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新城地产内部控制


目 录

? 调查背景 ? 调查目的 ? 调查内容

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一、江苏新城地产股份有限公司概况 (一)新城地产简介

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(二)新城地产组织构架 二、企业内部控制概述

(一)企业内部控制的基本内涵 (二)会计制度设计中的内部控制

(二)企业实施内部控制的主要因素 ………………………………………………4-5 (三)企业实施内部控制的重要意义 …………………………………………………5 三、我国房地产企业内部控制现状……………………………………………………5-6 四、新城地产内部控制实施情况 ……………………………………………………6-10 (一)公司内部控制目标 ………………………………………………………………6 (二)内部控制体系的基本情况 ……………………………………………………6-10 五、新城地产内部控制总体评价 ………………………………………………………10 六、总结 ……………………………………………………………………………11

参考文献 ………………………………………………………………………………12

企业内部控制调查报告
——江苏新城地产股份有限公司

? 调查背景
内部控制是随着人类社会实践活动的发展而产生的,并随着其发展而发展。可以说,只要有 人类社会的实践活动,就会有内部控制的存在。在这其中,企业是我国经济发展的重要主体,建 立健全内部控制队伍,保持企业发展后盾,更好的参与到国内、国际市场的竞争,是每一个企业 的重要发展命题。企业内部控制对于企业经营管理水平和风险防范能力的提高有推动作用,能够有 效促进企业的可持续发展,达到维护市场经济秩序,促进企业健康发展的目的。 江苏新城地产股份有限公司创立于 1993 年,是以房地产开发与经营为主营业务的中国上市公 司,股票简称:新城 B 股,股票代码:900950,公司具有房地产开发企业壹级资质。凭借准确的 市场定位和严谨的战略决策,历经 19 年的创业成长与稳步扩张,公司业务范围目前涵盖常州、上 海、南京、苏州、昆山、无锡等长三角核心区域。

? 调查目的
企业在我国国民经济中起着重要作用,而内部控制制度是规范企业内部管理、提高经济效益 的重要保证。因此,对当前企业存在的一些突出问题进行探讨就显得非常必要。尤其是上市企业, 作为我国经济稳步持续发展的主力军,内部控制在这其中显得更为重要,这将帮助上市企业的更 好发展。

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? 调查内容 一、江苏新城地产股份有限公司概况
(一)新城地产简介 江苏新城地产股份有限公司创立于 1993 年,是以房地产开发与经营为主营业务的中国上市公 司,股票简称:新城 B 股,股票代码:900950,公司具有房地产开发企业壹级资质。 凭借准确的 市场定位和严谨的战略决策,历经 19 年的创业成长与稳步扩张,公司业务范围目前涵盖常州、上 海、南京、苏州、昆山、无锡等长三角核心区域。公司坚持“专业创造价值”的经营理念,始终 致力以专业化的管理团队和业务流程为客户提供满意的产品与服务,并通过标准化、规范化、信 息化的控制体系专注于产品质量的不断提升,为客户、股东、员工和公司创造最大价值。公司充 分关注产业发展方向及用户真实需求,在提供“家”产品的同时,立志以自己不简单的加倍努力 只为让客户体验简单而具体的幸福,通过“达人”与“立己” ,以踏实进取、诚实守信的企业态度 实现“传播幸福 成就卓越”的愿景目标。 新城地产从满足城市人居环境出发,以专业精神打造高性价比产品。公司迄今为止,已成功 开发规模化住宅小区50多个,为8万个家庭、20万业主提供了高品质的居住物业。良好的产品品质 赢得了广大业主的普遍认同,业主重复购买或推荐购置率达40%以上。公司结合多年的住宅产品开 发经验,在着眼未来品牌体系建设基础上通过产品线研究,形成了以“幸福启航”“幸福乐居” 、 、 “幸福圆梦”和“幸福尊享”为组合的四大产品系列。同时,源于精细化管理的要求,新城正着 力由产品模式向服务模式转变,合理细分目标市场,持续关注客户满意度提升,提出了全面以客 户为中心的服务理念,以更完善和超前的品质服务提升客户价值,实现公司发展目标。

