 15 元人民币起,享有一间养老标准间,终生免费入住。或按年息 5%三年还 本付息元。宜居首都,安享晚年。通过银行贷款、以及向政府申请拨款。 四、投资回报 (一)入股 1、每股元(B 类),按银行贷款利率 5%,3 年还本付息; 2、每股元(A 类),按银行贷款利率 5%,享受每年分红,但撤股须按公司法; 3、每股元(A+类),作为慈善捐入,不获利分红。 (二)回报 1、3 年还本付息,作为债权人,不承担风险,但享受入住的各项优惠。 2、A 股,每股拥有一间产权,可免费入住。享受分红,风险共担,享受入住优惠。 3、A+股,高尚股东,享受(1-2)各待遇,同时可参与经营,出合理化建议。 各股东在发起人同意的情况下,可查阅公司保密资料。 (三)股东资格要求(义务) 宣传推广本公寓,以身作责,遵守院内规章制度。股东应时刻保有高尚品德孝义精 神,不作损害本院、损害国家民族利益之行为。股东原则上不参与经营,有专业才能除 外,如医护,厨师,电工,园艺师,视同志愿者义工。

第五章

财务分析

一、效益分析 财务效益评估是建设项目可行性研究的重要组成部分。未来效益评估包括经济效益评 估和社会效益评估两个部分。经济效益又包括微观的财务评估和宏观的国民经济评估。财 务效益评估与国民经济效益评估是建设项目评估的两个重要组成部分。财务效益评估是从

~ 13 ~

的活动能力、清偿能力、判断投资项目在财务上的可行性、为投资决策提供可靠的依据。 面对中国人口的迅速增长,老龄化的问题也成为中国目前急需解决的问题之一,而 面对北京房地产市场所有领域激烈的竞争,一些精明的投资者已发现了一个新的投资机 会——私营养老院产业。 据业内人士分析,这一机会随着中国老龄化人口和中产阶层数量迅速增加而扩大。 现在,一些投资者认为这一产业具有高回报率,因为政府提供了减免税措施,他们说这 一产业可能在今后成为外国人的新战场。 由于政府的减免税措施和该项目低廉的土地成本,预计,2 年收回全部投资利润率 40%以上。 据中国国家老龄委统计,从 2001 年到 2070 年这一时期平均每年将有 596 万人进入 老龄,而中国目前只有 1000 家私营养老院,容纳大约 25 万人,国营养老院容纳不到 200 万人,因此,随着养老院产业竞争的加大,中国养老院产业的黄金时代也开始到来。 二、利润回报率 本院房间共分五档次:单人间 18M 计 10 间、 双人间 18 M 计 20 间、 三人间 18 M 计 20 间、 夫妻间 M 计 10 间、 豪华套间 36 M 计 10 间,总计:床位 150 张 单人间:面积约 18 平,内设独立卫生间、热水器、浴霸、电话、电视、小冰箱、饮水 机、小桌椅、衣柜、床头柜及 24 小时呼叫零,床铺温馨舒适,是老年人安享晚年的适宜 居所。 双人间:面积约 18 平方米,内设… 三人间:面积约 18 平米,内设… 夫妻间:面积约 18 平米,内设… 高档套间:面积约 36 平米,内设… (1) 高档房间套房 10 套,每间 2 人,床位费/月 2100 元,伙食费 800 元 ,服务费 300 元, 加收包间费 500 元计 3700 元 总计:月元 (2)标准间 20 间,每间 2 人,床位费 450 元/人/月,伙食费 450 元/人月,服务费/月 300 元/人,水电杂 100 元 共计月/人 1350 元,总计:月元
2 2 2 2 2

~ 14 ~

(3) 普通间 20 间,每间 3 人,床位费/月 400 元/人、伙食费/月 450 元/人,服务费/月 200 元/人, 计 月/人 1050 元,总计:月元 (4) 夫妻间 10 间,每间 2 人,床位费 450 元/人/月,伙食费 450 元/人月,服务费/月 300 元/人,水电杂 100 元 共计月/人 1350 元,总计:月元 (5) 单人间 10 间 ,床位费/月 1000 元、伙食费/月 450 元,服务费/月 300 元, 计 月/ 人 1750 元,总计:月元 总计:月/元人民币 纯利润元 (一) 项目的收益构成和估算 建设项目财务效益评估是通过对君莲居住区 I1 地块养老院建设项目未来现金流量的预测 与计算以及对技术经济效益进行分析评价该经济效益和获利能力, 现在是市场经济与其他行业 一样要办养老院也要进行市场调查进行可行性分析。 业内人士普遍认为开办养老院仅有爱心是 不够的,必须有足够的资金保证日常开销。 本项目的收入主要是床位收费和一些服务费加一 些社会捐赠 (二)财务评估的主要参数 1.财务基准内部收益率 10% 2. 3.计算期 11 年 4. (三)财务评估 1.盈利能力分析
将现金注入下表 单位:万元

