当前位置:首页 >> 一年级语文 >>

财富广场项目启动策略及物业发展建议


报告框架
竞争策略及定位

启动策略及物业发展原则

物业发展建议体系

第一部分

竞争策略与定位

策略设问1 策略设问2 策略设问3

作为沭东新城2010年地王,我们做市场雷同的追随者 还是差异化的领导者?

在主城城区配套齐全,城南新片区发展良好,河东片 区发展如火如荼的情况下,项目所在的城东区域商业 中心,我们如何认识地块价值?

在地产后调控时代,我们如何在进行项目定位?

策略设问1
供求基本平衡
需 求 时 代
传统生存型发展阶段 =〉核心需求 有房住/生存空间获得 ‐‐低成本获得住房— =〉市场表现 阶段:2005‐2007年,房 地产启动阶段 产品:兵营式,多层为 主,6+1结构,立面用材 多为涂料等。

作为沭东新城2010年地王,我们做市场雷同的追 随者还是差异化的领导者?

[新沂城市发展阶段辨析:房地产革新发展] 供应激增,政策导向型泡沫
改 善 时 代
产品升级化、多元化,改善型、投资型阶 段 =〉阶段表现特征:2008‐2010年 政策=〉政府大力扶持房产,加大拆迁力 度和基础设施投资 区域=〉主城、新城齐头并进,城南开发 稳定,河东发展迅猛,道北开发 也已初步规模 产品=〉多层、小高层、类别墅、洋房 等,开始注重景观、立面用材 价格=〉飙升

去 泡 沫 时 代
理 性 时 代 跳跃价值型发展阶段 =〉核心需求 投资型政策抑制,个 性化、理性化需求成 为主流。 表现特征: ‐‐获得与前不同的舒适 居住环境— 从产品竞争层面扩展 到附加值为特征的全 面竞争时代。

主城区

新沂城市格局

策略设问1
二八定律

作为沭东新城2010年地王,我们做市场雷同的追随者 还是差异化的领导者?
20%的产品占领80%的市场 20%的产品占领80%的市场 20%的客户消费80%的市场 20%的客户消费80%的市场

——内在资源,决定了本案的竞争资本; ——外部环境,决定了本案的竞争地位。 地块内在资源 地块外部环境

☆ 小且不规则,居住价
值不彰;

☆ 基础设施良好,路通
桥畅,距主城商业中心 约1000米。 ☆ 生活配套缺乏,具备 良好的投资前景 ☆ 楼盘云集,属于城市 开发热点。

☆ 区位突出,作为为沭
东新城商业副中心,商 业价值良好。

充分利用项目外在资源,规避住宅部分市场红海搏杀,以蓝海战略实践市场二八定律!

一桥飞架西东,河东变浦东

因为桥,河东叫河东,河西叫市区 因为桥,富民小路口却得名金三角 因为桥,东为贵,却骡马奔腾,尘烟飞扬 因为桥,到河东却只会想起豆腐脑 因为桥,提到河东,人们总是说: 唉,那地方连出租车也没有… …… 却是因为桥,河东才保持新沂最后的生态净土 ……

也因为桥,市府路延伸了,第一大道唤醒了 也因为桥,市政府也说搬迁了 也因为桥,河东成了宝地 也因为桥,直到2010财富广场才开辟河东大商业时代 也因为桥,提到河东,人们现在说: 那地方将来发展不得了… …… 桥!通车啦! ……

市府东路,注定是财富广场的特权!

旧路变新路,下雨天也是运动鞋陪雨伞逛街 旧路变新路,到沭东!出租车司机说市区都五块钱 旧路变新路,废弃老宅都会规划成新家 旧路变新路,公园就成了回家的路 旧路变新路,路边的煎饼大娘们估计要当店面老板娘了 …… 第一大道改造好了,老路的传说,估计我们需要向孩子们说道去了 故事是这样的:以前那条路……

策略设问1

—改变游戏规则 —强调新的评估标准

答:标杆魅力+多元+活力三重发力,营 造特色街区,做城东区域市场的领导者
标志性建筑、形象 中心(高层、商业中 心等) 识别系统的魅力, 高端性、开放性、设 计的魅力

—市场领跑者 —游戏规则的建立者 —区域影响者

企业影响力

—强调产品的特色和 价值

挑战者 跟随者

领导者 机会主义者
—目标明确,挖掘客户

标杆魅力

—搭便车,借势



—以小博大,杀伤战术 —瞄准市场缝隙 —价格战的制造者 —创新产品和需求点

城东活力 中心 多元个性 时尚活力
大尺度公共开放广场 针对年轻人的户型及生 活配套

弱 市场实现能力


多重休闲娱乐业态 升附加值、高端魅力 的多方位增值服务

策略设问2
[本案地块研判]
区域价值 沭东门户

在主城城区配套齐全,城南新片区发展良好,项目所 在的城东区域商业中心,我们如何认识地块价值?