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(二)新城地产组织构架

注:上述资料取自新城地产黄页

二、企业内部控制概述
(一)企业内部控制的基本内涵 我们现在所学习及接触的内部控制是指现代企业、事业单位以及其他有关的组织在其内部对 经济活动和其他管理活动所实施的控制。我国企业的内部控制基本规范所称内部控制,是企业董 事会、监事会、经理层和全体与昂实施的,旨在实现控制目标的过程。具体地说,它是指一个组 织为了提高经济效率和充分的获得和使用各种资源,达到既定的管理目标,而在内部正式实施的 各种制约和调节的组织、计划、方法和程序。 (二)会计制度设计中的内部控制 当前这样的社会,许多单位会计造假行为都很是严重,在财务会计信息失真的情况下,探讨 会计制度设计中的内部控制制度显得尤为必要。对于基层单位来说,会计制度设计是以《会计法》 和国家统一的会计制度为依据,用系统控制的理论和技术,把单位的会计组织机构、会计核算、 会计监督和会计业务处理程序等加以具体化、规范化、文件化,以便据此指导和处理会计工作的 过程,它是企业管理制度中的重要组成部分。 内部控制制度是企业内部各职能部门、各有关工作人员之间,在处理经济业务过程中相互联 系、相互制约的一种管理制度。它是在社会化大生产出现之后,企业为强化内部管理、促进发展

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建立制约关系的产物,是企业为达到预期的营运效果、保证财务报告的可靠性和相关法令执行的 过程控制制度。会计制度设计的目标决定了内部会计制度必须以保证会计信息资料的真实、完整 为主线。因此,企业在会计制度设计中应贯穿内部控制的“制约控制”功能,使各职能部门和有 关人员在经济业务处理过程中建立相互制约关系,一项经济业务不能完全由一人决断或完成。

(三)企业实施内部控制的主要因素 COSO 框架概述(在内控检查办法第八条和第十九条体现) : 控制环境:提供企业纪律与架构,塑造企业文化和正确的价值观,并影响企业员工的控制意 识和工作能力是所有其它内部控制组成要素的基础。控制环境的因素具体包括:正直守德的价值 取向、对员工胜任能力的关注、董事会或审计委员会、管理哲学和经营风格、公司组织结构、职 权和职责的分配、人力资源政策及实务。 风险评估:风险评估就是分析和识别威胁所定目标实现 的风险。经济、法律及管理的环境等内外部因素不断变化,企业主动地发现和处理由于情况变化 所带来的风险是很有必要的。 控制活动:是确保管理层的指令得以执行的政策及程 序,是管理层识别和评估风险后,对控制这些风险所实行的 针对性措施。 控制活动包括授权审批、 核对、关键绩效指标、 资产安全控制及职责分离等各种类型,又可以分为人工控制 和信息系统控制两大类。 资讯与沟通:内部控制的全过程都需要高质量的信息以 及顺畅的沟通。高质量信息具有内容相关、正确、提供及时 以及便于获取等特征。企业不仅应当致力于提升内部沟通的 有效性,还应关注与企业外部的沟通问题。 监控:是一种随着时间的经过而评估内部控制制度执行 质量的过程。监督的方式有持续监督、个别监督及综合监督 等。持续监督是指在营运过程中的监督,包括例行管理和监督活动,以及其他职工为履行其职务 所采取的行动。个别评估的范围及频率,应根据评估风险的大小及持续监督程序的有效性而定。 持续监督和个别评估一起进行称之为综合监督。 注:图表资料摘自《内部控制检查办法》

