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买二手房要留心八大注意事项 八陷阱不得不防


买二手房要留心八大注意事项 八陷阱 不得不防
3.15 刚刚过去, 但特别对于买房置业者们来说, 消费的合理权益还得懂得自己时刻去维 护,去注意 ,尤其对于当前深圳的二手房市场情况来说,交易量的火爆,买房的人多,市 场也不免得会出现不合 理的现象。怎样在买二手房的时候,去避免走弯路,请看看下面的 相关二手房置业指南与巧避开相关 的买房陷阱。

"315"消费者置业指南:二手房置业的八项注意 随着置业观念的悄然转变,二手房以它价低、质量可靠、风险小以及即买即 住的优点得到了众多置 业者的青睐。专家建议,在日益高涨的房价形势下,青 年人的一次置业就应该根据自身实力选择合适 的次新房,以减轻还款压力。 注意 1 了解该套“二手房”是否属于允许出售的房屋 因为公有住房“房改”售房时,有些单位还保留有优先收购权。所以,一定 要征询原产 权单位同意所购房屋转让的书面意见,并签章。 注意 2 了解房屋所有权是否真实、完整、可靠 房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系,房屋有无其他债权、债务纠 纷。但最要 紧的是,一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。 注意 3 了解所购“二手房”的准确建筑面积 合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准, 其他面积不计 在内。此外,还要考察 地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物 业管理等相关问题。 注意 4 了解购买“二手房”的程序 购买“二手房”买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》,并到房屋所在区、 县国土房管 局市场交易管理部门,办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规 定的税费手续。 注意 5 了解屋内设施的交验细节 有些业主在签订合同时常常口头向客户保证, 屋内装修的铝合金门窗、 地板、 空调以及柜子、 热水 器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、 地板被撬、屋内狼藉不堪,而业主承诺的 空调、热水器更是不见踪影。

注意 6 付款方式 在购房合同签订过程中,必须注意付款方式的一个个环节。比如,买卖双方 可以约定,在付款方式 的选择上标明,在签订《房屋买卖合同》时,客户即支 付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中 介公司等。 注意 7 交房时间 在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日 或双方约定的其他时间; 房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁 承担;另外,双方的其他约定也需在合同中注明 。 注意 8 违约责任 买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务, 这样可大大有利于避 免纠纷的发生。如悔约 责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他 违约情况等。 揭秘消费陷阱:买二手房八陷阱不得不防 来自:每日新报 3·15 新报法律专家团揭秘消费陷阱——买二手房 八陷阱不得不防 二手房, 因为其价格优势以及周边成熟的配套设施为不少市民青睐。但相对 于新开发的商品房,二 手房买卖存在更多的风险。为此,新报法律专家团成员, 德欣律师事务所任秀福律师专门总结了买卖 二手房的几个陷阱,提醒买房人注 意。 陷阱 1 房屋买卖前, 验证产权证是买房人一般都不会忽略的环节,但产权证的真实 性并不是所有人都会考 虑的。最直接、有效的防范方法,是到房地产产权登记 部门进行查询,核实产权的真实性。 陷阱 2 出卖人具有合法处分权,是保证“二手房”买卖行为合法有效的基本条件, 否则可能导 致买卖合同无效,这是二手房买卖中常见的“陷阱”。要想避开这 个陷阱,买房人应注意 以下几个方面的问题:出卖人必须是产权证上登记的产 权人;如果房屋有多个共有人需要全体共有人 共同签订房屋买卖合同;如果出 卖人为已婚,买卖行为需要取得其配偶的确认,购买二手公有住房, 应取得共 同居住人同意。 陷阱 3

在签订买卖合同后, 如果卖房人又将该房屋卖给他人, 并且办理了过户手续, 致使先前的买卖合同 无法履行。“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段,但 买房人要注意,必须在预告登记 后三个月内去办理申请产权变更登记,超过三 个月未申请的,预告登记失效。 陷阱 4 购买的房屋正由出卖人或承租人居住的情况下,在买房人付款后,如果房屋 居住人拒不交付房屋, 买房人仍会无房可住。为避免这一陷阱,在购买这类房 屋时,买房人应在房屋腾空,具备交付条件后 再交付房款并在付款后立即接收 房屋。 陷阱 5 一些没有办理产权证的房屋,是因为存在难以解决的问题(如开发商欠缴政 府费用、设计变更未经 批准),可能在长时间内无法取得产权证。如购买此类房 屋,先要把未办理产权证的原因弄清楚,对未 来风险有充分预期,再决定是否 购买。 陷阱 6 如果房屋存在被抵押、 被法院查封情况等产权受限制的情况存在,买房人在 购买房屋后,将无法顺 利取得所有权,甚至可能造成经济损失。买房人应事先 到房地产管理部门进行查询,如存在上述情况 ,不要购买。 陷阱 7 为卖出房屋,卖房人经常会向买房人提供虚假信息和承诺,但有些内容并未 写进合同中。事后,当 买房人发现问题时,有苦难言。为避免这个“陷阱”, 买房人应就关心的问题询问卖房人 后,尽可能去核实情况的真实性,同时要求 将这些内容写进合同里。 陷阱 8 原房主如果欠缴暖气、水、电、有线电视等费用,会导致买房人无法正常使 用这些附属设施。买房 人首先要了解清楚相关情况,同时把法律责任明确写进 合同当中来约束卖房人。 案例分析: 购房被中介忽悠?二手房 4 大陷阱一一拆招 最近的二手房市场特别火,无论买卖还是租赁,都出现了近一年来的高峰。 但是在热闹的市场交易 中,遭遇二手房交易陷阱的客户也有不少,其中四类情 况非常多见。

门店房 两开间缩水为单开间—— 陷阱一:不实房源 萧山的韦女士打算在杭州市区开店做生意, 因此过完年后她就开始留意合适 的店面房源。2 月份, 她看到一家中介公司登的房源广告中,有一套位于市中 心香积寺路的店铺,根据广告中的描述,该房 源是“沿街旺铺”,面积约 50 多平方米, 层高较高, 可分隔为上下两层, 并且特别注明为 “两个开间”。 “综 合这些条件,我觉得这套房源做店面房还蛮合适的。”韦 女士说,她很快就跟 这家中介公司取得联系。 经纪人第一次带韦女士去现场看房的时候,经纪人表示房东不在杭州,手里 又没有房子的钥匙,因 此只能在门口打量几眼。当时韦女士发现,从门面的梁 柱来看,这套房子应该是单开间的。但是经纪 人解释说,旁边空的那套商铺也 是这位房东的,里面是打通的,肯定是双开间。 当韦女士提出等房东过来的时候好好再看一下房子的时候, 经纪人表示现在 想买这套房子的客户很 多,如果韦女士有意向买这套房子,可以先交订金 1.5 万,如果成交了充抵房款,如果不成交可以全额 退还。韦女士想想自己也没什 么损失,于是交了这笔“订金”。过了几天,中介通知她可 以去现场看房,这 次韦女士进到房子里面,发现根本就是单开间,当她询问经纪人的时候,经纪人 表 示是自己弄错了。 “单开间怎么做生意啊?”韦女士当即决定退了这套房子, 前面一直服 务态度很好的经纪人这时翻脸了, 怎么都不肯退还 1.5 万元的订金。 拆招: 不实房源是黑中介惯用的招数。比较常见的是抛出虚假低价房源做诱 饵。对此,最管用的防 范措施就是买卖双方当面询问,避免只听中介方面的一 面之词。 为免交赔付金,中介上演双簧戏—— 陷阱之二:独家代理 冯女士卖房子的时候,曾经有不少中介公司找上门来要求独家代理她的房 子。其中一家中介公司开 出的条件是:两个月内以商定的价格帮冯女士卖掉这 套房子,如果到时候没有卖出去,中介方面将支 付给冯女士 2000 元的赔付金; 如果期间冯女士将房源挂到别的中介公司或者擅自卖房,则要赔付中介 一定数 额的违约金。当时冯女士的房子已经叫卖了很长时间,一直没有找到买家,因此 冯女士与该中 介签订了独家代理协议。 冯女士的房子一直没有卖掉。眼看只差十来天,两个月的期限就要到了,这 时候冯女士的电话忽然 多了起来。“都是一些自称是买家的陌生电话,其中有 一位表现得特别想买我这套房子。 ”冯女士回忆说,那位女客户对冯女士说, 自己很喜欢这套房子,只要价格便宜一点就准备下单 。冯女士告诉这位客户自

己的房子已经委托给中介公司独家代理了,如果她真的想买,可以到该中介 一 起谈。 不过那位客户不同意, 坚持要跟冯女士私下里交易, 并且急着要签意向书。 “我真的差点心动了,难得有这么诚心的客户。”冯女士说,当时家里人提 醒这很可能 是中介唱的一出双簧戏, 因此她对这位客户表示要再考虑考虑。 “结 果,在两个月限期的最后几 天,这位客户每天都会打好几个电话过来,表示要 下单签意向书。有一次还扬言如果我不卖给她,这 套房子肯定卖不出去。”冯 女士说,果然不出所料,等到房子独家委托到期,中介不得不支付赔 付金后, 那位客户再也没打来电话。 拆招: 以前为了营造房子热卖的假象,一些中介公司会叫上很多“房托”一 起去卖房现 场托市;而现在冒出来伪装买主的“托儿”。对此卖家除了要想想 来龙去脉,还得练就火 眼金睛。 新房办证,加急要多交 2000 元—— 陷阱之三:乱收费 小张买的新房子去年年底的时候终于交付了, 最近开发商委托了一家中介公 司办理业主们的房产证 。中介公司的人员告诉小张,办证的单子已经在 2 月 23 日递交到房管部门了,“不过办证速度很 慢,一般要三个月时间。”这让小张 心里很着急。因为为了资金周转,他在楼盘交付后没几天就 把房子挂出去卖, 并且已经跟一位买家谈好了相关卖房事宜,只等房产证办出来就正式过户。而买 家 急着要装修住进去做婚房,也希望小张能早点把房产证办出来。上星期,小 张打电话给中介公司,询 问能否尽快办出房产证,中介经纪人表示,可以办理 加急,但是要另外收费:“如果想下个月就 办出来,要收加急费 1600 元;如果 想下个星期就办出来,收加急费 2000 元。” 记者询问一些品牌中介公司和相关部门后得知, 办证根本不需要三个月的时 间。根据杭州市房产交 易产权登记管理中心的相关规定,通常办证的承诺期限 为自受理单开具之日起 11 个工作日内即可领证 。 拆招:中介乱收费,以前投诉最多的是意向金和订金。而现在冒出了办证加 急费。据悉,新房办证 的时候,如果业主为一次性付款的,可以自己去房管部 门办证,目前基本可以做到立等可取;如果业 主为按揭贷款,一般由贷款银行 委托中介公司统一办理业主们的房产证。一位中介业内人士表示,一 般情况下, 两个星期时间都够了。 搬进新租的房子,才发现是拆迁房—— 陷阱之四:隐瞒房屋真实情况 Y 先生很郁闷, 高高兴兴地搬进刚刚租下来的房子, 却发现房子已列入拆迁。 今年 1 月份的时候,Y 先生跟一家中介公司签了租房合同,搬到西溪路上的 一套房子里。但是随后他 发现小区门口已张贴了政府拆迁公告,公告上规定 Y

先生所租的这套房子自公告之日后不得进行租赁行 为,并限定了搬迁期限为自 2008 年 12 月 02 日至 2009 年 03 月 01 日止。公告表示,根据《杭州市城市房屋 拆迁管理条例》第七条规定,自拆迁范围公布之日起到 2009 年 11 月 30 日,拆 迁范围内的单位和个人不 得进行下列活动: (1) 房屋及其附属物的新建、 扩建、 改建、装修; (2) 改变房屋和土地用途; (3) 租赁房屋。 这意味着 Y 先生必须在 2 月底之前搬离新租的这套房子。 Y 先生气愤的是, 让 之前中介公司根本就没 有告诉过他这套房子是拆迁房。 拆招:在《杭州市城市房屋拆迁管理条例(第二次修正)》中,明确规定了房 屋拆迁主管部门在城市 规划主管部门核定拆迁用地范围后,应通知有关部门在 拆迁范围内暂停办理下列事宜:(一)通知公安 部门暂停办理居民户口的迁入、 分户;(二)通知有关部门暂停办理房屋的买卖、交换、翻(扩)建、赠 与、分户、 析产、租赁、抵押等。 出现出租拆迁房的事情,有些是中介公司对房子的具体情况了解得不够到 位;有些则是中介公司明 知道是拆迁房,但是为了多做几笔生意而故意隐瞒房 屋真实情况。消费者碰到租赁或买卖老旧房的时 候,应该多去小区现场看看, 留意小区里的公告栏。


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