四大价值高地
形象价值 沭东自信 商业价值 带动升级 城市价值 新城广场

[财富广场地块价值]

这一刻起,让新沂欣赏河东! 河东自信,新城精神!

策略设问2

在主城城区配套齐全,城南新片区发展良好,河东片区发展如火如荼 的情况下,项目所在的城东区域商业中心,我们如何认识地块价值?

沭东区域中心
城市节点

商业为主住宅为辅
城市综合体


广场、商场的力量远远超越单纯的品牌/产品力/地段 这也是项目必须将生地催熟的原因

泛地产运作
社会行为 城市精神

场所社区
最根本的居住

场所社会
形成地标,价值增值

场所社交
区域活力中心

沭东新品位、新地标、新价值

策略设问3
核心问题 利润最大化

在地产后调控时代,我们对项目进行整体定位?
关键因子 社区物业售价

价值平衡分析
容积率做足 商业裙楼与住宅高层配比 裙楼内部商业空间组织与分割 投资收益分析:资产损益表 和现金流量表

销售风险控制

项目投资成本 风险偏好和资 金回流要求 特劳特&里斯定位理论: 特劳特&里斯定位理论:

定位起始于产品,但并不是对产品本身做什么行动。定位是指要 定位起始于产品,但并不是对产品本身做什么行动。定位是指要 针对潜在顾客的心理采取行动。细分市场,攻心为上 ! 针对潜在顾客的心理采取行动。细分市场,攻心为上 !

策略设问3 在地产后调控时代,我们对项目进行整体定位?
『定位角度』
市场 现状 项目 条件 目标 客群
调控下住宅投资风险加大 河东更缺乏的是商业 地块小,住宅品质受限 地块贵,商业更出利润 我们需要营造的,是在沭东新城 区内,一个商业完善、建筑现代 的中高档城市综合体,一个内外 品质俱佳、在区域内具有新标杆 性的经典楼盘。

住宅:首套房自住客群 商业:投资客、炒房客

坚守“新城广场”的理念 优势资源最大化 提升产品质量,实现差异化竞争

策略设问3 在地产后调控时代,我们对项目进行整体定位?
① 高层定位
高层定位:以提高容积率,快速消化为根本 □地块受限,品质难以重大突破 □降低楼板价 □一梯四户,以104㎡小三房为主力

② 裙楼定位

裙楼定位:创富,满足沭东新城商业需求为目标 □2层的沿街商业不能满足市场需求且规划难以通过 □我们积累了部分市场资源,可很好的降低商业风险 □销售为主,不进行自持,因此不进行商场等大商设想。

产品定位

〓〓

13层高层+5层商业裙楼

策略设问3 在地产后调控时代,我们对项目进行整体定位?
沭东城市化进程:
商业类型 第一阶段 -20世纪90年代 第二阶段 -2010年 农村集市 城镇商业街 建筑与用途 平房、棚屋商铺、 地摊 2-3层建筑,底商 上住,局部有多层 建筑,门面房、杂 货店百货店等 空间感觉 狭窄拥挤,交通混 杂 道路宽阔,交通趋 于规矩,视野好, 不感到压抑 业态形式 农产品、农资和生 活用品 农产品,农资和生 活用品,工业制成 品、餐饮网吧等