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(四)企业实施内部控制的重要意义 1、保证单位的一切业务活动按其计划目标进行,可以及时发现和纠正偏离目标的行为。 2、保证国家的财经政策、法令制度得到贯彻执行,便于及时发现、查明和处理问题。因为内 部控制制度确定了各部门遵纪守法的责任制度与检查制度。 3、保证会计资料和其他经济资料的可靠性。因为通过批准授权等各种控制制度,可使业务处 理合理、凭证有效、记录完整正确,并且有必要的稽核检查作保证。 4、保证财产安全完整、堵塞漏洞、防止或减少损失浪费、防止和查明贪污盗窃等行为。因为 有了不相容职务分离、职务轮换、定期盘点和加强保管、限制擅自接触等制度予以保证。 5、保证各种核算质量,提供有用的会计与管理的信息。因为各种核算通过有关人员的处理、 复核、核对及检查,可以保证其真实有效。 6、保证工作效率的提高。因为实行内部控制,使各种工作程序化、规范化,规避混乱现象。 7、有利于提高工作人员的素质。制度的制约可以增强工作人员的责任心和促使其努力提高办 事效率。

三、我国房地产企业内部控制现状
(一)房地产企业对内部控制的认识不足。目前市场上大多数房地产企业对内部控制的概念认 识不足,将内部控制一个整体系统分割成为许多单独把控制度来看,过于片面。例如将整体的控 制单方面视为成本控制、会计控制或内部牵制制度等,这样的理解不够全面,更容易在实际生产 工作带来不利影响。只有房地产企业从根本意识上认识到内部控制一个不可分割的整体系统,才 能真正发挥内部控制的作用,才能确保内部控制系统有序运行,确保经营活动有效进行,确保资 产安全和完整,同时保证相关会计资料的完整和真实,对错误问题可以及时纠正,对舞弊现场可 以有效防止,这无疑是提高企业经营管理的有效手段,提高企业经济效益的重要环节,务必要对 内部控制严抓、紧抓。 (二) 企业法人治理结构不能相互制约。 现阶段我国房地产企业的法人治理结构大多形同虚设, 不能够行使实至名归的权利与义务,导致内部权力不能够制衡,甚至出现“内部人控制”的恶意 现象。此外由于监事会缺乏必要的独立性而导致的监督力度不强也使监管角色处处受制于人。 (三) 管理者素质有待提高。目前国内尚未形成一个规范的职业经理人市场,缺房房地产行 业的职业经理人,当前企业的管理层多是建筑、安装等房地产相关行业出身,学识和素质有待提 高,此外还有一定数量的经理人通过各种关系或政府直接任命的方式录用,加之外部环境未能建

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立有效机制,可以用于约束、监督、激励职业经理人,这就使管理者不能及时有效地完善自我、 提高自我。更有甚者,一些房地产企业的管理者缺乏高等教育与管理培训,不能适应现代高速发 展的经济社会需要。 (四)企业文化的缺失。企业文化的无形力量时刻影响着企业员工的思维模式以及行为模式,具 有强大的凝聚力。房地产企业是土地、市场、品牌、项目施工等多方位资源的集合体,目前大多 数房地产企业还没有建立自己独有的企业文化,甚至是忽视企业文化在现代化企业发展建设中的 作用。

四、新城地产内部控制实施情况
(一)公司内部控制的目标 1. 建立和完善公司治理结构及内部组织结构,形成科学的决策机制、执行机制和监督机制,保证 公司经营管理目标的实现。 2. 建立有效的风险控制系统,保证公司各项经营业务活动的正常有序运行。 3. 建立良好的公司内部经营环境,防止并及时发现、纠正各种错误、舞弊行为,保护公司财产的 安全、完整,保证股东利益的最大化。 4. 保证公司经营管理合法合规、 资产安全、 财务报告及相关信息真实完整, 提高经营效率和效果, 促进公司实现发展战

(二)内部控制体系的基本情况 在董事会、管理层及全体员工的共同努力下,本公司从公司治理层面到各业务流程层面均建 立了较为系统的内部控制制度及必要的内部监督机制,为本公司经营管理的合法合规、安全、财 务报告及相关信息的真实完整提供了合理保障。 一)控制环境 1、 治理 公司按照《公司法》《证券法》等法律、行政法规、部门规章的要求,建立了《公 、

司章程》《股东大会议事规则》《董事会议事规则》《监事会议事规则》《总经理议事规则》《投 、 、 、 、 、 资者关系管理工作制度》《信息披露管理制度》《重大信息内部报告制度》等制度,确保公司治 、 、 理结构的正常运行。 公司的控股股东为新城控股集团有限公司,占 58.86%股权。公司在资产、人员、财务、机构 设置及业务方面均完全分离并独立于控股股东,符合在“资产、人员、财务、机构、业务”方面

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五分开的要求。 2、 机构设置及权责分配 公司结合城市公司运营及管控的需求,明确了部门职责和城市公司职责,制定了具体的考核指 标,夯实企业管理的组织基础与保障。 3、内部审计 公司审计部直接向董事会审计委员会汇报工作。审计部通过执行综合审计或专项审计业 务,对公司内部控制设计及运行的有效性进行监督检查。对在审计中发现的内部控制缺陷,依据 缺陷性质按照既定的汇报程序向管理层或审计委员会及监事会报告。 4、人力资源政策 公司在人力资源方面已经建立起一套基本完善的、涵盖人力资源管理全流程的制度与政 策体系。人力资源部制定各岗位的职位说明书,明确了每个岗位的职责和权限。通过《员工 招聘录用管理办法》《晋职晋薪管理办法》《培训管理制度》《奖惩制度》《绩效管理流程》 、 、 、 、 等一系列人力资源管理制度对员工的聘用、培训、辞退与辞职、薪酬、考核、晋升与奖惩等 各方面进行了详细规范。 5、企业文化 企业愿景:传播幸福、成就卓越 企业使命:让幸福变得简单 企业战略:布局长三角、深入专业化 经营理念:专业创造价值 人才理念:诚实做人踏实做事 客户理念:客户价值是我们的行为指南 产品理念:精细化产品人性化服务 社会责任:饮水思源

二)风险评估 公司全面评估所处环境以及自身经营所存在的风险,并对风险提出具体的应对措施。识别的风 险主要包括:资金风险、信托融资风险、销售资金收款迟缓的风险、政府规划及验收标准变更风 险、合作开发项目运营风险、精装修产品质量风险、供应商选择风险、材料验收的风险。各部门 针对已识别的业务风险因素,逐步完善了控制措施,并增补进入业务流程,主要应对措施包括以 下几个方面:

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资金活动相关风险应对措施:密切关注市场变化对产品合理定价,制定合理稳健的资金收入和 支出预算,部门配合积极催收销售应收款,扩大银行信贷授信额度,适度控制信托融资规模,现 金保有量保持在合理的水平。 政府规划及验收标准变更风险:与当地规划局保持密切联系,及时获取规划、验收方面的政策 变动,并及时采取应对措施。 合作开发项目风险:委派包括董事、财务总监、技术、成本人员进入合作开发项目公司,建立 董事会和经理层层面的授权、审批决策、信息通报机制,积极协助项目公司开展市政配套协调、 成本优化等具体活动。 质量控制风险:对精装修产品加强关键部品部件的战略采购,严格材料送检和分部分项验收 制度,从源头和过程控制产品质量,并在售后环节督促供应商建立精装修产品保修机制。

三)控制活动 1、 销售业务 公司梳理及细化了市场营销部对销售相关业务的管控职责,制订及修订了包括《销售执行管 理流程》《销售价格管理流程》《销售业务作业指引》等销售管理制度,遵循合约明晰、授权审 、 、 批和不相容职务相分离的原则,下半年开始使用明源销售管理系统对项目定价、认购、折扣、签 约、回款等业务进行控制和记录。财务管理部细化了对销售收款等高风险环节的控制流程,财务 管理部和市场营销部明确责任分工,定期对应收款进行监控催收。 实际销售业务控制中,重大和关键业务操作必须在得到公司管理层的审批后方加以实施。所 有业务变更操作均需履行公司设定的审批流程。 2、采购和成本 公司由采购管理部负责采购业务的管控,不断完善采购业务相关管理制度,公司制定了《采购 管理流程》《材料设备招标管理流程》 、 。通过《材料设备进度报量作业指引》统筹安排采购计划。 通过《战略采购作业指引》和《招投标管理作业指引》 ,加强集中采购、推行战略采购等采购模式 和招投标、竞争性谈判等采购方式。制度明确了请购、审批、购买、验收、付款、供应商评估等 环节的职责和审批权限,采取有效控制措施,确保物资采购满足企业生产经营需要。 公司由财务管理部与成本管理部负责对成本相关流程的管控,公司制定了《工程预算管理流 程》《动态成本管理作业指引》等在内的成本管理制度,实施成本动态管理,持续进行成本优化。 、 财务管理部使用金蝶成本管理软件,对项目运作全过程成本信息进行计划管理和动态跟踪记 录。成本管理部动态成本跟踪落实到位,在编制分部分项预算的基础上,设定项目整体成本,经

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评审后正式确定为项目目标成本,后续则定期跟踪,对加工材料价格变化、合约签订、变更签证、 结算等对成本影响反映在成本跟踪表内。成本结算均按条线进行复核,结算员对每份结算都需编 制结算报告。 3、会计系统控制。 公司在贯彻执行《企业会计准则》 《企业会计制度》和国家其他财务规定的前提下,制定 、 了《账户管理暂行规定》 《结算票据管理通知》《网银操作办法》《调整合同价款支付进度通知》 、 、 、 《项目预算编制及审核制度》《关于财务支出计划与付款审批程序的暂行规定》和《合同价款支 、 付管理办法》等。 4 、重大投融资的控制 为确保重大投资的安全和增值,有效控制投资风险,在公司《章程》中明确规定董事会及股 东大会对重大投资的审批权限。 对于土地投资项目,公司由市场营销部及城市公司具体负责土地投标的可行性研究工作,由公 司领导集体对重大土地投标的可行性进行决策。公司重大投资坚持合法、审慎、安全、有效的原 则,控制投资风险、注重投资效益。 公司财务管理部根据筹资目标和规划,结合年度全面预算,拟订筹资方案,明确筹资规模、 结构和方式等相关内容,统筹城市公司财务部共同完成融资计划,努力降低融资成本。 5、 对控股子公司的管理控制 公司采取总部与城市公司二级管理架构和矩阵式管理相结合的管理模式。公司总部设置技术、 市场、客户、项目管理、财务和行政 6 大中心,负责项目投资决策、技术支撑、质量控制、财务 融资、品牌客服等职能。各城市公司设置相应的职能部门,负责下属项目的具体运作经营。 (1)制度和流程管理。实施统一的项目开发流程。公司制定《流程体系文件》 ,对设计、工程、 营销、财务、采购、成本、客服、物业、项目运营等环节进行细致的规定和管控。制定了明确的 《权责手册》和《组织管理手册》 ,结合业务流程和决策审批流程 ,总部和城市公司各岗位分别 在规定权限内按照各自的制度规定进行相关决策、合同签订审批和付款审批。 (2)人员管理。城市公司董事、监事、总经理、财务经理、成本经理由公司总部统一委派。通 过计划预算体系和有效的绩效考核督促城市公司实现经营目标。 (3)财务管理。公司实行统一的财务管理制度,城市公司按照一致的方法进行会计核算和编制 财务会计报告;城市公司的投融资、资产抵押等重大财务事项由公司总部决策审批。 (4)产品线和标准化研究成果的运用。公司对现有产品进行产品线规划,定期发布标准化研究 成果,对各产品线对应的规划、户型、配套设施、部品部件、施工工艺进行控制,有力地提升产

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品品质,加速产品大规模复制能力。 四)信息与沟通 公司通过完善信息系统进行业务层的信息及时沟通与控制,利用内部 CKM 系统、内外部网站 等现代化信息平台,使得各管理层级、各部门以及员工与管理层之间信息传递更迅速和顺畅,鼓 励员工直接向上级或高层反馈自已的意见及建议。 公司非常重视全面的沟通与反馈,公司定期开展客户满意度调查(盖洛普) 、员工满意度调查、 职能部门满意度调查等内外部调查与评估工作,充分了解客户、员工意见,吸取有利于公司发展 的建议。通过客服热线系统跟踪和处理客户投诉数据,相关职能部门能及时了解和处理客户意见。

五)检查与监督 公司监事会负责对董事、经理及其他高管人员的履职情形及公司依法运作情况进行监督,对 股东大会负责。审计委员会主要负责公司内、外部审计的沟通、监督和核查工作,督促会计师事 务所的审计工作,审核公司财务信息及其披露情况,确保董事会对经理层的有效监督。 公司设立了审计部作为公司专门的内控检查监督部门,审计部门对内部控制制度的健全、实 施的有效性定期进行检查、评估。

五、新城地产内部控制总体评价
内部控制评价的范围涵盖了公司及其所属单位的主要业务和事项,2011 年对公司下属常州、 南京、上海、苏州、无锡城市公司有房地产开发业务的项目公司进行内部控制评价,重点关注财 务报告相关内部控制的测试,包括销售与收款、重大投融资业务、对外担保、关联交易、成本管 理、采购业务、资金活动、工程项目管理等环节的相关风险控制点。采用了个别访谈、穿行测试、 实地查验、抽样测试和比较分析等适当方法,收集公司内部控制设计和运行是否有效的证据,并 如实填写评价工作底稿。 董事会已按照《企业内部控制基本规范》要求对财务报告相关内部控制进行了评价,报告期 内,公司对纳入评价范围的业务与事项均已建立了内部控制,未发现本公司存在内部控制设计或 执行方面的重大缺陷。 2012 年,公司将以防范风险、提升管理为目标,根据《企业内部控制基本规范》及《企业内 部控制配套指引》等内部控制规范体系的相关要求,从建立健全企业内部控制规范体系入手,进 一步梳理公司已有的内部控制制度并加以完善,明确风险管控职责,落实内部控制措施的执行力,

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形成健全有效的内部控制规范体系,确保企业可持续发展。

六、总结
要想在全球经济一体化进程不断加快的市场背景下取胜,必须加强内部控制,培育竞争优势, 增强核心竞争能力;要想提高企业经济效益追求经济效益最大化,必须加强内部控制,强化经营 管理,最大限度降低成本...可以说内部控制在现代企业中的地位越来越重要。当然,随着现代企 业大企业、大集团战略的实施,企业内部结构和外部环境发生巨大变化,企业管理层次不断复杂 化,内控范围进一步扩大。而企业管理以财务管理为基础,财务管理以资金管理为重点,企业内 控乏力、管理失控,一旦资金链出现问题,将在很大程度上影响企业可持续发展,有的甚至发生 一夜之间轰然坍塌的巨变。所以说,加强企业会计制度设计,完善企业内部控制,以促进企业稳 步的发展,促进可持续发展,是当今社会企业必然要十分关注的一部分。企业做好内部控制管理 是企业可持续发展的永恒不变的有效途径,具有重要的意义。

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参考文献
[1]李凤鸣.会计制度设计(第三版)[D].复旦大学出版社.2011 年 9 月第 3 版 [2]江苏新城地产股份有限公司 2011 年度内部控制评价报告[D] [3]李志设.环球市场信息导报[D].中国社会科学院.2011 年 [4]时代金融.2011 年第 9 期下旬刊[D]

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