9年

2014 年。

年份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 现金 -2500 -2000 -1500 -1077 1462 1462 1462 1462 1462 1462 1462 流量 通过财务现金流量表计算以下评估指标: (1) 财务内部收益率 FIRR=16.5%>10% (2) 财务尽现值为 22 万元

~ 15 ~

(3) 动态投资回收期为 6.5 年<9 年 2.敏感性分析 影响项目的最主要的因素是床位出租率,考虑项目实施中一些不确定因素的变化,对 床位出租率的因素上升 10%~30%,分析对财务影响的指标如下表:

变化因素 基本方案 床位出租率

变化率(%) FIRR(%)
16.5 -10 -20 -30 14.6 12.5 10.4

所得税后 NPV(万元)
22 19.6 16.5 0.95 6.5 7.4 8.3 9.2

T(年)

3.盈亏平衡分析 以床位出租率表示的盈亏平衡点为: BEP=固定成本/ 销售收入-可变成本-税金) ( =5050000/ (15200000-150000-4680000) =52.2% 经过以上分析可以知道,该项目具有较强的抗风险能力。 4.财务评估结论 财务谁有主要是从经济的角度来评估建设项目的可行性中,当有经济上可行时该项目 才具有生命力,才能保持持续运转下去。虽然此项目的建设并非单纯为经济利益,但是保 证经济上的合理却是一个重要的前提,通过上面对该项目的各项经济指标的计算可以得出 结论:该项目的内部收益率大于基准收益率,投资回收期小于基准投资回收期,且具备较 强的抵抗风险的能力,因此从经济的角度来说该项目是可行的。

第六章

风险应对

一、风险分类分析 1、老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式的认知、认可需要一段时间 重庆市属于特大中心城市,有 3000 万人口,人均收入高于全国部分省市,可谓市场 大,潜力大,但就老年人住宅市场而言,面对的是新的特殊客户群体,在社会家庭结构演 变中,虽然“核心家庭”逐年增多,传统家庭逐年减少,但这毕竟需要一个时间过程,特 别是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群体及其子女认知、认 可, 而认知、 认可更需要一个时间过程, 其认知认可程度决定了老年人住宅市场成熟程度,

~ 16 ~

认知认可时间长短决定了老年人住宅市场成熟时间长短,因此,本项目风险之一就在于老 年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式认知认可程度及时间长短。 2、消费群体的特殊性和项目产品归属(产权)的敏感性导致项目具有较大风险 房地产业是高风险、高投入的产业。房地产项目除了项目营销运作之外,在很大程度 上还有一个资金运作,项目营销运作和资金运作的成功与否决定着项目开发成功与否。老 年住宅项目面对的是 60 岁以上的特殊消费群体,他们虽有积蓄,但由于赡养老人,子女 读书成家,所剩节余有限,购置老年公寓住宅在很大 程度上要借助银行住房按揭贷款和子女资助,特别是我国银行现行房贷政策对 60 岁 以上老年人是不发放住房贷款的,这样老年人购房资金来源要么以子女名义贷款购房,要 么由老年人独资购房,要么老年人出资,子女资助购房。不论哪一种筹资购房形式都涉及 一个产权和继承权的敏感问题,特别是多子女的老年人家庭将更加敏感。因此老年人购房 资金的来源及房贷政策的障碍或多或少会影响老年人购房消费,也必然会给房地产开发商 带来资金回笼资金周转的负面影响,这是本项目风险之二。 3、项目规模大,开发建设周期长,涉及问题多且复杂,不确定性多 本项目土地使用面积 400 亩, 总建筑面积达 40 万平方米, 开发周期 5 年半 (66 个月) 时间,这将给本项目带来二方面风险: 第一方面:房地产市场是一个动态市场,它受宏观经济、区域经济、人口因素、政 策因素、物价因素、人均收入、市政建设、城市化进程、区域市场、产品结构、消费心理、 地域文化等诸多因素的影响, 具有不确定性,如何把握市场走势, 市场走势最终如何发展, 将给本项目带来一定风险。 第二方面:房地产开发项目从购进土地到产品售罄以及物业管理的全过程,时间周期 长,程序复杂,环节多,工序多,相关联部门多,既要有精兵强将,又需要挂帅领军人物, 既要发挥个人聪明才智,又需要团队协作精神。本项目分四期滚动开发,时间长达 66 个 月,必须严肃认真,一丝不苟的实行全过程的控制管理,即加强资金管理、成本管理、施 工管理、营销管理、人力资源管理、否则无论在哪个方面管理出现失误,都将给本项目带 来风险。 3. 属于养老院自身硬件设施问题