第三阶段 2010-2015

城市商业街 沭东商业中心 城市商业副中 心
未来新沂中央商务 区

高层建筑、多 层建筑和独立 商场,百货超 市,购物中心 等
超高层建筑、衍生 地下商业街

高楼林立,交 通有序、拥挤、 时尚、清新、 稍微压抑感
超高层建筑林立, 拥挤,压抑感强, 名牌产品广告

时装、休闲、 展示、精品店、 金融服务机构 等为特色
名牌产品店,国际 化商品多,时尚中 心

未来展望

市场定位

〓〓

沭东新城国际化第一街区

策略设问3 在地产后调控时代,我们对项目进行整体定位?
高层:销售时点均价3600-3700元/ ㎡ 价格类比楼比楼盘: 万恒东1号:2010年10月22日开盘,多层3300元/㎡; 中央公园:2010年7月28日开盘,价格4200元/㎡,至今销售率不足30% 商铺:1层+2层销售时点9000-10000元/ ㎡ 3-5层销售时点均价4000元/㎡ 价格类比楼盘: 万恒东1号:门面均价7000元/㎡,定价过高,销售惨淡; 太湖东郡: 门面5500元/㎡,销售良好;瀚景园:门面12000-16000元

价格定位

〓〓

销售时点价格预测

第二部分 启动区策略与物业发展原则

形象策略

高开低走的策略方式——高形象与精神属性的 综合体起势,合理总价斩获 广泛客群

启动区目标:快速回转现金流+塑造品牌+奠定价格基础!

综合体立势 形象高端

高开

保持与整盘 一致的形象 与精神属性 ——城市、 多元、时尚

启动区策略

快速走量, 中端产品体系 抓主流客户

低走

品牌策略

一定要塑造出品牌!

——在这样的价值主张下,无论是客户还是产品,都应是它的伸张者!

入市之初,一是需要向市场表明这样的价值态度,二是提升客户的 心理预期,并建立市场差异性,从而赢得为价值买单的空间。

销售策略:先住宅后商业,靠住宅销量树商业品牌。
本案属于小盘。由于案量小和宣传费用所限,适合走短、平、 快的“销量”路线,当以快速的销量制造营销神话时,品牌也就 自然随之而来。

客户策略

紧抓城东片区刚落户市场主流刚需

主打客户——城东刚性需求 投资客、政府新进行政人员,进城者、拆迁户等

启动区客户描绘 投资客:他们的事业发展蒸蒸日上,投资保值升值! 政府新进行政人员:买房政府补贴6万,安家立业! 进城者:外出打工,有眼界、爱尝新,喜欢贴近城市! 拆迁户:慕虚荣,注重性价比,容易引导! ……

物业发展建议的目的与总则
?于定位 –配合并支撑项目的整体档次、形象、客户 –在开发利益最优化方案的深化方向上 –商业、住宅产品定位下的深化发展建议
力求实现的方案目标— 在利润最大化前提下,兼顾持 续稳定的现金流?

承接定位与方案

?于方案 ?于产品

解决核心问题

定位明确了客户后,物业发 展建议解决— 满足客户的价值敏感点?

树立整体时尚、活力、城市的街区形象 树立整体时尚、活力、城市的街区形象

体系构建总则

将所做所为放置在客户易感知,对其敏感并愿为其埋单的方面 将所做所为放置在客户易感知,对其敏感并愿为其埋单的方面 专注投入与产出的关系,不做无效果的投入 专注投入与产出的关系,不做无效果的投入
22

物业发展建议的要素构成
户型—实用+灵活: 面积紧凑 适度的实用产 商铺——时尚+灵活: 容易分割,保证独立 使用 面积控制,总价控制

苦力
——满足基本需求,改 善投入大,但消费者感 知度不高;

基本面
——满足基本需求,敏 感程度高优先设计;

无差异
——满足基本需求,改 善投入大,但消费者无 感知度高。

加分项
——敏感程度高的重点 突出,形成差异化竞争 力;

外立面——时尚+标志 时尚且质感 商业——时尚+多元 多元复合消费理念 立体垂直街 一站式购物消费

总则与要素下,物业发展建议体系构建
确定怎么做的指导原则——解决的问题“捕捉客户的深层价值需求”
高开——综合体开项立 势,提升客户心理预期; 中产客户
需求敏感点

开发策略
低走——安全产品启动, 不盲目冒进。

个性

繁华

品质

实用

个性、时尚 街区 示范区强势 展示

通过规划、产品、 建筑风格打造

实用体系

基本面 物业发展建议 体系 加分项

标签体系
建筑气势、商业规 划、品质保证、生 活方式

体验体系

确定项目怎么做——解决的问题“抓住客户需求点如何对项目进行升级”

物业发展建议体系框架
目标客户价值敏感点:追求时尚、繁华,重视实用,参与性(消费者);未来前景、好的业态规划、合 理总价(投资者) 关键词提炼:时尚、标签、前景、主题、规划、总价

共性特征1:城市主流的 消费力量

特色的建筑风格 标签体系 复合多元的消费理念 时尚、健康的街区生活

共性特征2:追求时尚、 繁华、活力

实用且健康的产品设计 实用体系 投资性高的街区商业 生态共享的地标建筑

共性特征3:喜欢呼朋唤友,
重家庭,希望被自己圈层所认可

小而精的项目材料展示 体验体系 规范有序的工程建设和工地管理 主力店的进驻

第三部分

物业发展体系建议

总评设想
物业分布
5层裙楼+13层高层;人防进行汽车位设置; 商业沿街布置,住宅正南北朝向

建筑天际线

高层建筑北立面朝路,注意天际线造型,避免平顶; 商业沿市府东路和新东北路角度弧度相对柔和
住宅主入口设在地块南侧,此入口设地块东侧; 主路双车道,人车分流;地下汽车库入口设在在小区主入口 侧。 景观集中性呈现概念化, 如承接主入口特色主题广场。

交通组织

景观绿地

主入口参考
入口效果 方案1 方案2

1)屋顶异形处理增加天际线起伏; 2)利用入口出会所或雕塑对比弱化高层突兀感 方案1:对称布置,顶部异型,层高差制造天际线 方案2:顶部异型,入口雕塑画龙点睛

方案1< 方案2

方案1

方案2

建筑风格 新沂高层立面一览
御园华府 御景湾

现有风格 新沂高层立面一览
简欧 ★ 锦绣华庭 现代

瀚景园



简欧 ★ 世纪花园

现有风格

新沂高层立面一览
世 纪 豪 园 后 现 代

本案理念

综合体需符合建筑风格选型的原则及一致性——现代的、 雕塑级的、映衬城市繁华

选型特质:视觉区隔、城市时尚、特别意象。

风格

商业 高层

由于我们的主流客户是关 注价值感和品质感的改善型 住宅客户; 对于他们来说,外立面是 区别于其它楼盘的关键;

与综合体的整体形象一致

建筑风格选型的原则——现代的、雕塑级 的、映衬城市商务生活的
是现代的、城市的…

所以,草堂认为,为了在 一开始和周边项目建立差异 形象,与“城市活力阶层”、 “行政商务阶层”形成精神 上的共识,沿街的酒店和高 层外立面应当具备以下特质: 但是,普通的现代简约能达到这样的效果吗?

视觉冲击; 时尚; 创意; 简洁。

在单体设计方面,我 们相信设计单位会有 很多很好的创意,草 堂更多的是站在市场 的角度,给出我们的 原则和一些建议

风格

商业 高层

重点推荐——创意而现代的新荷兰建筑,在新沂市场尚 未被采用

新荷兰开山代表产品— —深圳优品艺墅,万科 金色家园: 特点:色调偏沉稳、用 “盒子状”的悬挑、色 块的变化等强调几何感 和设计感。

风格

商业 住宅

荷兰后现代建筑的细节建议1
整体色调把握的建议: 荷兰建筑的常用主色调是偏沉稳的酒红色、白色和暖色调的其他 颜色,沉稳中不失激情; 在装饰元素上,带色块的玻璃窗、木质的装饰条是常用的。

风格

商业 住宅

荷兰后现代建筑的细节建议2

重要元素: 悬挑和体块的变化是荷兰建筑中常用的元素,只要面积不大、且 在高层、超高层的运用中成大体块运用,不会造成过多的成本增 加; 在测量规范中并没有针对无围护结构的悬挑的限制。

风格

商业 住宅

如何将时尚兼质感的“新荷兰建筑”运用到高层中?——幸 福里:坚持悬挑与色块的变化
建筑特色——跳动的格子,六本木的改良; 特点:挺拔、后现代气息; 运用荷兰建筑的借鉴意义:通过悬挑和色块的变 化,同时细部变化坚持统一,减少零碎感。

华润﹒幸福里
可借鉴性: 没有过多琐碎的持 件,整体挺拔感、 质感; 色彩而体块的变 化,同时追求细部 变化的统一。

风格
可借鉴性:

商业 住宅

新荷兰建筑的中国实践——龙湖﹒春森彼岸,悬挑、色块的 变化与阳台内包式处理

龙湖﹒春森彼岸

阳台内包于立面之 内的处理方式。

建筑特色——玻璃元素的大量应用; 特点:立面完整感、公建气息; 运用荷兰建筑的借鉴意义:玻璃及各 色块的应用,阳台置于玻璃挂件后; 与项目适配度仍需考虑的问题:立饰 切得过于零碎,以致于影响挺拔感。

风格
可借鉴性:

商业 住宅

关于公寓外立面:建议重点借鉴武汉万科金色家园的公寓立 面风格

万科﹒金色家园
阳台内包于立面之 内的处理方式; 色彩和体块低调且 统一的变化。

建筑特色——阳台和外沿空间的应 用; 特点:立面挺拔; 运用荷兰建筑的借鉴意义:在色调变 化上与幸福里有相似之处、维持一致风 格,阳台和外沿空间的内包式处理能使 里面更加公建化,与底部街区形象呼应。

风格

商业 住宅、公寓

新荷兰建筑于本案的小结——挺拔感、色块和颜色不显零碎 的变化、阳台空间的处理
建议:建 议可采用 以暖色调 为主的涂 料,以简 洁、统一 的颜色变 化突出挺 拔感。 建议:内 包阳台, 用镂空板 代替玻璃 元素,体 现通风健 康的生活 方式。

原则一: 体块简 洁、有 质感的 变化— —借鉴 幸福里

原则三: 通过装 饰体现 颜色变 化—— 借鉴春 森彼岸 原则四: 屋顶悬 挑处理 要轻、 要薄— —借鉴 幸福里

建议:玻 璃色块与 阳台镂空 板都作颜 色变化的 载体,但 并不推荐 过于切割 的零碎感。

原则二: 阳台空 间的处 理—— 借鉴金 色家园

建议:屋 顶悬挑简 约、现代 化处理。

推荐风格2:徐州国基城邦的折衷主义

以地中海风格为规划蓝本,三段式立面与素身红顶,屋顶与尖 顶塔楼,经典贵气又错落有致, 彰显项目的高尚品质所在!

风格

商业 住宅、公寓

推荐风格3:重点借鉴中信红树湾的现代主义建筑风格

中信.红树湾
可借鉴性:简约的 现代主义风格

建筑特色: 竖向植架,结合水平线角 飘板,与建筑外部产生丰富 细腻的阴影效果,削弱高层 住宅的体量感; 形态多样的飘窗; 采用简洁明了的深灰搭白 线条色彩搭配,凸显时代感。

风格

其它推荐风格:异域情调
商业 住宅、公寓

北欧

法式

现代

现代德式——包豪斯

地中海

户型设计 整体户型紧凑化、与市场主流需求吻合
户型设计概要 结构1:高容积率的适度化解,一梯四户 配比2:户型配比,2+1F与经济型3F, 约70% 面积配比,建筑面积101-114㎡,约80% 朝向3:正南北
御景湾户型统计 面积段 2房 小三房 舒适三房 90以下 98平米 110-120 上网套数 138 136 389 销售套数 118 76 137 比率 85.51% 55.88% 35.22%

户型配比参考

4房 城市花苑户型统计 面积段
2房 小三房 舒适三房 4房 90以下 98平米 110-120

上网套数
180 33 99

销售套数
49 31 87

比率
27.22% 93.94% 87.88%

户型设计
尺度适中,紧凑舒适而 不求奢侈,不考虑挑高、 错层等结构。 合理安排电梯井、消防 前室、强弱电井等,提高 得房率。 观景性,全明、通透 性;动静分开,干湿分 离;

整体户型紧凑化、与市场主流需求吻合
1、主卧室和次卧室朝南,客厅可考虑放在端头或者北侧。 2、入户门不可直对楼梯。 3、卫生间采光通风,上下位置统一,不考虑同层排水。 4、厨房、餐厅相邻或相连。厨房可适当考虑工作阳台。 5、多景观多阳台设计,阳台半封闭,以制造销售卖点。 半封闭阳台,针对于当地普遍存在的阳台全封闭全计入销售面积,能 直接的诱发客户贪图小便宜的心理,成为引发购买动机的直接诱因。 6、可考虑品牌电梯 7、考虑端头户型的采光、观景造型,在丰富建筑立面同时,适当的 增加面积。 8、考虑风水。 如墙角不能对冲房间,卫生间不能对冲入口门或餐厅,房间开门不宜 多,端头户型的外墙体不设置景观阳台等。户内功能协调,无冲突, 无干扰。 9、层高:2.9米即可。徐州规范层高超过4.8米按照2层面积计算。

结构要求总则

户型设计 整体户型紧凑化、与市场主流需求吻合
户型类型 面积范围(m2) 《 90 《 104 《 114 《 125

户型结构配比

套数配 比(%) 20 40 30 20

平面布局形式 平层 平层 平层 平层

2房2厅1卫 2+1房2厅1卫 3房2厅1卫 3房2厅2卫 顶层+阁楼 (复式,主卧室进行套房设计) 各房型开间建议 2房,2+1房 3.8-3.9 3.6 3.3 2.7-2.9 1.5-2.8

3房,3+1房 4.0-4.2 3.8-3.9 3.0 - 3.3 3.0 1.8-2.2

顶层 ≥4.8米 ≥3.9米 3.3-3.6 ≥3.6米 2.2-3.0

户型尺度建议

起居室 主卧 次卧 餐厅 卫生间

户型设计 整体户型紧凑化、与市场主流需求吻合
一梯四户户型参考:

商业设计

财富广场概念——时尚、参与、生态构建活力多 元购物体验,基于财富广场概念与特色化街区
? 不一样的购物体验
合理的业态规划基础下,还提供的是特 色化的购物体验,结合项目的本身条件 ,强调城市且多元的购物状态。
时尚!时尚就是我们的标签 ,商业街 的时尚韵动是核心打造的要素; 参与式、体验式消费理念是我们区别 于周边的核心价值,以活力休闲为主 旨构建全新的价值体系;

在城市核心片区的生态购物理念,提供 的更为舒适且流行的购物环境。

商业裙楼 新沂主要商业裙楼一览
锦绣业态分布: 一层: 外铺为药店、服饰店、 永和豆浆、饰品店、银行、 迪欧咖啡大堂;内铺为杂 牌服饰大卖场, 二层: 为超市78米*65米、迪 欧咖啡, 三层: 品牌服饰卖场、美食广 场、儿童活动中心, 四层: 办公用房

锦绣华庭裙楼

商业裙楼
锦绣业态分布: 一层: 温州商场一期一层沿街部 分为品牌专卖店和酒店, 二层为乐天玛特超市,二 期一层为服饰专卖、酒店 门面 二层、三层为餐饮 金陵酒店 四层为宾馆

新沂主要商业裙楼一览
温州商城一期(左) 温州商场二期(下)

商业裙楼 新沂主要商业裙楼一览
锦绣业态分布: 1层: 外铺为茶叶店、移动营 业厅、珠宝店、品牌服饰、 珠宝店、内铺为快餐厅 23.4米*31.2米, 2-4层: 洗浴加KTV, 5层:西餐 6层:办公室。

维多利亚裙楼

商业裙楼 新沂主要商业裙楼一览
世纪豪园业态分布: 住宅裙楼5层 1-2层: 商业门面、 3-5层: 服饰商城,约2万平米。 酒店裙楼5层 1-2层: 门面和酒店配套宴会厅, 3-5层:餐饮

世纪豪园裙楼

商业裙楼 新沂主要商业裙楼设计指标一览
温州商城 设 计 指 标 柱距 6米 6米*12米 4.5米 12米*12米 大门柱距8米 10.5米*24米

开间进深

维多利亚 设 计 指 标 柱距 开间进深 6米 23.4米*23.米 6.5米 8米 15.6米*15.6米

7.8米*7.8米

商业裙楼
设 计 指 标 柱距

新沂主要商业裙楼设计指标一览
锦绣华庭 6米 6米*12米 6.5米 12米*13米 8米 6.5米*13米

开间进深

世纪豪园 设 计 指 标 柱距 开间进深 4.4米 5.65米*12.4米 5.65米 7.8米 8米 8米*12.4米

7.5米*12.4米

商业裙楼

财富广场业态分布初步设想
宾馆、办公 餐饮

零售
4F 、5F

3F
1F + 2F 组合

商业裙楼

财富广场业态开间进深设定

比 例

市 场

行 业

商铺开间进深黄金比例 1:2或1:3,





新沂类似项目比例基本 上是1:1或者1:2

Customer satisfaction
受地形限制,进深偏 长,门面呈不规则状, 价值可能缩水。

地 块





决 解

法 方

按黄金比例,保证部分门 面。剩余门面销售中尽量 寻找大客户大商户。

商业裙楼
裙楼层高设定:
总高1-5层≤24米
建筑高度超过24米以上部 分的任一楼层的建筑面积超过 1000㎡,(本案约2000㎡)将 按照一类防火规范要求。

财富广场裙楼层高设定
4F 5F 层高设定:3.2米
? 快捷式宾馆,满足装修后 房间高度2.7-2.8米即可。

4F 5F

考虑消防喷淋和装 修预留空间:二类高层建
筑公共建筑的公共活动用房、 走道、办公室旅馆用房、自动 扶梯底部和可燃物品用房须设 自动喷水灭火系统

3F

3 F 层高设定:3.6米
? 为餐饮大包厢预留空间

2 F 层高设定:3.6米

2F

?

喷淋距离:13cm
喷头吊水盘与楼板、吊顶、屋 面板距离在7.5-15㎝.

1 F 层高设定:4.5米

1F

? 4.5米,降低长进深压抑感
? 考虑1、2层可能的连卖,又 不宜过高

商业裙楼

垂直交通:垂直电梯改善上层餐饮宾馆的 交通条件
街区以外挂手扶梯、楼梯方式解决垂直交通问题。

3-5层:主要引进餐饮、休闲、宾馆业态, 为了加强与地面的联系,除了内部的楼梯进 入外,建议在1层设置大堂+电梯直达。

提案结束,敬请商榷!

徐州市草堂房地产营销顾问有限公司 二0一0年十一月十八日


相关文章:
邀标书
管理服务体系并有效运行; (五)指导并协助建立一套持续改进的 ISO9001 质量管理...东原财富广场物业项目经营性物业进行经营策划,制定租赁 策略方案和宣传推广方案;...
项目战略整合营销策划合同
1)项目定位策划:包含市场调研、项目整体发展战略及定位、物业发展建议项目总体销...策略及启动策略 2)全程销售(招商)广告策划:战略销售(招商)策略、广告策略、创意...
物业管理公司发展策略研究
物业管理公司发展策略研究_经济/市场_经管营销_专业资料。物业管理公司发展策略研究 摘要:物业管理行业从诞生至今,走过了二十多年的历程。近年来, 随着我国城市化...
XX物业财富广场全套物业管理方案(DOC 31页)
XX物业财富广场全套物业管理方案(DOC 31页)_销售/营销_经管营销_专业资料。目录...便民服务项目 五、服务时间 1、管理公司办公时间 2、管理公司夜间和节假日办公方...
物业管理目录
发展战略.pdf ││ 世联海口南渡江 470 亩项目...品质管理制度.doc ││ 南昌市财富广场业主手册.doc....doc ││ 河南郑州项目整体定位及物业发展建议.ppt...
湖北省云梦县曾店中心财富广场项目销售方案_22页_2012...
湖北省云梦县曾店中心财富广场项目销售方案_22页_2012年_市场分析_价格策略_经管...全方位的物业管理是本项目 的亮点,会吸引更多购买者的关注。 二、 项目劣势 ?...
世联经典案例集
│?合肥财富广场二期价格报告(世联顾问)2006-50 页.pdf 1.40 MB │?│?...世联-唐山新戴河项目启动策略及物业发展建议-136PPT.ppt 2.98 MB │???世联...
20020712_深圳_财富广场_价格方案_价格策略调整
调整乃基于世联公司财富广场项目组与 福浩铭公司在对...我司会随时调整策略,加价推出,保证发展商的更大利 ...为物业 增加附加值, 我们建议加价,按不超过原总价...
某某房地产项目产品物业建议提案框架
在售项目对比 12) 户型配比 13) 项目产品研究 2.物业发展建议 1)物业品质策略 2)物业建议原则 3)物业发展建议 4)市场规划现状 5) 规划布局要点 6)规划核心理...
财富广场项目工作思路2
郑州亿诚商业管理顾问有限公司 方 案 财富广场项目工作思路 目 录 第一部分 ...项目招商策略 第六部分 项目招商及招商推广计划 项目招商物业需求 第七部分 项目...
更多相关标签: