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业主委员会法律地位


物业管理发展的一个重要核心问题就是关于业主委员会的法律定位问题, 本文主要分析了业主委员会的主体地位,认为其不是法人组织,而应当将 其纳入非法人组织。在实践中,应由业主委员会进行起诉和应诉,并由全 体业主共同承担诉讼结果。明确业主委员会的法律地位,是我国建立业主 自治与物业管理专业化相结合的管理体制的基础, 也是规范物业管理的前 提和必然要求。 业主委员会作为市场经济发展到一定阶

段的产物, 反映了社会现实生活的 需求。尽管业主委员会在实践中发挥着重大作用,参加着民事关系,并在 其中享有民事权利、承担民事义务。然而我国法律并未赋予其确切的法律 地位,致使在物业管理法律关系中,物业管理公司处于强势法律地位,在 物业管理过程中常常发生损害业主合法利益的情况, 这种状况已经成为阻 碍我国物业管理朝更高水平发展的重要因素。业主委员的法律地位如何, 关系到其行为后果的归属以及法律责任的承担问题。 对业主委员会地位不 同回答,将直接导致不同的法律关系的产生和不同的法律后果,在实践中 有着非常重要的意义。 一、业主委员会概念 业主委员会是现代城市住宅公寓化和物业管理发展过程中出现的一种新 型社会组织体。我国《物业管理条例》对业主委员会没有明确给出定义。 只是在第十五条规定:业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职 责……”第十六条规定:“业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内, 向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委 员应当由热心公益事业、责任心强具有一定组织能力的业主担任。业主委 员会主任、副主任在业主委员会中推选产生。” 根据对业主委员会的不同定义及物业管理条例的相关规定,可以得出,业 主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记, 在物业管 理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。 业主委员会是一个代表业 主行使业主自治管理权的机构。是业主大会日常事务的执行机构。 二、域外关于业主委员会的立法模式 1.法人人格模式 法国、新加坡、香港之区分所有权建筑的管理团体具有法人资格,是权利 义务的主体,能够独立承担民事责任,自不发生当事人能力问题。 现行法国《住宅分层所有权法》关于区分所有权人管理团体的规定,具有 典范性意义。法国区分所有权人的管理团体为共有人协会,根据《法国住 宅分层所有权法》第 14 条的规定,共有人协会是通过共有人的共同行为 而建立的强制组织。 “共有权一旦产生,亦即当不动产的第一个份额被出 让时,共有人协会便已建立,并被以后加入的共有人所壮大。在此,任何 一种特殊意愿的行为都不被接受”。在法国,共有人协会具有重要的法律 地位。主要表现为:具有法人资格,是权利义务主体,以及在例外情况下 共有人协会可以真正拥有财产。 香港《建筑物管理条例》中对区分所有权人团体作了详细规定。该条例第 7 条规定,业主立案法团由管理委员会申请成立,管理委员会应当在其被 委任之日起二十八日内向土地注册处申请成立该建筑物的业主立案法团。 该条例进一步规定,在所申请的业主立案法团符合《条例》所规定的有关

条件时,土地注册处即应发给注册证书。由此可见,业主立案法团在土地 注册处发出注册证书之日起正式成立,并取得法团的地位。 2.非法人人格模式 这种模式不承认全体区分所有权人组成的管理团体具有法人资格, 而仅为 没有权利能力的团体。这种模式以德国和我国台湾地区为代表。 我国台湾地区的《公寓大厦管理条例》并没有明确提出在全体区分所有权 人之外,亦存在一个由全体区分所有权人组成的管理团体。它只指出了由 全体区分所有权人组成的区分所有权人会议为公寓大厦管理的权力机关, 管理委员会为区分所有权人会议的执行机关。 这样管理委员会在性质上相 当于非法人团体,但不具有实体权利。 3.折中模式 折衷模式是指有条件的承认管理团体法人人格。该模式以日本为代表,这 种模式承认业主超过一定数量的,可以决议并经登记而成立法人。业主总 数在一定数量以下的,为无权利能力的组织。 三、目前我国业主委员会的法律地位 1、我国关于业主委员会的立法现状及具体实践 在《物业管理条例》颁布之前,对于业主委员会的法律地位,理论上和实 践中都有不同的观点。2003 年 9 月 1 日起开始实施的国务院《物业管理 条例》,第一次将“业主委员会”在行政法规这样高层次的规范性法律文 件中予以规定,从而在立法层面上正式创立我国的业主委员会制度。 《物 业管理条例》 第十五条的表述是: “业主委员会是业主大会的执行机构” 。 从这一表述上看, 该条例主要从业主大会与业主委员会的关系上或者说从 内部关系上来定义业主委员会的性质。至于在对外交往中,业主委员会的 性质及法律地位如何,该条例也没有明确规定。 法律规定上的不明确导致在司法领域各地做法不一,甚至同一个地方 不同法院做法也不一样。业委会作为原告起诉的案件有的被驳回,有的获 支持。北京、上海等地法院认可业委会以原告身份诉讼,但安徽、江苏、 杭州等地法院一般却将此类诉请驳回。 有些法院认为业主委员会没有合法 的诉讼主体资格,理由是根据我国《民诉法》规定,在我国只有公民、法 人和其他组织具有诉讼主体资格,而小区业主委员会肯定不是公民和法 人,只能算是其他社团组织。但根据我国的法律规定,只有在民政部门登 记注册的社团组织才能具有法律诉讼主体资格, 而小区业主委员会只是在 房管部门注册,并没有在民政部门登记,所以小区业主委员会在法律上来 说并不具备诉讼主体资格。有些法院则认为业主委员会可以算是其他组 织。对它的地位,我们国家的法律法规没有作出规定。 在案件诉讼中,我们认为业主委员会属于《民事诉讼法》第四十九条 规定的“其他组织”,具有民事诉讼主体资格。理由如下:《关于适用< 中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第 40 条规定: “民事诉 讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财 产,但又不具备法人资格的组织,包括: (1)依法登记领取营业执照的私营独资企业、合伙组织; (2)依法登记领取营业执照的合伙型联营企业; (3)依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业; (4)经民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会团体;

(5)法人依法设立并领取营业执照的分支机构; (6)中国人民银行、各专业银行设在各地的分支机构; (7)中国人民保险公司设在各地的分支机构; (8)经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业; (9)符合本条规定条件的其他组织。” 如上文所述,有的法院依据该条认为业主委员会如果要具有诉讼主体 资格,须符合本条第(4)项规定,即经民政部门核准登记并领取社会团 体登记证。不论从当时或者目前情况来看,业主委员会确实不能满足这一 规定。 有关法律法规只是规定业主委员会应当向房地产行政管理部门办理 登记,并没有规定应向民政部门办理登记。即使业主委员会为取得社会团 体资格, 主动向民政部门申请办理登记, 民政部门也不予登记。 因为根据, 1998年9月25日国务院第8次常务会议通过的 《社会团体登记管理 条例》第三条第(三)款的规定“下列团体不属于本条例规定登记的范 围:……(三)机关、团体、企业事业单位内部经本单位批准成立、在本 单位内部活动的团体。” 第十条规定:“成立社会团体,应当具备下列 条件: (一)有50个以上的个人会员或者30个以上的单位会员;个人会 员、单位会员混合组成的,会员总数不得少于50个; (二)有规范的名称和相应的组织机构; (三)有固定的住所; (四)有与其业务活动相适应的专职工作人员; (五)有合法的资产和经费来源,全国性的社会团体有10万元以上 活动资金, 地方性的社会团体和跨行政区域的社会团体有3万元以上活动 资金; (六)有独立承担民事责任的能力。” 从上述规定来看,该业主委员会应按“单位内部活动的团体”办理, 不属于登记范围。所以,从社会团体这个角度为业主委员会寻找具有民事 诉讼主体资格的理由是行不通的。但是,依据《关于适用<中华人民共和 国民事诉讼法>若干问题的意见》第 40 条规定,认定业主委员会为“其他 组织”是可行的。因为根据该规定除了详细列举了“其他组织”的八种具 体类型外,还在第(9)项规定了一个兜底条款“符合本条规定条件的其 他组织”。也就是,只要符合该条文有关“其他组织”条件的规定,即“合 法成立、有一定的组织机构和财产,但又不具备法人资格的组织”,就可 以称为《民事诉讼法》第四十九条所规定的“其他组织”,具有诉讼主体 资格。我们认为,依据当时的相关规定,业主委员会具备了其他组织的几 个必要条件: 第一,合法成立。建设部 33 号令<城市新建住宅小区管理办法)第 6 条 规定:“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会(以下简称管委会)。管委 会是在房地产行政主管部门指导下, 由住宅小区内房地产产权人和使用人 选举的代表组成, 代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权 益。”这充分说明业主委员会是在行政主管部门指导下组建,并取得批准 成立的合法组织。 第二,一定组织机构。业主委员会由业主大会选举产生,委员一般由 业主担任。业主委员会根据业主委员会章程运作。

第三,有一定的财产。业主委员会财产来源于:(1)物业的共用部位、 共用设施、设备和物业管理办公场所、经营用房及由此产生的收益由业主 委员会代表全体业主进行监督管理;(2)住宅共用部位、共用设施设备维 修基金;(3) 业主委员会的办公活动经费。 综上所述, 业主委员会已具备了最高人民法院(关于适用{中华人民共和 国民事诉讼法}若干问题的意见),第 40 条规定的条件,业主委员会应属 具备民事主体资格的其他组织。 在案件诉讼中, 市中级人民法院也将业主委员会认定为 X “其他组织” 。 其后,最高人民法院也以批复的形式确认了业主委员会为“其他组织”。 最高人民法院在 2003 年 8 月 20 日给安徽省高级人民法院的 《关于金湖新 村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》中明确指出 “根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于 适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第四十条的规定, 金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件,对房地产开发单位未向业主 委员会移交住宅区规划图等资料、 未提供配套公用设施、 公用设施专项费、 公共部位维护费及物业管理用房、 商业用房的, 可以自己名义提起诉讼。 ” 业主委员会以原告的身份参加诉讼不应再有争议, 因为这较之众多业主各 自起诉更为便捷, 有利于保护业主的权益, 也可减少诉讼成本。 综上分析, 业主委员会为了全体业主的利益,可以自己的名义提起诉讼,具有原告资 格,这一点在目前的司法实践中各方的看法已经基本一致。 但业主委员会可否在民事诉讼中作为被告呢?这一问题至今仍有较大 争议。 有人认为鉴于目前立法尚未明确规定业主委员会必须拥有相对独立 的财产,显然无独立财产的业主委员会因无法独立承担民事责任,还不能 以被告身份参加诉讼。我们认为,以业主委员会没有独立财产,不能独立 承担民事责任为由否定其被告主体资格的观点不能成立。 真正确立业主委 员会可为被告主体资格的是 10 月 1 日实施的物权法,该法第七十八条规 定:业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业 主可以请求人民法院予以撤销。该条款实际认可了业主委员会可以当被 告。但是,该项条款只说明业主与业主委员会之间发生纠纷,业主委员会 可以作为被告。 并没有明确地说明业主委员会作为被告的其他情形。 其实, 根据上述最高人民法院(2002)民立他字第 46 号复函,已明确了业主委员 会符合民事诉讼法“其他组织”的条件。在上位法中也没有禁止业主委员 会作为被告的条款,因此业主委员会可以作为被告。但是法律法规或者司 法解释都没能够很清楚地对业主委员会的主体资格问题进行详细阐述。 2、我国业主委员会诉讼主体资格的进一步发展 不过可喜的是最高人民法院于 2008 年 6 月 15 日,向社会公布了《关于审 理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)》,对 于业主和物业公司的物业服务纠纷作出专门的审判指导, 可以解决这一问 题,也是一部很适时的司法解释。该《(征求意见稿)》再次肯定了业主 委员会的诉讼主体资格,业主委员会既可以做原告,也可以作被告。对于 广大业主们来说,这不可谓不是一个巨大的进步。 业主委员会作为小区业主大会的执行机构, 在实现小区居民自治的过程中 扮演着极为重要的角色,赋予业主委员会当事人权利,可以起诉和应诉, 对于维护业主利益及节约司法资源都有重要意义。 我国审判实践中对业主

委员会的诉讼主体资格问题经历了一个从一般性否认到逐渐走向有条件 认可的发展过程,这次《司法解释》出台,更是肯定了这一点。有了法律 的支持,业主委员会就可以真正名正言顺的发挥其作用,有组织地管理自 己,更好地实现自治,走向和谐


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