~ 17 ~

(1)养老院床位的空闲,有这么几方面的原因造成。一是地域分布不合理。以北京为 例,城区中 60%的老年人居住在城区当中,但是他所拥有的床位总数不足 35%。更多空 的床位是在农村。这是一个主要的原因。 (2)就是分类不清。名称的叫法没有经过统一规范的界定。叫老年公寓。叫老人院。 那么到底它所具备什么样的服务功能。老年人并不清楚 (3)养老院的竞争正在加大。以前投资人没想到养老院能赚钱,养老院的数量很少, 以后几年估计养老院会慢慢多起来,竞争将从环境竞争向服务竞争过渡。由于养老院的 投资较大,短时间内不会很快回本,市场的变动会增加投资收益的不确切。 4.人为因素问题 经验少,处理不当而产生诉讼纠纷。养老院发展仍处于起步阶段,可借鉴经验较 少。大家都是摸着石头过河,所以在一些事情上也就容易产生诉讼纠纷。所涉及的案件 的相关类型:房屋租赁、建工合同、供用合同、交通事故赔偿、借贷合同、购销合同; 劳动争议、劳动报酬;财产权属、遗赠扶养、委托合同、财产损害赔偿、人身损害赔偿 相关案件中显示出的具体原因 (1)送养人不能正确理解人的生老病死的情况,自己不愿承担相应的后果。 (2)养老机构疏于管理的情况。 (3)第三人(共同居住的被送养人)侵权导致与养老机构责任混合的情况。 5. 与国有福利机构竞争 二、风险规避与控制措施 1、认真进行项目选址。香港地产大王李嘉诚说过,房地产开发第一是地段,第二 是地段,第三还是地段。可见地段对房地产开发的重要性。老年人公寓项目必须具有能 满足老年人养老心理和生理需求的个性和特色,选择好项目地段是打造老年人公寓个性 和特色的载体和必须的物资条件,老年人公寓项目能否成功关键在地段,因为地段是唯 一的,是其它条件不可替代的。 2、本项目土地使用面积 400 亩,总建筑面积 40 万平方米,分四期滚动开发,总建 设开发周期 66 个月,因此,必须首先做好总体规划,有了科学完整、协调、统一、个

~ 18 ~

性、特色的总体规划,项目就具有了健康骨架和活的灵魂,就有了“量身定做”的依据 和蓝图,就可避免项目开发建设中的随意性、盲目性,确保产品个性特色,整体风格。 3、项目总体方案和建筑设计必须遵从三条原则:一是建筑设计必须具有和体现老年 公寓的个性、特色,及其建筑风格:二是充分满足老年人特殊群体养老、休闲的特殊需 要,以人为本,实现人性化设计;三是老年公寓必须“量身定做” “量身定做”应从设 , 计开始。 4、项目实施前,还应在本案报告基础上进一步进行市场调研,在调查过程中,对武 汉老年住宅市场不但要进行定性分析,还要进行定量分析,以便从营销角度对老年人住 宅市场项目定位,市场细分作出准确判断。 5、本案“项目风险分析”一章对老年人住宅项目提出了三个方面风险,在项目实施 前,应在仔细调研基础上进一步评估项目风险性,并提出详尽而具有针对性和可操作性 的方案,以便化解风险。 6、不失时机的充分运用现行土地政策空间,降低土地成本,从而降低风险。根据武 汉市现行土地政策,除老城区外,其它城区和开发区暂未实行土地有形市场,或者执行 不甚严格,有一定的政策空间,所以,对投资开发商来说,在暂未实行以招标、挂牌、 拍卖等方式取得国有土地使用权的郊区购地显得尤为紧迫和必要。 7.处理相关案件的法律原则 8. 从相关案件反映养老机构在经营管理中应注意的问题 (1)从事养老机构的人士,应当具有爱心、同情心及强烈的责任心 (2)在法律不完善的情况下,尽量制定详细、合理的协议书 (3)加强职工的素质教育,提高服务质量

第七章

公司战略与管理
一、公司文化

正如公司的价值观所述“真正的用爱关注,真正的用心服务” ,本公司致力于为顾客 提供最优质的专业服务,使老年顾客感受在温暖、友好、尊重的气氛中提高生活质量、调 整生活状态。 在企业内部,我们为员工提供稳定的工作环境、平等的学习、培训和发展机会。我们

~ 19 ~

鼓励员工发挥创新思维,建立团队合作精神,提高公司的效率。员工将得到同等的关怀、 尊重和爱护并将这种感受与顾客分享。 我们致力于长期为公司的股东创造价值,不断改变老年人的退休生活。通过推出高品 质的课程、优质的服务为公司、合作伙伴以及客户创造价值。 二、企业文化核心——价值观 ◆公司宗旨:黄昏无限好,唯我新夕阳。 ◆服务宗旨:寸草心献给父母,夕阳情挥洒晚年。 ◆服务理念:真正的用爱关注,真正的用心服务。 ◆企业愿景:最优质的老年服务,最过硬的老年品牌。 三、公司战略 (一)战略目标 我们通过模块性思维建立“MOST”战略框架以明确公司的战略导向。 MOST: ? 任务(MISSION) ? 目标(OBJECTIVES) ? 战略(STRATEGY) ? 战术(TACTICS)

图 四满意向导

~ 20 ~

我们把员工开心,顾客舒心,股东放心,社会满意这几个要素作为我们发展的目标。 “夕阳无限心理健康保健计划”注重心理沟通的手段和方式,诠释沟通的重要性,聘请精 通沟通的原理和过程的专业人士讲解沟通的障碍和消除技巧, 以多样化的沟通风格使马上面临 退休的老年人, 刚刚退休的老年人,以及虽然退休很长时间但依然存在很多心理问题和不适应 症状的老年人的智能和心境得到有效改善,真正做到老人舒心、家人安心、社会满意。

四、分期战略
(一)公司初期战略 于歌乐山镇是设计一座、配套较为完善的老年公寓,可以建成三个主体建筑。建筑面 积分别为一号楼 28000 平方米,二号楼 1000 平方米,三号楼 4500 平方米,另有 12000 方 米的配套用房,其中只有二、三号楼投入使用为老年公寓。如选该方案,可进行如下的建 造:一号楼为老年病康复、肿瘤康复及残疾人康复综合楼,设床位 240 张。二号楼为养老 公寓,设低、中、高档养老公寓,设床位 200 张。三号楼改为临终关怀中心,设床位 100 张:该公寓还配有康复训练室、洗浴中心、娱乐中心、餐厅、行政办公楼等基础设施,尚 有一约 30 亩的中心广场,是一所理想的康复、养老选址。周边环境便于老年人活动。公司 注重店面环境、基础设施、服务等方面的细节设计,以更好的迎合老年人这一特殊群体对 服务的特殊需求,营造温馨的氛围,并注重外围环境的规划,使顾客方便享受温暖细致的 服务;公司精心设置多项内容丰富的课程,并对员工进行专业系统的培训,以保证服务质 量。 (二)公司中期战略 明确目标,从为过渡期老年人提供心理疏导培训等服务,改善不适应老人的心理抑 郁和心理孤独,提高老年人的记忆、理解和推理能力出发,采用集中市场推广战略,开 拓初期市场着力占领周边社区中高收入过渡期老年人市场。通过舆论及品牌自身建设, 采用广告宣传上门宣传及网络宣传等多种传播手段,在老年人及老年人子女两大人群中 同步大力宣传推广“优质晚年”的理念,初步树立本公司“老年保健计划”的精品品牌 形象,并在目标群体中形成一定数量的忠实客户群。在本阶段,公司以构筑品牌形象、 推广服务理念为主要目的,以拓展市场、初步建立具有一定忠诚度的中老年客户群为主 要战略目标,在目前发展尚不成熟的老年心理健康服务业市场占有一席之地。

~ 21 ~

(三)公司中长期战略 在初期经营的成果之上,进一步推广公司服务内容,大力拓展公司业务,优化资本组 合,加强市场渗透力,逐步提高公司品牌的信誉度、知名度及影响力。 在不断建立、 增强原有顾客忠诚度的基础的同时, 大面积推广老年心理健康保健计划, 吸引新客户群的加入,提升顾客的回头率与推荐率,力使忠实顾客成为公司品牌宣传的载 体之一。 加强公司组织建设,规范公司业务流程,明确行为准则,树立公司形象;加强员工技 能及团队精神,不断提高运营效率及服务质量,迎合目标群体的需求。 在增开直营连锁,以初期旗舰店面为基础,在全市乃至全国范围内直营网点,产生规 模效应,使“新夕阳”的服务网点遍及全国。以大中城市 “白领”人及其父母群为目标 对象,充实咨询量,体现消费趋势和时尚风格并提供在线购买、店面咨询等多种服务购买 方式,使全国范围的老年人都感受到我们带来的温暖光芒。

五、战略分析
(一)技术优势 传统个体咨询——观念上不易被老年人接受;缺乏从家庭结构和家庭关系的角度来对 老年人进行帮助、干预;环境不能符合老年人要求。 传统团体咨询——基本上以青少年人群为目基本上以青少年人群为目标,没有引发老 年人团体动力的科学研究和指导;仅仅是以言语分享为主,缺乏活动来调节老年人的注意 力和体力等不足;缺乏对老年人认知老化方面的干预。 “新夕阳”有限责任公司是团体咨询和家庭咨询(个体咨询的新形式)的结合。依托 西南大学心理学院这个强大的技术优势、 雄厚的教学科研力量、 良好的社会声誉及影响力, 聘请北京师范大学心理学院发展研究所教授作为我们的老年认知老化干预方法顾问(已经 签过意向书) ;西南大学发展所为认知老化干预方法的具体方案的提供者和培训者(已经 签过意向书) ;美国斯坦福大学医学院临床心理学博士为我们的团体咨询师和个体咨询室 提供老年心理干预技术,目前已经将《晚年抑郁的认知行为疗法手册》 ( 《Cognitive-Behavior Therapy for Late Life Depression—A Therapist Manual》 ) 授权给我公司;西南大学心理学院咨询所担任家庭咨询服务的顾问和咨询师的培训师;西 南大学心理学院,中国心理学会心理咨询首席督导担任团体咨询师和咨询督导师。 (二) 社会优势

~ 22 ~

根据老龄化社会的定义以及多方数据,我国在 2000 年时就已进入了老龄化社会,老 年人占总人口比重日益增大。60 岁以上老年人口已达 1.43 亿,占总人口的 11%且每年净 增人口多;到 2020 年,60 岁以上老年人口将达到 2.34 亿人,比重从 2000 年的 9.9%增长 到 16.0%;65 岁以上老年人口将达到 1.64 亿人,比重从 2000 年的 6.7%增长到 11.2%。预 计本世纪 40 年代后期形成老龄人口高峰平台, 岁以上老年人口达 4.3 亿人, 60 比重达 30%; 65 岁以上老年人口达 3.2 亿多人,比重达 22%。届时每 3-4 人中就有 1 名老年人。人口 老龄化将导致抚养比不断提高,对社会保障体系和公共服务体系的压力加大,并影响到社 会代际关系的和谐。 因此近年来,随着社会对老年问题的不断重视,老年消费品需求不断增大,老年 人口消费总量持续上升,老年消费结构不断优化。社会多方均呼吁:“建立老龄服务体 系,尤其要关注庞大老年人群的边缘问题,加快养老服务设施建设步伐,为老年人提供 生活照顾和护理服务,努力满足老年人特殊生活的需求;强化社区老龄服务功能,积极 发展老龄服务产业;倡导‘积极老龄社会’,促进老年健康,为老年人提供自主参与社 会的机会。” “夕阳无限”老年心理健康保健计划就是在这样的社会宏观条件下建立 起来的。

图 7.2 未来我国人口老龄化预测

资料来源:《国家人口发展战略研究·人口发展预测》

六、组织结构
(一) 公司组织结构

在公司初建阶段,作为小型企业,我们采用直线-职能制组织结构,以避免结 构复杂化。 职能部门内的员工在价值观和工作目标上具有相似性,员工具有明确的 职业阶梯,在员工技术只能发展上具有连贯性。便于上级对下级进行指挥和命令, 决策迅速、命令统一、责权明确、秩序井然、灵活机动亦不失稳定,又利于发挥参

~ 23 ~

谋人员作用,而且很好的避免了公司初期承担管理过高的管理费用。 因而采用这种 组织结构可以与公司的初期战略很好的结合,推进公司的服务发展。 作为服务型项目,我们坚持“以人为本”的组织方针,运用松散、灵活的具有高度 适应性的有机式组织形式来迎合行业需求。 我们对公司员工进行劳动分工,但是员 工的工作不设立过于标准化的规则和条例。 各部门员工应掌握熟练的专业技能, 并 在经过培训能处理多种复杂问题。通过先期及营业后定期培训, 将职业行为标准灌 输到员工的头脑中,而不需要多少正式的规则和直接监督。 (二) 主要职能部门职责

图 7.3 公司组织结构图

董事会:监管企业的管理和经营;掌握聘用或解雇组织的管理人员和批准公司制定的目标 和主要计划的权利与义务。 监理会:监督董事会和经理层,保证其遵守法律法规、公司章程,维护公司长远利益。其 中的技术人员负责对服务的专业性,规范性进行监督。 总经理:公司业务的总执行者。对董事会负责,统筹规划公司的发展战略,负责并协调各 个职能部门的工作,每个财政年度向董事会汇报。行使对公司行政人事日常工作 监督、管理的权力,并承担执行各项规章、工作指令的义务管理责任。 市场部:根据公司战略规划、年度广告宣传计划及市场情况,负责制订品牌宣传、广告策 划方案,以提升公司品牌形象,参与并配合老年益智棋的研发工作。 运营部:保证本部门组织目标和管理目标的实现。 制定公司的业务运营战略、 流程与计划, 制定营销计划,组织协调公司各部门日常工作,负责直接营销与公共关系,并与

~ 24 ~

顾客进行交流,监督俱乐部员工,推进实现公司的运营目标与战略目标。 财务部:负责公司的财务管理和审计核算工作。定期向总经理及董事会、监理会递交财务 报表,为企业决策提供关键的财务信息。 审核内容销售额、顾客数、顾客平均 消费数量、现金超收或不足、收银机的操作错误、亏损、其他营业项目、食品原 料的价格、 员工工资、 电费、 煤气费、 水费等在内的各项指标。 通过“年终审查” 、 “周报表”和“月报表”三重审核制度,根据每天和每小时实际数据累积起来的 数据进行财务核算。 综合行政部:负责公司人力资源管理、日常行政工作及后勤工作的安排。并负责企业故事 的挖掘、记载。以配合公司创立独特的“新夕阳”文化。记载一些重要的事件和 人物,如:员工与顾客的故事,团队合作的故事,以及“脱离常规”的、有独到 见解、以及对公司做出贡献的人和事都可作为记录范围。拟定并实施物流方案; 掌握物品的市场行情, 变化规律, 与财务部做好沟通, 如需要与第三方公司合作, 则要与其保持良好的合作关系。并与顾客进行交流,监督俱乐部员工,推进实现 公司的运营目标与战略目标。 财务部:负责公司的财务管理和审计核算工作。定期向总经理及董事会、监理会递交财务 报表,为企业决策提供关键的财务信息。 审核内容销售额、顾客数、顾客平均 消费数量、现金超收或不足、收银机的操作错误、亏损、其他营业项目、食品原 料的价格、 员工工资、 电费、 煤气费、 水费等在内的各项指标。 通过“年终审查” 、 “周报表”和“月报表”三重审核制度,根据每天和每小时实际数据累积起来的 数据进行财务核算。 综合行政部:负责公司人力资源管理、日常行政工作及后勤工作的安排。并负责企业故事 的挖掘、记载。以配合公司创立独特的“新夕阳”文化。记载一些重要的事件和 人物,如:员工与顾客的故事,团队合作的故事,以及“脱离常规”的、有独到 见解、以及对公司做出贡献的人和事都可作为记录范围。拟定并实施物流方案; 掌握物品的市场行情, 变化规律, 与财务部做好沟通, 如需要与第三方公司合作, 则要与其保持良好的合作关系。 (三) 人员招聘制度 “新夕阳”有限公司本着“以平凡的员工创造不平凡的业绩”的原则招 聘一定数量的员工。并与大学勤工助学建立联系,招聘一定数量的大学生进

~ 25 ~

行以社会实践及勤工助学的形式加盟团队。 重视人的价值——实现之 开发人的潜能——利用之 统一人的思想——引导之 把握人的行为——规范之 鼓励人的创造——奖励之 构造人的环境——提高之 “新夕阳”注重公司文化建设,培育员工团队精神,发挥员工的潜能。 “用人 所长,容人所短” 。加强组织间的信息沟通,以保障信息沟通顺畅、对称、快速; 积极调配各级权力关系,以服务流顾客价值为导向。使马上面临退休的老年人, 刚刚退休的老年人,以及虽然退休很长时间但是还出现很多心理问题和不适应症 状的老年人享受到最优质的服务体验。 (四) 心理咨询人员

作为心理服务项目,心理咨询人员水平是公司和新技术的战线,因此我公司 招收的心理咨询人员必须是大学心理专业的本科以上毕业生,且原则上须具有心 理咨询师资格认证。对研究生应聘者的基本要求是研究生必须是心理咨询相关方 向,对本科毕业的应聘者的基本要求是必须有一年以上心理咨询方面的工作经历。 此外,所有团体咨询人员必须有 10 次以上主持团体咨询经历,充分掌握并能良好 运用团体咨询方面的知识。我公司招聘心理咨询人员需在心理咨询与团体咨询方 面必须均有见长,二者不能偏废。在老年人及家庭心理咨询方面卓有建树的应聘 者予以优先考虑。除此之外,在进行咨询之前要有至少两个人的培训时间,培训 内容主要是《抗晚年抑郁的认知行为疗法》 。 (五) 组织管理人员 中高层管理人员 2-3 名。能吃苦耐劳,责任心强,形象良好,有较好的实际管 理能力,具备快速解决问题的能力, 充分贯彻领悟公司各项方针, 以公司利益为先, 全局意识强。

~ 26 ~

(六)俱乐部服务人员 俱乐部服务是课程、咨询服务的延伸,我们注重服务人员的素质培训,针对老 年人的特殊心理对服务人员的语音、语调、语速、语气进行专门训练,对言辞进行 统一培训、使之运用明确的语言、正面表达方式与客户进行有效沟通。此外,由于 俱乐部是开展业余活动的有效场所,我们将使服务人员对于每项业余活动及活动服 务需求进行充分了解,以更好的服务老年顾客、为之创造更好的活动体验。 服务人员要求中学以上历,并必须具备以下条件:为人亲切,外表端正;年龄 在 20-40 岁,身体健康、无心理方面的病史;工作认真负责、服务耐心、态度良好; 有照顾老人或相关类型服务业从业经验者优先。 (七)后勤人员 后勤保障人员:1、采购、各类维修。 (采购过程中,大件物品需两人同去)2、 各办公室的纯净水的安排。3、钥匙柜的管理:拿出的钥匙用完后及时归还并检查 钥匙是否齐全,且及时关好钥匙柜。4、负责临时安排的其它事宜。精通计算机维 护原理者优先。 物流人员:吃苦耐劳,有一定的物流专业相关知识,具有 3 年以上驾驶经验, 具备风险防范意识,有多项专业技能者优先。 保洁员:负责咨询室、俱乐部、办公室的卫生。做到无垃圾,无污渍。保证 营业环境的清洁。 (八)人员培训 心理咨询人员与俱乐部服务人员是公司形象的直接载体,他们直接面对客户, 因此咨询人员及俱乐部服务人员的服务水平,直接决定了顾客的偏好。因此, “新 夕阳”对每一位员工进行专业、系统的多方位岗前及在岗培训——技术学习、操 作演练以及现场体验。 通过技术培训、模拟演练以及现场见习三种方式,使心理咨询人员熟练掌握 抗晚年抑郁的认知行为疗法和家庭咨询技术,保证咨询服务质量;店堂服务人员 和俱乐部服务义工通晓并内化公司服务理念,理解并应用“共情”技术,以设身 处地想顾客之所想,帮顾客之所难。 特别聘请语言学及声乐培训人士,对员工的语音、语调、表达方式等素养进

~ 27 ~

行专业培训,更好的迎合老年服务“温馨、亲切”的宗旨,更体现了公司“顾客 至上”的服务理念。 公司将对培训进行培训评估。培训结束后由人力资源部组织新员工测验和座 谈,不合格者应参加补充培训。部门经理就部门工作引导对新员工进行测验。不 合格者需有针对性的重修,一个月内如果不能完成培训,则应将该员工辞退。新 员工培训结束后,人力资源部将培训记录归档。 希望通过培训能够加强各部门员工实用性强而不是停留在理论层面上,通过 这次培训能够真正解决员工们在实际工作中遇到的问题与困惑,并在工作中很好 的运用。 (九)心理咨询师培训 心情互动技术是一套全新的心理帮助技术,由于其关注的是老年人“心情” ,所 以对心理咨询人员的要求要高于一般的心理咨询或团体咨询。为了让这种咨询服务 在“新夕阳”得到更好的使用,每位心理咨询师在正式上岗之前需要接受长达一个 月的专门培训,培训包括: 技术学习:对技术形成的历史,已有的实践,详细的操作步骤有较为深刻的了 解,在学习理论之后进行相应的考核,任何正式上岗人员必须通过相关考核。 操作演练(团队培训) :每次培训至少有 5 名心理咨询师一同参与,采用模拟现 场的方式,由一名心理咨询师扮演一名进行面对面咨询的顾客,一名扮演咨询师, 其余人员扮演其他顾客,模拟当时的场景,进行模拟操作。 现场体验:进入“新夕阳”进行现场实践,每次实践结束之后由具有正式资格 的咨询师对其表现进行评估,连续三次通过评估者方可进入“新夕阳”正式工作。 培训过程是在完全保密的过程中进行,减少了其他公司复制“新夕阳”服务的机会, 使“新夕阳”的服务优势得到最大程度的保护。 (十) 俱乐部人员培训 俱乐部服务是“夕阳无限”老年人心理服务的延伸,老年人的特殊年龄阶段特 征导致其偏好群体休闲活动,而“夕阳无限”老年俱乐部就为老年人提供了这样一 个有益身心、培养情操、结交挚友的场所。因而,俱乐部服务人员的服务态度、对 老年人的亲和力及个人素质都是决定顾客取向的重要因素。公司特为俱乐部服务人 员制定如下培训计划:

~ 28 ~

知识学习:老年人生理心理特点;老年人心理帮助的重要性; “夕阳无限”的服 务准则与公司理念;牢固的全局观念以及设身处地的为顾客着想。 “职业模拟”模式:每一位新员工在正式进入“夕阳无限”服务前,将有一个 星期的服务试用期。其中,前三天进行观察实习,老员工对新员工进行一次免费服 务体验示范,其余时间只仔细观察熟练员工的工作,把握工作流程与内容。其余四 天,新员工将前三天的学习观摩运用到实际服务当中,让员工感受真实的气氛,并 实行老员工带新员工的“1V1”或“1V2”的互助导师制度,使熟练员工的工作技巧 得以准确复制,并加强团队合作意识。 此外, 俱乐部服务人员要统一参与语言学及声乐培训, 增加服务过程中语言的亲 和力,更好的服务老年客户群体。

第八章 市场发展前景
一、市场预测
(一)市场环境 据国家民政部门调查,到 2010 年,在我国老人家庭中“空巢”比例高达 70%左右; 全国老龄委提供的数据显示,2010 年我国老年市场的年消费需求达到 1 万亿元。这两 则数据显示出“银发经济”的有限商机,而养老服务无疑是其中的一大亮点。那么,投资 养老院“钱景”到底如何?这一领域的创业门槛是否高高在上?一项统计数据显示,目前 我国 60 岁以上的老年人口已超过 1.43 亿。2010 年仅上海市老人就占全市 22%以上北 京紧随其后. 人口专家预计,2035 年前后,我国 65 岁以上老人占总人口比例 20%.使 “银发经济”商机日益凸显。在异军突起的“银发经济”中,养老、托老服务最为引人注 目。据统计,目前全市有大小老年公寓、敬老院、托老所等 450 家左右,而全市老年人 口比例(60 岁以上)已达人口总数的 20%,就目前形势而言,养老场所供不应求,只 能达到市场需求量的 1%。因此,在我市发展养老事业,同时也是一阳光产业。在这种 背景下,激活了社会化养老、托老的市场需求,越来越多的老年人开始自费走进养老 院。但相比其它创业领域,其投资周期较长,因此,投资这个行业,不要有急功近利 的心态,要有长线投资与稳步回报的心理。 (二)思想观念

~ 29 ~

在过去,养老院主要是由政府和慈善机构开办和经营,人们把到养老院视为不孝 之举,因此收留的都是那些无经济能力的孤寡老人。 随着市场经济突飞猛进人们的观念发生了历史性的转变,为了使老人在晚年生活 得到更温馨、安逸,他们尽量给老人提供舒适的环境和理想的场所。而老人们也欣然 向往晚年的集体生活的乐趣。据 2010 年的社会调查,全市大中型养老中心(即便有些 服务较差的)也基本爆满。

第九章 项目总结
养老院四层建筑没有涉及到新材料、新工艺的运用,项目所使用的施工技术是成熟的,因 此,养老院的建设在技术和方案上是可行的。 虽然养老院属于投资周期较长,资金回笼较慢,风险性较大的项目,然而作为公用事业它 所发挥的巨大效用是不可等量的,在综合考虑社会效益评价以及政府部门给予的多项政策、 资 金优惠的前提下,养老院的建设在经济上是可行的。

~ 30 ~


相关文章:
养老院创业计划书.doc
养老院创业计划书 - 养老院创业计划书 一、执行总结 (一)背景和项目简述 我国已经进入老龄社会, 随着新中国的同龄人步入老年, 将出现第一次老年人口增长高 峰...
养老院创业计划书.doc
养老院创业计划书 2015-09-12 来源:www.cnrencai.com 浏览:5443 a) 摘要;我...4、国家、省、市各级政府鼓励进行老年公寓的建设 面对我国进入老龄化社会,老年...
养老院创业计划书.doc
养老院创业计划书_商业计划_计划/解决方案_实用文档。创业计划书 企业名称:阳光...4、 国家对老年服务机构的优惠政策不能真正落实。 六、市场营销计划为了更好的...
养老院创业计划书.doc
养老院创业计划书_商业计划_计划/解决方案_实用文档。养老院创业计划书 班级:电
养老院创业计划书.doc
养老院创业计划书 一、执行总结 (一)背景和项目简述 我国已经进入老龄社会,...4、国家、省、市各级政府鼓励进行老年公寓的建设 面对我国进入老龄化社会,老年...
养老院创业策划书_图文.doc
33 2 养老院创业策划书 概述随着我国人口老龄化程度的加剧,养老已成为一个急需...叫老年公寓。 叫老人院。那么到底它所具备什么样的服务功能。老年人并不清楚 ...
养老院创业计划书.doc
养老院创业计划书 - 养老院创业计划书 a)摘要;我国已经进入老龄社会, 老年人口基数大、 增长快, 滚滚而来的“银发浪潮”给社会带来了巨大的压力。特别是近年 来...
养老院创业计划书范本.doc
养老院创业计划书范本 - 养老院创业计划书范本 养老机构的食堂首先必须按照卫生防
高端养老院创业计划书.doc
高端养老院创业计划书 - 高端养老院创业计划书 一、执行总结 (一)背景和项目简述 我国已经进入老龄社会, 随着新中国的同龄人步入老年, 将出现第一次老年人口增长...
生态养老院创业计划书.doc
生态养老院创业计划书_商业计划_计划/解决方案_实用文档。生态养老院创业计划书 ...“老年公寓”市场潜力巨大 2000 年国家有关部门通过调查和分析预测,到本世纪一...
大学生创新创业计划书 (养老院.doc
大学生创新创业计划书 (养老院_商业计划_计划/解决方案_实用文档。创业计划书 ...在不断的摸索和呈现出更明了化的老年公寓,以房养老型,异地旅游养老型,休闲养生...
嵌入式小区养老中心创业计划书.doc
嵌入式小区养老中心创业计划书 - 嵌入式小区养老中心创业计划书 嵌入式小区养老中心 创业计划书 嵌入式小区养老中心创业计划书 摘 要 我国已经成为最早进入老龄化...
老来乐老年公寓创业计划书.doc
老来乐老年公寓创业计划书刘一、企业概况主要经营范围:老有所养、老有所医、老有所为
智能养老公司创业计划书PPT模板_图文.ppt
智能养老公司创业计划书PPT模板 - 智能养老公司创业计划书 YOU CAN C
2018养老创业计划书ppt模板_图文.ppt
2018养老创业计划书ppt模板_商业计划_计划/解决方案_实用文档。创业计划书ppt模板,融资计划书ppt模板,路演ppt模板 LOGO XXXX公司XXX行业路演 创业计划书模板 汇报人 ...
养老院创业计划书_图文.doc
养老院创业计划书 - 创业就业教研室制 <创业基础>课程结业作品 创业计划书 项目名称: 项目责任人: “归心”养老看护中心 周楚兴 金超、何凯旋、谢...
2018最新版创业计划书范本模板-养老院创业计划书.doc
2018最新版创业计划书范本模板-养老院创业计划书_商业计划_计划/解决方案_实用...老年公寓 市场潜力巨大 2000 年国家有关部门通过调查和分 析预测,到本世纪一十...
居家养老创业计划书.doc
居家养老创业计划书 - 居家养老创业计划书 第一部分 绪论 在中国, “居家养老
大学生创新创业计划书_(养老院.doc
大学生创新创业计划书_(养老院 - 创业计划书 项目名称:幸福家园老年人服务中心
生态养老院创业计划书.doc
生态养老院创业计划书 - 一、养老机构产业化发展的方向 从经济学的角度分析 ,需
更多相关标签: