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一方婚前按揭贷款、婚后共同还贷的房屋所有权归属

试论一方婚前按揭贷款、婚后共同还贷的房屋所有权归属 【摘要】最高人民法院通过的《婚姻法司法解释(三)(以下 》 简称《司法解释(三))一经出台,可谓“一石激起千层浪” 》 ,引 发了社会的广泛争议和高度关注。尤其是条文中的第十条的规定更 是引发了网络男女的口水战,甚至被冠以“让女人净身出户”“鼓 、 励男人找小三”“婚姻应该算计”这样的理解,一方婚前支付首付 、 款并按揭贷款、婚后用共同财产偿还贷款的房屋所有权,是由按揭 贷款一方婚前支付的首付款和偿还的银行贷款,以及婚后夫妻共同 偿还的银行贷款所构成,可以认为这种房屋的所有权是个人财产与 共同财产的混合。本文结合按揭房屋的多种类型和该类房屋所有权 的属性来解析。 【关键词】按揭贷款;个人财产;共同财产 一、 《婚姻法司法解释(三) 》第十条产生的背景 “按揭”一词原是地方方言,多见于我国的港、澳、台地区。20 世纪 80 年代末以来,由南向北逐步见于我国大陆。除香港特别行 政区外,中国法律并无按揭这一规定。香港回归祖国前,香港地区 对按揭的规定分为广义和狭义两种。广义的按揭是指任何形式的质 押和抵押;狭义的按揭是指将房地产转移到贷款人名下,待还清贷 款后,再将房地产转回到借款人(抵押人)名下。 “按揭”具有房 地产抵押及分期还款两层含义,指银行向具有完全民事行为能力的 自然人发放的用于购买自住住房,并以其所购产权房为抵押物,作 为偿还贷款的保证,按月偿还贷款本息的一种贷款方式。① 近年来,房地产市场持续升温,房价不断上涨。年轻人结婚面临 的最重要问题之一就是婚后用房。不少年轻人依靠父母或者具备一 定的经济实力,就于婚前以个人名义采取按揭贷款的方式购房,首 付款是由购房者个人支付,由于没有配偶,房屋当然登记在购房者 个人名下,由于还贷时间较长,购房者常常在贷款尚未全部还清时 即登记结婚,婚后夫妻二人在此房中居住并以夫妻共同财产继续偿 还贷款。对于大多数老百姓来说,家中价值最大的财产就是房屋, 因此,离婚案件中分割夫妻共同财产争执的焦点也是房屋。如果房 屋确定无疑地属于夫妻共同财产,如何分割,婚姻法第三十九条早 有规定。如果夫妻双方在婚姻关系存续期间没有对所得财产以及婚 前财产归属问题进行约定,则婚姻关系存续期间所得财产为夫妻共 同财产。但上述房屋毕竟是一方婚前所购,显然与双方婚后共同购 买的房屋存在着性质上的差异。于是对于此种房产离婚时应当如何 分割,各种观点争执不下,各地法院处理结果也不尽一致,因此有 必要加以规范。 二、按揭贷款购买房屋的不同情形 按揭贷款购买房屋就是消费者将所购买的房屋作为抵押物与银行 签订贷款协议并从银行获得贷款,购房者按照按揭合同中规定的还 款方式和期限分期给银行还款,银行按一定的利率收取利息。如果 贷款方违约,银行有权通过诉讼拍卖抵押房屋并从拍卖所得款项中 优先受偿。 在实际生活中, 按照借款人取得房屋所有权时间的不同, 依照按揭贷款的方式购买房屋的情形有以下五种: 第一种是夫妻一方在结婚之前已经以自己的名义贷款购买了房 屋, 并且即时办理了房屋产权证书, 结婚之后仍由购房者偿还贷款; 这种情形下的房屋所有权属于购房一方的婚前财产。 第二种是夫妻一方在结婚之前向银行签订贷款协议并购买了房 屋,但是一直到结婚之后都没有办理房屋产权证。 第三种是两人结婚之后,以夫妻一方或双方的名义贷款购买房屋, 直到离婚时仍没有办理房屋产权证书。对于以上第二、三种情形下 的房屋的处理,依据《婚姻法司法解释二》第二十一条的规定,双 方可以协商,协商不成的由法院依法判决。 第四种是在第三种情形的前提下,离婚之前就已经取得房屋产权, 若双方没有约定,该房屋理应属于夫妻共同财产。 第五种是夫妻一方在结婚之前以自己的名义贷款购买了房屋,全 额支付了首付款或者已经偿还了部分贷款,结婚后办理了房屋产权 证,且夫妻双方共同偿还剩余借款。此种情形下的房屋归属有较大 争议, 《婚姻法司法解释三》的规定也让人们产生很多疑问。下文 的讨论就围绕此种情形展开。 三、婚前一方按揭贷款、婚后共同还贷房屋所有权的性质 对于《婚姻法司法解释三》第十条规定的房屋所有权的性质有不 同的认识。对于结婚前按揭贷款购买房屋、结婚之后取得该房屋所 有权的归属问题,若夫妻双方有约定的按约定处理;若没有对此项 房屋财产达成共识,则是夫妻共有财产还是夫妻一方个人的财产, 在理论上和实践中存有较大的争议,并出现了以下几种观点。 (一)物权登记说 该观点以当事人办理房屋产权证登记的时间来分析该房屋所有权 的归属。我国《物权法》采取登记生效主义,②严格按照法律规定 推导出的以权属登记的取得时间作为区分按揭房产是婚前所得还 是婚后所得的时间点,可以说这种推导在逻辑上无懈可击,在适用 上也十分简洁明快。如果购房者在婚前已经取得了房产证,则该房 屋属于购房者的个人婚前财产。如果房产证是在双方登记结婚后取 得,既然我国婚姻法规定的夫妻财产制为婚后所得共同制,那么, 除非双方另有约定,房屋应当属于夫妻共同财产。购房者于婚前所 支付的购房首付款和婚前以个人财产归还贷款部分则视为债务,由 夫妻共同财产中偿还。 笔者认为不能以取得房产证的时间作为判断此类房屋性质的标 准。因为当事人于婚前签订房屋买卖合同,并支付该房屋首付款的 行为是明确的,与银行签订按揭贷款合同的时间是确定的,还贷义 务人是确定的,而取得房产证的时间恰恰是不确定的。通常情况下 房产证的取得时间常常不是购房者自己可以控制的,当事人可能因 为房地产开发商未缴纳或者未足额交纳土地出让金等原因,开发商 因多种理由拖延为购房者办理产权登记的时间,有的购房者甚至已 经入住房屋多年也拿不到房产证。 (二)夫妻共同财产说 此说主要认为即使一方结婚之前办理按揭贷款并购买了房屋,其 所享有的只是买卖合同的债权,并没有取得房屋的所有权,婚后办 理房屋产权登记之后应属于夫妻共同财产。还有一种观点认为,结 婚之后没有参与购买该房屋的一方都会和购买一方共同偿还银行 贷

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