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上市公司财务报表分析


西南财经大学天府学院

2016 届

本科毕业论文(设计)
论文题目:上市公司财务报表分析—— 以万科企业股份有限公司为例 学生姓名: 周 聪

所在学院: 西南财经大学天府学院 专 学 业: 号: CPA 会计 41205325

指导教师:

2016

年 4月

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上市公司财务报表分析——以万科企业股份有限公司为例

西南财经大学天府学院 本科毕业论文(设计)原创性及知识产权声明

本人郑重声明:所呈交的毕业论文(设计)是本人在导师的指导下 取得的成果。对本论文(设计)的研究做出重要贡献的个人和集体,均 已在文中以明确方式标明。因本毕业论文(设计)引起的法律结果完全 由本人承担。 本毕业论文(设计)成果归西南财经大学天府学院所有。

特此声明。

毕业论文(设计)作者签名: 作者专业:

________年____月____日

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上市公司财务报表分析——以万科企业股份有限公司为例

西南财经大学天府学院本科学生毕业论文(设计)开题报告表
论文(设 计)名称 论文(设 计)来源 学生姓名 上市公司财务报表分析——以万科企业股份有限公司为例 自拟题目 周聪 论文(设 计)类型 学 号 B—应用研究 41205325 导 师 专 业 岳培宇 cpa 会计

选题背景和意义:社会的不断进步和经济全球化的发展,会计这门公认的“商业语言”更是 体现出它的强大功能。 上市公司的财务报表分析是指分析主体根据上市公司定期编制的会计 报表等资料,应用专门的分析方法对公司的财务状况和经营成果进行剖析。其目的在于确定 并提供会计报表数字中包含的各种趋势和关系, 为各有关方面特别是投资者提供企业盈利能 力、财务状况、偿债能力等财务信息,使报表使用者据以判断并做出相关决策,为财务决策、 财务计划和财务控制提供依据。 设计要求:通过运用所学的财务方面理论知识,在指导老师的引导下,查阅相关文献资料, 并进行整理分析,完成一篇思路清晰、目的明确、具有实用价值的研究报告。 、 写作思路:本论文大致可分为五个部分,第一部分为绪论,简单阐述财务报表分析在当今社 会的发展;第二部分为基础理论章节,主要介绍财务报表分析的概念和目的、方法和原则以 及所依据的资料;第三部分为万科企业股份有限公司基本情况介绍;第四部分为万科公司财 务报表分析,包括偿债能力、运营能力和盈利能力;最后部分为研究结论。 任务完成的阶段内容及时间安排(写作进度) : 第一阶段: 2015 年 11 月 25 日前完成毕业论文开题报告 第二阶段: 2015 年 12 月 15 日前完成文献综述(毕业设计的可行性报告) 第三阶段: 2016 年 02 月 20 日前完成论文大纲(设计框架) 第四阶段: 2016 年 03 月 01 日前完成论文终稿(设计成果) 参考文献: [1] 宗绍君. M 时装有限公司财务报表分析[D].陕西师范大学,2013. [2] 韩阳. 上市公司财务报表分析浅谈[J]. 财会通讯(理财版) ,2008,10:81-82. [3] 鄢志娟. 上市公司财务报表分析实用技巧[J]. 财会月刊,2013,19:55-56.

指导教师签名:

日期:

论文(设计)类型:A—理论研究;B—应用研究;C—软件设计等;

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随着市场经济全球化日趋明显,企业的竞争日趋激烈,金融市场的 日趋成熟,现代企业的经营领域和组织形式日趋多样化,因此,企业的 财务活动相当复杂。通过财务报表分析了解企业的经营成果和财务状况 就显得愈发重要了。本文从财务报表分析的基本理论入手,阐述了财务 报表的概念及种类,介绍了企业财务报表分析的基本概念及其常用的分 析方法。 本文以万科企业股份有限公司的财务报表作为研究的对象,以该上 市公司的财务报表的数据为基础,结合其报表附注和其他有关的资料。 系统地运用会计、财务分析及其财务管理等相关的理论课程的知识, , 对该公司的财务报表进行了系统地、完整地分析,从进行了偿债能力、 运营能力、盈利能力等各方面的分析,并发现该公司存在的问题,并对 其指标提出了修改性的建议。 关键词:财务报表;偿债能力;盈利能力

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Abstract
With the globalization of the market economy is becoming more and more obvious, the competition of enterprises is becoming more and more fierce. The financial market is becoming more and more mature. The business field and organizational form of modern enterprises are becoming more and more diversified. It becomes more and more important to understand the operating results and financial condition of the enterprise through the analysis of financial statement. This paper starts with the basic theory of financial statement analysis , expounds the concept and category of financial statement, introduces the basic concept of enterprise financial statement analysis and its common analysis methods.

In this paper,the financial statements of the Limited by Share Ltd as the research object, based on the data of the financial statements of the listing Corporation, combined with its statements and other relevant information. System to use knowledge of accounting, financial analysis and financial management related theory courses , system of the company's financial statements and analysis, from the analysis of debt paying ability, operating ability , profit-making ability , and found the problems existed in the company, and puts forward some suggestions on modification of the index. Keywords:Financial statement;solvency; profitability

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一、绪论 ................................................................................................................................................... 7 (一)研究背景 ............................................................................................................................... 7 (二)研究意义 ............................................................................................................................... 8 (三)研究思路及方法.................................................................................................................... 9 二、财务报表分析的基础理论.............................................................................................................. 10 (一)财务报表相关理论.............................................................................................................. 10 1、财务报表的定义和内涵.................................................................................................... 10 2、财务报表分析的主体、对象和目的 ................................................................................ 11 3、财务报表分析的原则和步骤 ............................................................................................ 11 (二)财务报表分析的指标.......................................................................................................... 12 1、偿债能力指标.................................................................................................................... 12 2、盈利能力指标.................................................................................................................... 13 3、营运能力指标.................................................................................................................... 14 (三)财务报表分析所依据的资料.............................................................................................. 14 三、万科公司基本情况介绍.................................................................................................................. 15 (一)公司简介 ............................................................................................................................. 15 (二)财务状况 ............................................................................................................................. 15 1、固流结构分析.................................................................................................................... 15 2、流动资产结构分析............................................................................................................ 16 3、应收账款分析.................................................................................................................... 16 四、万科公司财务报表分析.................................................................................................................. 17 (一)偿债能力分析...................................................................................................................... 17 1、短期偿债能力分析............................................................................................................ 18 2、长期偿债能力分析............................................................................................................ 20 (二)运营能力分析...................................................................................................................... 22 1、短期资产运营能力分析.................................................................................................... 22 2、长期资产运营能力分析.................................................................................................... 23 (三)盈利能力指标分析.............................................................................................................. 24 1、净资产收益率.................................................................................................................... 24 2、每股现金流量.................................................................................................................... 25 3、营业毛利率分析................................................................................................................ 26 4、预收账款分析.................................................................................................................... 26 (四)成长性分析.......................................................................................................................... 27 五、管理启示 ......................................................................................................................................... 28 附录:万科年度财务报表...................................................................................................................... 29 文献综述 ................................................................................................................................................. 41 参考文献 ................................................................................................................................................. 50 致 谢 ....................................................................................................................................................... 51

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一、绪论 (一)研究背景 随着市场经济体制的改革,房屋价格也随之不断升高。为了对这一 局面进行控制和引导,政府出台了众多相关政策,对此进行干预和调控。 比如房屋限购令,通过这些手段和方法来对房屋价格进行调控。对 2014 年 8 月份全国范围内的房屋价格进行统计和分析,其数据显示,我国由 一百个城市的房屋平均价格超过每平方米 8800 元,该数据和七月份这些 地区的房屋价格进行对比可以发现, 其下降率达到 0.25%, 但是与四、 五、 六月份的放假进行对比则显示有增长的趋势。 目前,我国经济体制发生了巨大的变革,各个企业之间均存在一定 的利益关系,这就面临着对企业的价值进行客观、准确的评估。由此可 以看出,财务管理对于企业来说十分重要,很多企业都非常重视财务管 理。而对财务报表进行正确的解析则成为投资人或者企业债权人对财务 状况进行了解的重要方法和途径。财务报表可以客观、全面地评价企业 财务活动,能有效控制企业财务活动的过程,对企业未来的财务活动做 出正确的预测。综上所述,对公司的财务报表进行分析是非常重要的, 通过分析可以知道公司的经营情况,进而进行调整,使公司的发展更加 顺利。 对公司的分析,投资者入手的重要途径就是报表,尤其是上市公司, 年报是按照规程进行报送审计的,信息量巨大,对财务报表的分析可以 看到公司的经营方针、财务情况等。近几年,会计知识体系得到很大程

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度的改善,给投资者所提供的会计信息更加准确、有效。但是该体系能 否给企业或者投资者提供准确的财务信息,目前这一主题已经成为该行 业学者所研究的重点内容。 在以上所述的社会大背景下,本课题将房地产上市企业万科目前的 运营状况作为主要研究内容,在研究的过程中将万科公司的年报表和非 财务报表作为研究的重点。 (二)研究意义 自改革开放以来,我国经济形势发生了翻天覆地的改变,大多数企 业的规模逐渐扩展,同时其组织形式也越来越复杂多变,因此很多企业 利益相关者均想得到与企业资金相关的财务信息,而掌握企业的财务报 表信息则是最好的方法和途径。我们都知道,企业的投资者不会直接参 与公司的治理,但是公司的发展和他们的利益直接相关,所以他们选择 对财务报表进行分析,这种方法可以简单快速知道公司的发展情况,进 而可以帮助公司的投资者对公司的资源进行合理配置,在这整个过程中, 公司的财务信息起着至关重要的作用。 目前,世界范围内的国际竞争趋势愈演愈烈,如果企业、投资人或 者政府机构想要在这个过程中取得绝对优势,那么就需要具有对财务报 表进行准确分析的能力和技巧,只有这样才能使他们全面掌握公司的基 本财务状况。很多具有丰富经验的企业家可以通过企业的财务报表数据, 迅速获得与之相关的信息,并且做出与之相适应的商业决策,这也是他 们能够在市场中取得成功的根本所在。

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对上市公司的财务信息进行分析十分重要,其主要作用如下: 1、通过对财务报表相关信息的对比和分析,从而可以对企业信息的 准确性和完整性进行正确的判断。 2、通过对上市公司进行分析,公司可以借鉴其中的经验和教训,为 公司的发展提供一些帮助。 3、通过对某一个或者某一种类型的财务报表的综合对比和分析,从 而帮助企业经营者或者拥有者改变原有的管理方式。 (三)研究思路及方法 这篇文章主要使用定量分析的方法对万科的发展情况进行分析,通 过对万科的情况进行分析进而提出相应的解决方法。在研究的过程中, 使用了很多先进的方法,下面就是其中的几种。 1、比较分析法 在本课题开展的过程中,将房地产上市公司万科作为主要研究内容, 并且重点对该企业的经营状况进行研究和分析,比如盈利能力、资金运 作状况等等,通过这些内容的分析和综合,从而得出该企业的整体财务 状况,然后对该房地产行业的整体发展状况进行分析,进而找出该企业 的不足之处,并且提出与之相应的可行性意见和建议。 2、文献检索法 在本题开展之前,笔者收集了大量的与会计专业和管理专业相关的 资料与书籍,并且对这些内容进行整理,进而对财务报表进行正确的解 析。另外,还对大量的房地产资料进行收集和整理,从而掌握房地产行

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业的最新动态信息。 二、财务报表分析的基础理论 (一)财务报表相关理论 1、财务报表的定义和内涵 现在,很多公司在分析公司出现的问题时,大多是从财务报表中寻 找原因,这已经成为非常普遍的做法,其中这种方法最早出现在十九世 纪二十世纪末期,而这种方法最早应用于对银行信用的分析方面。这与 当时银行所面临的借贷资本不断升高存在着直接的联系,而银行家在这 种状况下就需要对贷款人的相关信用信息进行调查和分析,这样就可以 得出贷款人的偿债能力,这是十分关键的。 财务报表分析主要是针对公司财务部分提供的财务报表,分析部门 要使用专门的分析方法对报表中的数据进行分析,使用这种方法在一定 程度上可以解决公司的问题。财务报表分析结果的准确程度和公司提供 财务信息的真实情况有很大的关系,通过分析我们可以知道公司在过去 的发展情况,还可以根据财务分析对现在企业的经营情况进行调整,除 此之外还可以为企业未来的发展提供帮助。而这种方法可以把大量的报 表信息转变成更加准确的信息,从而大大降低决策者判断的失误率。 从以下几个方面来对企业的财务报表分析进行论述:其一,这门学 科是一门综合性和交叉性学科,同时涵盖了会计学、经济学和企业管理 学的理论知识;其二,该分析方法目前已经形成了一套理论体系,并且

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这种理论体系逐渐得到一定程度的发展与完善;其三,目前在对这种方 法进行实施的过程中已经拥有较完善的方法体系;其四,这种分析方法 具有较完善、较客观的资料依据,而财务报表就是其最有价值的参考信 息;其五,这种分析方法具有明确的目标和方法,并且其所产生的作用 也显而易见。 2、财务报表分析的主体、对象和目的 财务报表分析的主体非常多,涉及到各行各业的企业、单位和个人, 比如上市企业、政府机构、投资者等等,他们开展财务报表分析的最终 目的是获得自己所需要的信息。 财务报表是针对财务信息进行分析的,详细地来讲就是报表中的数 据和指标,另外,还包括后面相关的辅助信息和审计报告信息等内容。 财务报表的作用主要就是主体提供企业或者单位更加准确、客观的 运营信息和财务状况信息,而这些信息对报告使用者开展经济判断非常 有利,可以为经济活动决策提出正确的参考依据。 3、财务报表分析的原则和步骤 财务报表分析的原则是: (1)坚持实事求是,一切从实际出发; (2)不能因为一个问题否定全部; (3)将公司的各个事情都联系起来,这样容易分析问题; (4)以一种发展的目光看待问题,不能以一种固有的模式来思考问

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题; (5)主要使用定量分析,但是还要考虑定性分析,这样才能取得很 好地结果。 财务报表分析的一般步骤如下: (1)明确分析的目的; (2)收集有关的信息; (3)通过对分析目的的分割得到各个独立的部分,进而实现适时分 配的目的; (4)深入研究各个部分的联系; (5)对这几个部分进行综合考虑,一起进行分析; (6)在进行判断时,不能参杂自己的看法,要从事情的本质来处理 问题,这样得出的结果更加准确,可以为以后的研究提供帮助。 (二)财务报表分析的指标 财务报表分析的指标包括很多方面的内容,一般情况下仅仅对以下 三个指标进行考量,分别如下: 1、偿债能力指标 与公司利益相关的各个主体都十分重视公司的偿债能力,因为如果 公司的偿债能力比较差,那么很容易出现公司不能按时偿还债务,公司 就会陷入倒闭的危险之中,这样会损害各个主体的利益,这是公司的每 个人都不愿意看到的。

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(1)流动比率 企业的流动资金和负债的比值就是流动比率,这个比率和企业的短 期偿债能力有很大的关系,流动比率越大,企业的短期偿债能力就越强, 这说明公司的发展比较顺利。 (2)速动比率 速动比率对于公司的偿债能力也有一定的影响,公司的流动资金是 包括存货资产的,将这部分资产扣除之后再除以公司的流动负债就是速 动比率。对流动资产中存货部分进行扣除的原因包括以下三点:其一, 这部分货物已经报废,并且还在处理的过程中;其二,存货已经过时, 市场上的价格已经大幅度变化。 通过以上分析可得,对流动资产中存货部分进行扣除这一方法可以 增强短期偿债能力的可靠性。 2、盈利能力指标 企业盈利能力指的就是企业的获利能力,可以对企业的长远发展进 行正确的衡量,主要包括以下几点: (1)净资产收益率 从净资产收益率可以看出企业的盈利能力,收益率越高,投资者的 收益就越高,这对于投资者来说是非常有利的。 (2)每股收益 每股收益是最直接反映公司收益的指标,这个指标越高,说明企业 发展的越好,公司的盈利越多,盈利能力越强。

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(3)主营业务比率 主营业务是企业发展的重点,对于企业的长远发展十分重要,主营 业务比率越高,说明企业发展越稳定,不容易出现动荡。 3、营运能力指标 营运能力对于企业来说非常重要,投资者在进行投资时都会考察企 业的营运能力,营运能力越高,企业的发展情况越好。 (1)应收账款周转率 从应收账款周转率可以间接的反映出公司营运能力,公司的销售额 与应收账款的比值就是应收账款周转率。 (2)总资产周转率 对于公司而言,资产的周转效率是非常重要的,公司的资产周转快 说明公司的销售能力比较强,公司的存货变现的速度比较快。 (三)财务报表分析所依据的资料 人们在对于财务报表进行分析时一般会分析以下几个方面: 1、企业的资产负债情况、现金流量情况以及公司的财务报表等等。 2、会计报表附录,比如会计相关政策、资产处理状况等等。 3、 其他相关信息, 比如企业资料、 发展目标以及所在市场状况等等。

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三、万科公司基本情况介绍 (一)公司简介 万科是一个房地产公司,公司在 1984 年成立,发展速度非常快,在 短短几十年中,万科已经成为我国最大的房地产公司,并且是第一个上 市的房地产公司。目前为止,万科已经在全国二十多个城市建立分公司, 并且不仅仅涉及房地产行业,还在多个领域发展,规模非常大。 在房地产行业,万科的销售额首先突破千亿大关,这些年间,万科 的成就非常大。例如万科在国际很多奖项中获得好评,并且在国际市场 上拥有一定的地位。现在万科开始进行低碳发展,这样的发展肯定会在 一定程度上降低公司的盈利能力,但是对于环境是非常有利的,这说明 万科在积极的承担社会责任。 (二)财务状况 1、固流结构分析 企业在经营的过程中均拥有大量的固定资产,同时还具有一定的流 动资产确保其运营畅通,而这两者的比值就是固流结构。不同企业的固 流结构不一样,万科公司固流结构如下表所示。 (表 1)万科固定资产/流动资产的比例
年份 比例 2012 0.0056 2013 0.0050 2014 0.0022

注:此数据来源于网易财经万科 A(000002)资产负债表 通过对上表进行分析可知,万科在近三年的固流比率连续下降,而
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这一现象恰好说明该企业的流动资金不断增加,进而说明该企业的资金 成本称递减的趋势,最后可以间接说明万科成功把自身的风险降到最低。 2、流动资产结构分析 企业在运营的过程中牵涉到很多资金,另外,企业还具有强大的流 动资产,而前者与后者的比例就是所谓的流动资产结构。 企业在发展经营的过程中会遇到资金结构的变化,而对这种状况的 分析就被成为流动资产结构分析。在分析的过程中一般充分对前、中、 后期的相关状况进行对比和分析,万科流动资产的详细状况件表 2。 (表 2) 万科流动资产情况
年份 2012 2013 2014 货币 资金 17.65% 18.40% 12.11% 应收账 款净额 0.55% 0.78% 0.54% 其它 应收 存货 流动资产合计 款净 净额 额 6.70% 5.97% 69.12% 130,323,279,449.37 8.68% 7.27% 64.88% 205,520,732,201,32 7.12% 6.52% 73.71% 282,646,654,855,19 预付 款项 净额

注:此数据来源于网易财经万科 A(000002)主要财务指标 从上表内容可知,万科的存货净额在 2014 年大幅提高,这主要是受 国家政策和社会经济环境影响,楼盘销售速度变慢;另外可以看出,在 2 014 年,万科的货币资金发生严重的下滑现象,而这种现象发生主要与国 家出台的宏观调控政策存在着直接的关系,如果万科想要避免这种现象 的出现,那么就需要使整体的运营状况得到改善。 3、应收账款分析 应收账款主要是指公司应该向购买单位收入的账款,公司在经营的
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过程中很容易接触到应收账款,因为公司之间的交易一般金额比较大, 很多公司都不能一次性付清交易款,而公司为了将自己的产品销售出去 就会让这些购买企业先支付一部分资金,对于剩余的部分资金则在以后 再进行付款。该企业在这方面的具体内容见表 3。 (表 3) 万科应收账款与收入比
年份 比例 2012 0.015 2013 0.031 2014 0.021

注:此数据来源于网易财经万科 A(000002)资产负债表 通过分析万科的应收账款数据我们可以知道,万科在 2013 年底,应 收账款价值大概有十六亿元,到了 2014 年底,万科的应收账款价值是十 五亿元,和 2013 年相比下降了一些,之所以出现这样的情况,主要是因 为万科对应收账款进行了管理,使应收账款的利用率得到更大程度的提 升,而企业出现死账的概率就会大大降低,最终使企业得到更加稳定健 康的生存与发展。通过研究我们发现,万科的应收账款质量和其他公司 相比存在很大的优势,这说明万科一直在注重应收账款的管理。 四、万科公司财务报表分析 (一)偿债能力分析 公司的偿债能力是公司财务报表中非常重要的因素。银行在给公司 办理贷款时,一般都会检查公司的偿债能力,偿债能力有短期和长期之 分。

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1、短期偿债能力分析 (表 4) 万科短期偿债能力分析
年度 流动资产 流动负债 货币资金 速冻资产 流动比率 速动比率 现金比率
流动比率 ? 流动资产 流动负债

2012 年 36277374 25983357 5229154 11172843.51 1.34 0.43 18.14

2013 年 44204659 32892183 4436541 11183342.22 1.34 0.34 13.49

2014 年 46480570 34565403 6271525 14171815.23 1.4 0.41 20.13

速动比率 ?

流动资产 - 存货净额 流动负债
货币资金 ? 交易性金融资产 流动负债

现金比率 ?

2014 年流动比率=46480570÷34565403=1.4 2014 年速动比率=(46480570-32308754)÷34565403=0.41 2014 年现金比率=(6271525+689530037)÷34565403=20.13 注:此数据来源于网易财经万科 A(000002)主要财务指标 企业利益相关者对所在企业偿债能力的大小非常重视。一般情况下, 如果企业在这方面的能力较低,那么在经营的过程中所面临的困境就比 较多,进而对企业的盈利状况造成一定程度的影响,甚至大大降低盈利 率,而这些相关者的利益也会受到牵连。这是他们不希望看到的,所以 他们非常关注公司的偿债能力。 公司的流动比率是一个比较重要的因素,不同的人对流动比率有不

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同的看法,对于债权人来说,他们希望流动比率越大越好,因为流动比 率大,说明公司不缺资金,这样就很难出现公司破产的情况。从上表中 万科的流动比率来看,其流动比率很稳定,没有出现特殊的情况,但是 由于我国对房地产进行宏观调控,造成很多建筑行业的流动性普遍比较 差,很多房产都没有变现,万科也不例外,流动性开始下降,导致很多 资金都被占用,活动资金比较少。因此,速动比率可以为企业提供更可 靠的理论依据。 企业在发展的过程中存在速动资产,并且还拥有一定的负债,而这 两者的比例就是速动比率。不同的人对速动比率的认定也是不一样的, 从万科的数据中可以看出,万科的存货储备比较多,这就占据了万科很 多流动资金,直接导致公司速动比率比较低。我们知道房地产企业都是 在房子封顶之后才开始进行销售,这样就造成开发商在早期根本没有收 益,一直在支出,如果没有充足的资金储备将会造成公司资金周转困难 的局面,这会影响到公司的发展。 从公司的现金比率中也可以反映出公司的偿债能力,现金比率的设 定并不是越多越好,因为如果公司资金比较高,就会造成资源没有得到 有效的利益,这是资源的浪费,对于企业来说是不利的。经过事实证明, 现金比率在百分之二十左右是最好的,这样不仅可以保证公司又较强的 还债能力, 还不至于公司的资源浪费。 从万科的数据中可以看出, 在 2013 年,万科的现金比率低于百分之二十,从现金比率来看,万科的偿债能 力有一定的下降,但是如果我们综合考虑万科的预收账款和现金比率可 以发现,万科的偿债能力并不差。
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综上所述,万科的三项比率并不是太好,主要是因为最近几年,万 科一直在开发新的地产项目,投资非常大,公司的现金流量比较小,这 是万科需要加强的地方。 2、长期偿债能力分析 公司的资产结构、经营情况、资金流转稳定性等因素都会影响公司 长期偿债能力,所以我们在对公司的偿债能力进行分析时要对这些因素 都要分析。公司的持续经营是为公司带来利润的源头,如果公司停止经 营,根本不会获得任何利润,所以公司的经营情况会对公司的资金有很 大的影响,自然会影响到公司的偿债能力。除此之外,公司的投资总额 能够反映出公司可承受风险能力的大小,投资总额越多,承受风险的能 力越大。 (表 5) 万科长期偿债能力分析
资产负 债率 2012 年年 末 2013 年年 末 2014 年年 末 78.32 78.00 77.22 有形资产净 值债务率 2.47 3.67 4.35 权益负债 权益乘 债务偿付 比率 数 比率 0.41 0.27 0.23 3.68 4.88 5.59 1.03 1.12 0.99 利息保障 倍数 9.96 71.98 40.40

注: 此数据来源于网易财经万科 A(000002)主要财务指标和杜邦分析报告 现在很多公司都是负债经营,公司的负债的规模对于公司的发展有 定的影响,如果公司负债比率比较高,这说明公司大部分资产都是通过 贷款获得的,公司的投资者非常希望看到这样的局面,因为这样他们的 压力就会小很多,但是对于企业债权人来讲,其所承担的风险将大大增

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加。通常来说,公司的负债规模不能大于百分之七十,但是通过研究万 科最近几年的负债率可以发现,其负债规模已经超过百分之七十,公司 的债权人承受很大的风险,市场不景气是造成这种结果的原因之一。 偿债保障比率也能够在一定程度上反映公司的情况,从表中我们可 以看出万科的这一因素变动比较大,非常不稳定,出现这种状况和房地 产市场不稳定有一定的关系,但是如果一直出现这种情况对于公司的发 展是不利的。 我们知道债权人十分关心公司的发展,但是他们不能直接参与公司 的治理,也就是说不能直接接触到公司的信息,他们都是通过利息保障 倍数来判断企业发展的情况。如果利息保障倍数比较高,那么债权人就 比较放心,如果倍数比较低,债权人就会承担很大的风险。通过对表进 行分析可知,最后一个指标在该企业中的倍数非常高,这就意味着该企 业债权人所面临的风险较低。 万科公司资本资产结构见下图 1

图 1 万科资产结构

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图 2 万科资本结构 从上述表格中可以看出,万科在流动资产这一方面还是存在很大的 优势,而且万科的资金中大部分是通过短期筹资得到的,占据筹资资金 的百分之八十,公司使用这种筹资方式发展更加稳定,不会出现大的波 动。 (二)运营能力分析 公司的营运能力可以很直观的体现出公司的发展情况,因为营运能 力是指公司将资源转化为收益的能力,这种能力越强,公司的发展肯定 会越顺利,这是毋庸置疑的,下面我们主要从短期、长期两个方面来分 析万科的营运能力。 1、短期资产运营能力分析 万科公司存货周转率如下表所示。 (表 6) 万科存货周转率
销售成本 2012 年年末 7144595.08 2013 年年末 10596263.04 2014 年年末 10167244.16

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平均存货余额 存货周转率

25,516,411 0.28

33,113,322 0.32

31,772,638 0.32

销货成本 平均存货余额 期初存货? 期末存货 平均存货余额? 2 计算期天数 360 存货周转天数? 存货周转率(次数) 存货周转率(次数) ?

2012 年年末:存货周转率=7144595.08÷25516411=0.28 2013 年年末:存货周转率=10596263.04÷33113322=0.32 2014 年年末:存货周转率=10167244.16÷31772638=0.32 注:该数据来源于网易财经万科 A(000002)主要财务指标 对上表 6 进行分析可知,该企业在 2012 年的存货周转率非常低,说 明公司的存货比率大, 很多房产都没有卖出去,但是从 2013 年开始, 公司的存货周转率开始提高,因为这段时间,我国房地产行业行情好转, 万科的很多存货都销售出去,为公司增添了很多资金。公司不仅要注意 存货周转率,还要注意在建产品的数量,因为在建产品会占用公司大量 资金,如果在建产品数量过大会导致公司现金流量低,影响公司的发展。 2、长期资产运营能力分析 (表 7)资产周转率
固定资产净值 销售收入 固定资产周转率 总资产周转率 2012 年年末 161226 10363607 64.28 0.31 2013 年年末 212977 15415275 72.38 0.32 2014 年年末 230835 15228185 65.97 0.3

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销售收入 资产总额平均余额 资产总额期初余额? 资产总额期末余额 资产总额平均余额? 2 计算期天数360 周转天数 ? 周转次数 资产周转率 ?

2012 年年末:资产周转率=10363607÷33430990.3=0.31 2013 年年末:资产周转率=15415275÷48172734.4=0.32 2014 年年末:资产周转率=15228185÷4568455.5=0.3 注:该数据来源于网易财经万科 A(000002)主要财务指标 在 2014 年,万科的总资产周转率下降了,这说明万科要加强对存货 的管理,不仅如此还要加强应收账款的管理,只有这样才能提高公司的 资产周转率。 (三)盈利能力指标分析 投资者在选择投资项目时,最看重的就是公司的盈利能力,同时, 盈利能力也是债权人能够得到利息的重要保障。 1、净资产收益率 (表 8) 万科净资产收益率
2012 年年末 利润总额 所得税费用 所有者权益 净资产收益率
净资产收益率 ?

2013 年年末 2429101 599346 10543942 19.66

2014 年年末 2525236 596484 11589362 17.86

2107019 540760 8213819 19.66
税后利润 所有者权益
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2012 年年末:净资产收益率=4.64%×1/(1-78.32%)=19.66 2013 年年末:净资产收益率=4.27%×1/(1-78%)=19.66%

%

2014 年年末:净资产收益率=3.91%×1/(1-77.2%)=17.86% 注:该数据来源于网易财经万科 A(000002)杜邦分析报告(报告 期:2012-12-31,2013-12-31,2014-12-31) 从上面的表格中得出,万科的净资产收益率还是比较稳定的,这表 示万科的管理层能力比较高,能够在市场经常变动的情况下进行针对性 的调整,保证公司的正常运营。纵观几年房地产的发展情况,国家宏观 调控非常严重,而且一直没有放松的迹象,这就给房地产企业的发展造 成了很大的困扰,因为在国家的宏观调控下,房地产销售情况非常惨淡, 因此万科也不清楚未来的发展道路。 2、每股现金流量 (表 9) 万科每股现金流量
经营活动产生的现金流量净额 投资活动产生的现金流量净额 筹资活动产生的现金流量净额 万科每股现金流量
每股现金流 ?

2012 年 372596 -245345 1628551 1.81

2013 年 192387 -795442 -205765 -0.83

2014 年 4172482 -348737 -1961725 1.92

净现金流量 - 优先股股利 普通股

注:该数据来源于网易财经万科 A(000002)现金流量表 公司的发展状况均可以通过一定的指标体现出来,比如每股现金流。 该数值越高则说明企业所获得的利润越高,因此我们可以从每股现金流 量的强劲程度来判断公司的发展情况,从表中我们可以看出,该公司的
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现金流处于良好的状态,说明该公司在未来具有较大的发展空间。 3、营业毛利率分析 公司在经营的过程中存在净利润和毛利润,而后者与前者的比值就 是营业毛利率。该数值越高则说明该企业的盈利状况越好,公司的发展 越顺利,除此之外,公司可以支配的利润大多是来自于毛利率。

图 3 万科营业毛利率 万科在近三年的毛利率都出现一定幅度下降,今年房地产政策更加 严格,国家出台了一系列政策抑制房价上涨过快,导致万科 12、13、14 年的毛利率不增反减,作为管理者万科公司应采取相关积极的措施来应 对。 4、预收账款分析 (表 10) 万科预收账款
2012 年 2013 年 2014 年

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预收账款

13102398

15551807

18174934

注:该数据来源于网易财经万科 A(000002)资产负债表 从上表 10 可以得出,就预收账款来讲,这三年呈逐渐递增的趋势; 再从每年增加的量上来讲,2013 年增加量大于 2014 年的增加量,这说明 万科的房产销售情况并不理想,公司要调整销售措施,加大销售力度。 万科的盈利能力还是非常强的,虽然最近几年万科的收益发生很大 的变化,但大部分还是因为行业的行情变化比较快,而万科的规模比较 大,所以行情的变化对于万科影响比较大。但是不管行情如何变化,万 科在最近几年一直保持盈利的状态,这主要归功于万科投资者的决策能 力和管理层的经营能力。 (四)成长性分析 (表 11) 万科公司主营业务收入增长率(2012-2014)
主营业务收入增长率 2012 年年末 43.65 2013 年年末 31.33 2014 年年末 8.1

表 12 万科净资产增长率 2012 年年末 净资产增长率 27.88 2013 年年末 26.51 2014 年年末 9.91

注:该数据来源于网易财经万科 A(000002)主要财务指标 从表格可以看出,是主营业务收入增长率在不断减小,这和房地产 行业今年不景气密切相关。但是和行业中的其他公司相比还存在很大的 优势,在这种情况下,万科对经营业务的结构进行了一系列调整,这样 可以更好地适应房地产行业的发展。
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五、管理启示 万科在房地产行业中占有非常重要的地位,企业规模非常大,不仅 如此,在复杂的房地产行业中,万科始终保持盈利的状态,这在房地产 行业中是非常少见的,针对万科公司的发展,笔者提出几点建议,希望 可以为万科的发展提供一些帮助。 1、适当放慢企业扩张的步伐。 众所周知,自 2002 年以来,房地产行业发展非常迅速,很多房地产 公司都获得了巨额利润,但是很多房地产公司的结构并不合理,这些不 合理因素被房地产的飞速发展掩盖了,如果房地产行业遇到不景气的状 况,那么将会产生大量的问题,并且对企业的生存与发展产生巨大的影 响。 2、多元化发展对公司稳定发展的影响。 应该适当调整其它产品在产品结构的比重,采取与住宅相结合的战 略,发展为居民服务的商业地产。同时看到新兴产品的风险,进行科学 的分析与判断,合理调整自身运营政策。

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附录:万科年度财务报表
2012 资产负债表(单位:人民币元) 科目 货币资金 交易性金融资产 应收票据 应收账款 预付款项 其他应收款 应收关联公司款 应收利息 应收股利 存货 90,085,294,305.52 713,191,906.14 8,736,319,500.73 7,785,809,435.41 2012-12-31 23,001,923,830.80 740,470.77 科目 短期借款 交易性金融负债 应付票据 应付账款 预收款项 应付职工薪酬 应交税费 应付利息 应付股利 其他应付款 9,258,734,468.30 30,000,000.00 16,300,047,905.75 31,734,801,163.76 806,504,472.20 1,176,877,640.28 122,643,721.10 2012-12-31 1,188,256,111.11

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其中: 消耗性生物资产 一年内到期的非流动 资产 其他流动资产 130,323,279,449.3 流动资产合计 7 可供出售金融资产 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 投资性房地产 固定资产 在建工程 工程物资 固定资产清理 生产性生物资产 油气资产 无形资产 开发支出 商誉 长期待摊费用 递延所得税资产 其他非流动资产 31,318,689.65 1,265,649,477.66 81,966,325.94 3,565,383,001.51 228,143,157.99 1,355,977,020.48 593,208,234.13 163,629,472.66

应付关联公司款 一年内到期的非流动 7,440,414,366.78 负债 其他流动负债 流动负债合计 长期借款 应付债券 长期应付款 专项应付款 预计负债 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负债合计 负债合计 实收资本(或股本) 资本公积 盈余公积 减:库存股 未分配利润 少数股东权益 外币报表折算价差 非正常经营项目收益 调整 所有者权益 (或股东权 8,808,398,744.05 8,032,624,392.93 276,721,078.80 34,355,814.95 802,464,465.02 8,408,143.82 24,141,762,526.04 92,200,042,375.32 10,995,210,218.00 8,557,716,583.44 8,737,841,436.85 68,058,279,849.28 17,502,798,297.11 5,793,735,805.14

非流动资产合计

7,285,275,380.02 益)合计 137,608,554,829.3 负债和所有者 (或股东 权益)合计

45,408,512,454.07 137,608,554,829.3 9

资产总计 9 2012 利润表(单位:人民币元)
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科目 一、营业收入 减:营业成本 营业税金及附加 销售费用 管理费用

2012 年度 48,881,013,143.49 34,514,717,705.00 3,602,580,351.82 1,513,716,869.35 1,441,986,772.29

科目 二、营业利润 加:补贴收入 营业外收入 减:营业外支出 其中: 非流动资产处置

2012 年度 8,685,082,798.00

70,678,786.74 138,333,776.65 1,577,638.38

净损失 加: 影响利润总额的其 勘探费用 他科目 财务费用 资产减值损失 加: 公允价值变动净收 2,435,350.77 益 投资收益 其中: 对联营企业和合 541,860,864.68 营企业的投资权益 2012 现金流量表(单位:人民币元) 科目 销售商品、 提供劳务收 57,595,333,545.50 到的现金 额 支付其他与投资活动 收到的税费返还 有关的现金 收到其他与经营活动 1,889,792,191.43 有关的现金 经营活动现金流入小 59,485,125,736.93 计 购买商品、 接受劳务支 34,560,212,561.89 付的现金 吸收投资收到的现金 829,084,667.00 流量净额 计 投资活动产生的现金 -4,190,660,596.40 投资活动现金流出小 5,359,472,575.73 业单位支付的现金净 2,975,942,928.47 2012 年度 科目 取得子公司及其他营 2012 年度 的净利润 924,076,829.10 科目 四、净利润 归属于母公司所有者 5,329,737,727.00 6,430,007,538.69 573,680,423.04 -524,239,596.14 三、利润总额 减:所得税 加: 影响净利润的其他 8,617,427,808.09 2,187,420,269.40

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支付给职工以及为职 1,197,521,164.61 工支付的现金 收到其他与筹资活动 支付的各项税费 支付其他与经营活动 7,936,728,231.40 有关的现金 经营活动现金流出小 50,231,774,417.38 计 经营活动产生的现金 9,253,351,319.55 流量净额 收回投资收到的现金 取得投资收益收到的 392,060,350.54 现金 处置固定资产、 无形资 筹资活动产生的现金 产和其他长期资产收 回的现金净额 处置子公司及其他营 四、 汇率变动对现金的 业单位收到的现金净 额 收到其他与投资活动 304,714,390.00 有关的现金 投资活动现金流入小 1,168,811,979.33 计 购建固定资产、 无形资 期初现金及现金等价 产和其他长期资产支 付的现金 期末现金及现金等价 投资支付的现金 1,577,467,490.52 物余额 22,002,774,937.38 806,062,156.74 物余额 19,978,285,929.92 净增加额 金的影响 五、 现金及现金等价物 2,024,489,007.46 四(2) 、其他原因对现 119,164,800.00 影响 -9,546,494.83 142,450,545.00 流量净额 -3,028,655,220.86 计 210,421,893.79 有关的现金 筹资活动现金流出小 24,589,256,628.68 利息支付的现金 支付其他与筹资活动 分配股利、 利润或偿还 2,948,745,658.43 偿还债务支付的现金 21,640,510,970.25 计 6,537,312,459.48 有关的现金 筹资活动现金流入小 21,560,601,407.82 取得借款收到的现金 20,731,516,740.82

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2013 资产负债表(单位:人民币元) 科目 货币资金 4 交易性金融资产 应收票据 应收账款 1,594,024,561.07 17,838,003,464. 预付款项 71 14,938,313,217. 其他应收款 77 应收关联公司款 应收利息 应收股利 133,333,458,045. 存货 93 其中:消耗性生物资 应付关联公司款 产 一年内到期的非流动 资产 其他流动资产 205,520,732,201. 流动资产合计 32 可供出售金融资产 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 4,493,751,631.16 404,763,600.00 长期借款 50 应付债券 长期应付款 专项应付款 5,821,144,507.03 流动负债合计 49 24,790,499,290. 一年内到期的非流动 负债 其他流动负债 129,650,791,498. 15,305,690,786. 98 其他应付款 10 应交税费 应付利息 应付股利 16,814,029,349. 3,165,476,401.56 127,806,502.79 应付职工薪酬 1,415,758,826.87 预收款项 78 交易性金融负债 应付票据 16,923,777,818. 应付账款 98 74,405,197,318. 15,054,493.43 2013-12-31 37,816,932,911.8 短期借款 1,478,000,000.00 科目 2013-12-31

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投资性房地产 固定资产 在建工程 工程物资

129,176,195.26 1,219,581,927.47 764,282,140.58

预计负债 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负债合计

41,107,323.15 738,993,358.99 8,816,121.26 31,400,560,600. 93 161,051,352,099.

固定资产清理

负债合计 42 10,995,210,218.

生产性生物资产 油气资产 无形资产 开发支出 商誉 373,951,887.29

实收资本(或股本) 00 资本公积 盈余公积 79 减:库存股 13,470,284,310. 未分配利润 05 10,353,522,851. 8,789,344,008.84 10,587,706,328.

长期待摊费用 递延所得税资产 其他非流动资产

32,161,415.85 1,643,158,028.39 1,055,992,714.51

少数股东权益 30 外币报表折算价差 非正常经营项目收益 调整 390,131,925.43

10,116,819,540.5 非流动资产合计 1 215,637,551,741. 资产总计 83 2013 利润表(单位:人民币元) 科目 一、营业收入 减:营业成本 营业税金及附加 2013 年度

所有者权益(或股东 权益)合计 负债和所有者(或股 东权益)合计

54,586,199,642. 41 215,637,551,741. 83

科目 二、营业利润 加:补贴收入 营业外收入

2013 年度 11,894,885,308.23

50,713,851,442.63 30,073,495,231.18 5,624,108,804.74

71,727,162.8

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销售费用 管理费用

2,079,092,848.94 1,846,369,257.59

减:营业外支出 其中: 非流动资产处置

25,859,892.03 1,211,776.17

净损失 加: 影响利润总额的其 堪探费用 他科目 财务费用 资产减值损失 加: 公允价值变动净收 -15,054,493.43 益 投资收益 其中: 对联营企业和合 291,703,045.44 营企业的投资权益 影响营业利润的其他 少数股东损益 科目 2013 现金流量表(单位:人民币元) 科目 销售商品、 提供劳务收 88,119,694,493.30 到的现金 额 支付其他与投资活动 收到的税费返还 有关的现金 收到其他与经营活动 2,976,047,156.82 有关的现金 经营活动现金流入小 91,095,741,650.12 计 购买商品、 接受劳务支 66,645,895,259.85 付的现金 支付给职工以及为职 1,848,827,752.37 工支付的现金 取得借款收到的现金 27,070,090,551.02 吸收投资收到的现金 1,979,021,435.08 流量净额 计 投资活动产生的现金 -2,191,659,310.46 投资活动现金流出小 4,892,381,588.33 1,082,538,787.40 业单位支付的现金净 1,364,056,191.97 2013 年度 科目 取得子公司及其他营 2013 年度 1,556,483,465.89 的净利润 777,931,240.02 科目 四、净利润 归属于母公司所有者 7,283,127,039.15 8,839,610,505.04 504,227,742.57 -545,451,004.03 三、利润总额 减:所得税 加: 影响净利润的其他 11,940,752,579.02 3,101,142,073.98

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收到其他与筹资活动 支付的各项税费 支付其他与经营活动 10,982,177,869.55 有关的现金 经营活动现金流出小 88,858,486,198.67 计 经营活动产生的现金 2,237,255,451.45 流量净额 收回投资收到的现金 取得投资收益收到的 367,769,277.76 现金 处置固定资产、 无形资 筹资活动产生的现金 产和其他长期资产收 回的现金净额 处置子公司及其他营 四、 汇率变动对现金的 业单位收到的现金净 额 收到其他与投资活动 2,032,857,298.14 有关的现金 投资活动现金流入小 2,700,722,277.87 计 购建固定资产、 无形资 期初现金及现金等价 产和其他长期资产支 付的现金 期末现金及现金等价 投资支付的现金 2,183,848,057.74 物余额 2014 资产负债表(单位:人民币元) 科目 2014-12-31 科目 2014-12-31 35,096,935,415.75 261,938,551.22 物余额 22,002,774,937.38 净增加额 金的影响 五、 现金及现金等价物 13,094,160,478.37 四(2) 、其他原因对现 17,179,172.33 影响 24,034,574.57 462,241.52 流量净额 13,024,529,762.81 计 282,454,288.12 有关的现金 筹资活动现金流出小 16,024,582,223.29 利息支付的现金 支付其他与筹资活动 分配股利、 利润或偿还 4,039,207,571.75 偿还债务支付的现金 11,985,374,651.54 计 9,381,585,316.90 有关的现金 筹资活动现金流入小 29,049,111,986.10

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34,239,514,295. 货币资金 08 交易性金融资产 应收票据 应收账款 1,514,813,781.10 20,116,219,043.3 预付款项 1 18,440,614,166. 其他应收款 54 应收关联公司款 应收利息 应收股利 208,335,493,569. 存货 16 其中:消耗性生物资 应付关联公司款 产 一年内到期的非流动 资产 其他流动资产 282,646,654,855. 流动资产合计 19 可供出售金融资产 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 投资性房地产 固定资产 6,426,494,499.65 1,126,105,451.00 1,595,862,733.95 441,261,570.00 长期借款 04 应付债券 长期应付款 专项应付款 预计负债 递延所得税负债 38,677,896.70 778,906,118.75 5,850,397,011.20 流动负债合计 26 20,971,961,953. 一年内到期的非流动 负债 其他流动负债 200,724,160,315. 21,845,829,338. 08 其他应付款 99 应交税费 应付利息 应付股利 30,216,792,566. 4,078,618,156.81 272,298,785.58 应付职工薪酬 1,690,351,691.72 预收款项 82 交易性金融负债 应付票据 应付账款 12 111,101,718,105. 17,041,784.19 31,250,000.41 29,745,813,416. 短期借款 1,724,446,469.54

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在建工程 工程物资

705,552,593.56

其他非流动负债 非流动负债合计

11,798,188.07 27,651,741,167. 76 228,375,901,483.

固定资产清理

负债合计 02 10,995,210,218.

生产性生物资产 油气资产 无形资产 开发支出 商誉 435,474,310.08

实收资本(或股本) 00 资本公积 盈余公积 84 减:库存股 18,934,617,430. 未分配利润 43 14,864,743,536. 8,843,464,118.19 13,648,727,454.

长期待摊费用 递延所得税资产 其他非流动资产

40,999,359.45 2,326,241,907.17 463,792,750.00

少数股东权益 62 外币报表折算价差 非正常经营项目收益 调整 545,775,788.95

13,561,785,174. 非流动资产合计 86 296,208,440,030. 资产总计 05 2014 利润表(单位:人民币元) 科目 一、营业收入 减:营业成本 营业税金及附加 销售费用 管理费用 2014 年度

所有者权益(或股东 权益)合计 负债和所有者(或股 东权益)合计

67,832,538,547. 03 296,208,440,030. 05

科目 二、营业利润 加:补贴收入 营业外收入 减:营业外支出 其中: 非流动资产处置

2014 年度 15,763,216,697.19

71,782,749,800.68 43,228,163,602.13 7,778,786,086.49 2,556,775,062.26 2,578,214,642.30

76,186,678.42 33,520,955.29 1,144,283.45

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净损失 加: 影响利润总额的其 堪探费用 他科目 财务费用 资产减值损失 加: 公允价值变动净收 -2,868,565.33 益 投资收益 其中: 对联营企业和合 643,987,754.62 营企业的投资权益 影响营业利润的其他 少数股东损益 科目 2014 现金流量表(单位:人民币元) 科目 销售商品、 提供劳务收 到的现金 2014 年度 103,648,873,001.8 业单位支付的现金净 2 额 支付其他与投资活动 收到的税费返还 有关的现金 收到其他与经营活动 6,894,667,980.25 有关的现金 经营活动现金流入小 计 购买商品、 接受劳务支 84,918,243,555.06 付的现金 支付给职工以及为职 工支付的现金 收到其他与筹资活动 支付的各项税费 14,698,127,348.02 有关的现金 吸收投资收到的现金 3,904,944,000.00 110,543,540,982.0 7 计 投资活动产生的现金 -5,652,567,740.05 流量净额 投资活动现金流出小 6,517,937,693.59 985,466,442.61 4,075,842,283.38 科目 取得子公司及其他营 2014 年度 1,974,730,943 的净利润 699,715,008.48 科目 四、净利润 归属于母公司所有者 9,624,875,268.23 11,599,606,211.77 509,812,978.62 64,627, 加: 影响净利润的其他 三、利润总额 15,805,882,420.32

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支付其他与经营活动 5,056,897,501.84 有关的现金 经营活动现金流出小 计 经营活动产生的现金 3,389,424,571.92 流量净额 收回投资收到的现金 取得投资收益收到的 18,757,998.26 现金 处置固定资产、 无形资 207,894,484.10 107,154,116,410.1

筹资活动现金流入小 27,479,520,259.94 计 偿还债务支付的现金 5 分配股利、 利润或偿还 6,698,048,516.13 利息支付的现金 支付其他与筹资活动 有关的现金 筹资活动现金流出小 26,672,661,953.21 计 筹资活动产生的现金 19,974,613,437.08

产和其他长期资产收 回的现金净额 处置子公司及其他营

1,115,844.63 流量净额

806,858,306.73

四、 汇率变动对现金的 业单位收到的现金净 影响 额 收到其他与投资活动 637,601,626.55 有关的现金 投资活动现金流入小 865,369,953.54 计 购建固定资产、 无形资 期初现金及现金等价 产和其他长期资产支 付的现金 期末现金及现金等价 投资支付的现金 1,195,068,075.60 物余额 33,614,111,523.31 261,560,892.00 物余额 35,096,935,415.75 净增加额 金的影响 五、 现金及现金等价物 -1,482,823,892.44 四(2) 、其他原因对现 -26,539,031.04

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文献综述
摘要:随着市场经济全球化日趋明显,企业的竞争日趋激烈,金融
市场的日趋成熟,现代企业的经营领域和组织形式日趋多样化,因此, 企业的财务活动相当复杂。通过财务分析可以了解影响企业效益的各种 因素,并以此为依据,对企业的财务状况和经营成果进行合理评价,及 时预测企业财务状况和经营发展的趋势,给决策者提供帮助。文章首先 立足财务分析概念,通过调研国内外相关文献以明确目前财务分析的研 究现状。再根据国内外目前的研究成果,通过文献调研明确财务报表分 析的概念和方法。结果表明,财务报表分析方法可归纳为:比较分析法、 结构分析法、比率分析法、因素分析法、趋势分析法、质量分析法以及 项目分析法。最后,为了解财务报表分析在房地产行业的应用情况,文 章通过文献调研发现虽然财务报表分析在该行业应用较广,但大多数财 务分析均未结合房地产行业的特点对其进行财务分析,缺乏针对性。

关键词:财务分析;财务报表;房地产行业;

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近几年来,随着国内外环境的迅速变迁,国际化的竞争益发激烈。 随着市场经济体系的发展和规范,同企业相关的各类经济利益必然与企 业价值密切相关。这就要求对企业价值进行评估。财务管理工作在企业 日常经营活动中的作用益发重要。企业投资人、债权人、高层管理者等 对企业财务信息的要求也越来越高。因此,对企业加强财务分析就显得 尤为重要,以便全面、客观地评价企业财务活动的过去,并且能够有效 地控制企业财务活动过程,正确地预测企业财务活动的未来。 企业的财务报告具有其专业性、概括性髙的特点,如果不运用专门 的方法对其加以系统分析,就难以对企业的财务状况做出正确的评价和 判断。企业财务报表分析的主要功能就是对财务报告的数据做进一步整 理和分析,可以更加全面地展示企业的整体财务状况。因此,财务报表 分析是一种很实用的工具,也是一个非常值得关注和研究的领域。 我国房地产行业从上世纪 80 年代开始兴起,到 90 年代得到迅速发 展,近几年甚至被看成充满财富和泡沫的产业。房地产作为我国的一种 稀缺资源,在城市建设和居民生活改善等各方面起着举足轻重的作用, 是关系民生的重大问题。因此,对房地产企业进行财务报表分析可以给 房地产投资人、债权人、高层管理者一些借鉴意义。 一、财务报表分析国内外研究现状 纵观国际财务报表分析的历史发展沿革,财务报表分析最初在 19 世 纪的美国兴起,在当时的美国境内其已开始作为一门独立的分支学科出 现,早期银行家的积极倡导对于该门独立学科的形成功不可没。银行家 在决定是否要为申请企业发放贷款时,所需权衡的一个重要依据就是贷
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款企业能否按时归还本金和利息。为了保障银行的资金安全,控制信用 风险,银行家们便尝试多方面的了解贷款企业真实的财务状况和经营业 绩,分析衡量客户的信用和品质,从而了解企业的短期和长期偿债能力, 于是财务报表分析应运而生。1895 年,美国纽约州银行协会的经理委员 会要求所有的借款者必须提交由他们签字的资产负债表。5 年后,该协会 又发布了申请贷款的标准表格,其中包括了主要的资产负债表内容。之 后一些银行根据其实际工作经验提出将流动比率、速动比率等一些财务 分析指标作为判断借贷的主要依据。 随着时间的推移,企业所面临的经济环境急剧变化、信息纷繁复杂, 各种经济行为和经济活动如雨后春笋般涌现,财务报表分析不再只是金 融分析人员分析企业偿债能力以决定是否发放贷款的手段,更是发展成 为判断风险和盈利状况的重要投资决策手段,被广大投资者所青睐,并 得到广泛运用。特别是进入新世纪以来,伴随着资本市场和市场经济的 迅猛扩张,西方各主要发达国家在财务分析领域也取得了突飞猛进的发 展,并逐渐形成了目前世界上最先进的财务分析系统。 对于财务报表分析,各国学者提出了不同的观点,主要有以下几种: 美国南加州大学教授 WaterB. Neigs 指出,财务分析的本质在于搜集与分 析者决策相关的各种信息,正确的分析和解释相关的财务信息;美国纽 约市立大学教授 LeopoldA.Bernstein 则认为财务分析并不是一个独立的 分析行为,而是一个需要综合各方面因素进行判断的过程,目的是为了 正确评估企业的财务状况和经营成果,以预测企业的未来发展。当前虽 然各种新观点新理论层出不穷,但财务管理的基本理论如内部控制、财
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务分析原理、平衡原理等仍基本保持一致。 而在我国大陆地区,财务报表的分析工作则起步较晚,直到 20 世纪 初期才开始出现,这一时期的财务报表分析也比较简单,分析对象比较 单一,主要将分析的重点放在企业的经营绩效和偿债能力上,很少涉及 对财务数据的全面分析。在 1949 年新中国成立之后,财务报表分析工作 才逐步受到重视,但在这一特殊的历史时期,该项工作的发展仍然有限, 真正得到快速发展则是 1979 年改革开放之后。随着市场的开放和经济的 高速发展,财务报表分析的研究成果不断丰富,财务报表分析的理论体 系和架构逐步建立和完善起来。 在我国目前的财务管理理论体系中,主要有三种不同的观点:第一 种观点认为财务分析是从财务的本质出发,以资金及其运动周转为研究 对象,在财务管理的各个环节研究财务管理的目标、原则和内容等;第 二种观点是提倡从外在的方面来研究管理学方法论和方法体系,认为财 务管理是一个综合性的管理过程,具有逻辑性,要注重把握和尊重研究 对象的基本规律;第三种观点则主张结合中国具体国情,研究国际提倡 和通用的方法,充分借鉴国外先进经验。 虽然国内财务报表分析工作发展迅速,但由于起步较晚,总体而言 我国财务分析工作仍落后于国际先进水平,当前的分析理论和分析方法 仍局限于上市公司,非上市公司由于财务报表和相关信息不公开,暂时 没有合理有效的财务分析方法,但是对上市公司的分类还没有统一的标 准,我国在财务报表分析领域仍存在一定的问题,未来有很大的发展和 进步空间。
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二、财务报表分析方法研究综述 财务报表分析是分析和综合的高度,是统一个认识的过程。对于财 务报表进行分析的方法,虽然有很多种的划分方法,但是系统归纳起来, 可以概括为以下几种:比较分析法、结构分析法、比率分析法、因素分 析法、趋势分析法、质量分析法以及项目分析法等等。本文用到的财务 报表分析方法主要是比率分析法、质量分析法和趋势分析法等。 1、比较分析法 比较分析法,也被叫做对比分析法,是一种最基本的分析方法,是 将两个或两个以上相互联系的指标数据进行对比,以便揭示差异和矛盾, 评价和研究差异形成原因的一种分析方法。比较分析法属于一种差量计 算,通过计算差量,可以揭示企业运营过程中的差距,其主要作用就是 通过对企业运营过程中客观存在的差距以及形成这些差距的原因进行揭 示,以便于分析人员发现问题,发掘潜力,不断提高经营管理水平。比 较分析法根据分析的特殊需要又有绝对数比较和相对数比较两种形式。 在比较分析中,选择恰当的对比标准是相当关键的步骤,只有选择 合适的标准,才能做出恰当的评价,如果选择的标准不合适,就可能得 出错误的结论。因此,比较分析法在选择对比标准时,主要有以下几种 形式: (1)本期的实际指标数值与上期的实际指标数值对比,以此来了解 相关指标在不同会计期间的增减变化情况。 (2)本期的实际指标与本期的计划指标对比,据此考核相关计划的 完成情况。
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(3)本期的实际数与本期的同行业公司的指标之间的对比,据此了 解各个公司之间的财务状况与经营成果之间的差别。 2、结构分析法 结构分析法是财务报表分析经常使用的一种技术分析方法,主要是 以财务报表中的某个整体指标为比例 100%,再计算出其个体项目占整体 指标的百分比,从而比较每个项目百分比指标的增减变动情况,据此揭 示每个项目的相对地位和总结构的关系,并判断相关财务活动的变化规 律。 3、比率分析法 比率分析法,是利用同一会计期间财务报表中相关的项目数据进行 比较,计算出一系列具有特定意义的财务比率,用以揭示和评价企业的 财务状况和经营业绩的一种方法。财务比率是不同会计要素之间的相互 关系,通过比率分析认识企业财务活动的基本规律,可以使财务报表分 析更加地全面、更加地深刻。将这些相关的财务比率的本期的实际数与 上期或上年的同期实际数、与特定历史时期的实际数、与同行业先进企 业的实际数进行对比,还可以系统地揭示企业财务状况的发展趋势的情 况。而且,比率分析是个相对数,它排除了不同企业规模的影响,使得 不同的企业对象之间建立起了可比性。其主要是通过运用运营能力比率、 偿债能力比率、获利能力比率、成长能力比率等四类比率来实现对企业 的整体性的评价的。财务比率主要包括构成比率、效率比率、相关比率 三类。 4、因素分析法
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因素分析法,是指在几个相互联系的因素共同影响某一经济指标时, 从数量上确定各因素变动对经济指标影响方向和影响程度的一种方法。 运用因素分析法,有助于企业进行事前计划和事中控制、事后监督,促 使企业进行目标管理,提升企业的经营管理水平。 5、趋势分析法 趋势分析法又称为水平分析法,它是通过对财务报表中的各类相关 数字进行分析比较,尤其是将一个会计期间的财务报表和另一个或几个 会计期间的财务报表相比较,来判断一个公司的财务状况和营业业绩的 发展趋势及其在同行业中所处地位的变化等情况。 6、质量分析法 质量分析法,指以企业的财务状况质量的主要方面——资本结构质 量、资产质量、现金流量质量和利润质量为主要的框架,依据财务状况 质量的各个方面之间的内部联系以及与企业管理质量之间的内部联系, 对企业的财务状况质量进行分析的一种方法。 7、项目分析法 项目分析法主要是分析财务报表组成项目的金额和性质,还原企业 对应的实际经营活动和理财活动。 三、房地产行业财务报表分析的研究综述 随着我国城市化进程不断加大和住房商品化等重大措施的实施,近 年来我国房地产行业进入了高速发展阶段。目前,由于房价过高带来很 多社会负面的影响。国家还发布了限购令等措施抑制房价,就目前全国 而言,房产交易量持续萎缩。交易量下降己经影响到开发商的现金流,
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在某些情况下,还影响到他们偿还银行贷款的能力。国际货币基金组织 (IMF)曾指出,继 2009 年和 2010 年放贷激增(其中相当大一部分资金 流入房产业)后,违约上升是中国金融业面临的最大风险之一。 ”去年中 国土地销售大幅放缓。债台高筑的地方政府面临的麻烦很严重。土地拍 卖是地方政府极为重要的收入来源。 2011 年数据显示有近 900 宗土地流标流拍, 约是 2010 年的 3 倍, 130 个大城市的政府土地销售收入同比减少了 13%, 至 1.9 万亿元人民币 (合 3000 亿美元) 。 而另一方面,我国正在总结房产税改革试点的经验,积极推进改革 试点。一旦征收房产税,对十木来就惨淡的房地产行业,无疑是雪上加 霜。 考虑到房地产在城市建设和居民生活改善等各方面都起着举足轻重 的作用。因此对房地产企业进行财务报表分析,评估其目前的财务状况 和未来的发展前景,为房地产投资人、债权人、高层管理者提供参考就 显得尤为重要。 但目前调研所知的关于财务报表分析的研究成果具有较强的一般性 和普遍性,但若将其直接应用到房地产行业上,则缺乏针对性。因此, 对于房地产行业,除了需要应用上文中提到的方法外,也应结合房地产 行业的特点,发现该行业公司的问题所在,并针对问题提出相应的解决 办法或建议。 李红娥于《房地产上市公司财务报表分析》一文中认为分析房地产 企业,应着重于分析预收账款、现金流,而不是着重看当期利润,并综
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合偿债能力、营运能力、盈利能力、成长性分析了万科、保利地产以及 招商地产 3 家房地产企业目前的发展状况以及未来的发展前景。 蒋佐斌,魏娟等在《我国房地产行业上市公司的财务报表分析》一 文中通过对万科和保利地产的偿债能力、营运能力、盈利能力和发展能 力进行分析,发现房地产行业存在偿债能力较差,流动资产不足,特别 是现金周转困难,存货比例较大等问题。 张养维在《上市公司财务风险度量研究》一文中针对 61 家上市房地 产公司 2007 年的财务报表,通过因子模型分析法对其综合效益进行了评 价,认为只有财务杠杆值在合理值域内的公司,才能保证其生产经营状 况正常,经营业绩比较稳定,发展前景良好。 齐静在《财务报表分析》一文通过对运用 SWOT 分析方法对万科进 行战略分析,并对万科的财务报表进行更细致的财务分析,发现了万科 企业所存在的一些问题,并给出了相应的建议。 以上的研究都没有将房地产行业特点完整的置于财务报表分析行列中 去,因此本文想结合房地产企业特点,运用较基本的财务报表分析方法 对其进行分析,得出房地产企业的运营情况及发展趋势,以期得到具有 借鉴意义的结论。

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参考文献
[1] 宗绍君: 《M 时装有限公司财务报表分析》 ,陕西师范大学,201 3. [2] 韩阳: 《上市公司财务报表分析浅谈》 , 《财会通讯(理财版) 》 , 2008 年第 10 期. [3] 鄢志娟: 《上市公司财务报表分析实用技巧》 , 《财会月刊》 ,201 3 第 8 期. [4] 李红娥: 《房地产上市公司财务报表分析》 ,西南交通大学,201 2 [5] 田国双,郭红: 《财务会计报告分析》 ,科学出版社,2007 [6] 朱传华: 《财务分析精要》 ,立信会计出版社,2007 [7] 韩丽辉: 《财务报表分析局限性研究》 , 《大众商务》 ,2012 年 第8期 [8] 刘敏: 《基于新视角的企业发展能力分析指标研究》 ,北方经济, 2012 年第 2 期 [9] 汤炳亮: 《企业财务分析》 ,首都经济贸易大学出版社,2006 [10] William R. Scott. Financial Accounting Theory, 4thedi tion. Pearson Prentice Hall [11] Barclay M.J.,Smith Jr.C.W. 1995.The maturity of corpo rate debt.Journal of Finance,June (50):609-631

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致 谢
大学生活一晃而过,回首走过的岁月,心中倍感充实,当我写完这 篇毕业论文的时候,有一种如释重负的感觉,感慨良多。 首先诚挚的感谢我的论文指导老师在忙碌的教学工作中挤出时间来 审查、修改我的论文。还有教过我的所有老师们,你们严谨细致、一丝 不苟的作风一直是我工作、学习中的榜样;他们循循循善诱的教导和不 拘一格的思路给予我无尽的启迪。 感谢三年中陪伴在我身拜年的同学、朋友、感谢他们为我提出的有 意的建议和意见,有了他们的支持、鼓励和帮助,我才能充实的度过了 三年的学习生活。

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