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资产评估第一章总论


2013年自考00158 ___资产评估

讲师 杨旭

学期教学内容(一)
第一部分:总论 第二部分:实务应用

第三部分:评估准则 第四部分:行业管理

学期教学内容(二)
资产评估方法 机器设备评估 房地产评估 无形资产评估 长期投资及其他资产评估 建筑物及在建工程评估

土地使用权评估

流动资产评估
企业价值评估

资产评估报告
http://www.RedOffice.com

资产评估重点分析
全书重点章分析 本课程共 10 章,从历年考试 情况看,每章的分数在 10 分左右,没有特别重 要或特别不重要的章。 总的说来,各章在考试中的地位如下 1.分数较多的章是:第三章(机器设备评估) 第六章(无形资产评估) 第九章(企业整体资产评估)

2.分数居中的章是: 第四章(建筑物评估)、 第五章(土地使用权评估)、 第一章(总论)、 第二章(资产评估的基本方法)、 第十章(资产评估报告); 3.分数较少的章是: 第七章(长期投资和递延资产评估)、 第八章(流动资 产评估)。

第一章 总论(★★)
1

重点分析

2

内容

3

习题

一、重点分析
1、本章在考试中处于重要地位,属于考试的重点章
2、本章在考试中的题型主要有单选、多选和简答。 3、本章的重点 是资产评估与会计计价的区别、资 产评估的价值类型、资产评估的程序。 。

注:★越多越重要。

内容
第一节 资产评估的含义

一、资产评估的概念 资产评估是市场发展到一定阶段的产物。 资产评估是一项动态化、市场化的社会经济活 动,它是市场经济条件下客观存在的经济范畴。在我 国,随着社会主义市场经济体制的确立和发展,资产 评估作为社会性和公正性活动,在产权转让、企业重 组、资产流动等方面发挥了重要作用,成为社会经济 生活中新兴的不可缺少的行业。

一般地说,资产评估是指通过对资产某一 时点价值的估算,从而确定其价值的经济 活动。具体地说,资产评估是指由专门机 构和人员,依据国家规定和有关资料,根 据特定的目的,遵循适用的原则,选择适 当的价值类型,按照法定的程序,运用科 学的方法,对资产价值进行评定和估算的 过程。

资产评估主要由六大要素组成
主体 方法 客体

价值 类型 程序

特定 目的

1、评估的主体是指资产评估的执行者的操作者;

2、评估的客体是指资产评估的对象,即被评估的资 产;
3、评估的特定目的是指资产评估为哪一项经济业务 服务; 4、评估的程序是按照法定的程序,它是规范科学进 行资产评估的必要条件; 5、评估的价值类型是对评估价值的质的规定,对不 同的资产会有不同的价值类型;

6、科学的方法。同时,整个资产评估工作是按一定 程序系统进行的。

二、资产评估的特点
Text

资产评估直接以现实存 在作为评估的依据。 以现实状况为基础 反映未来

现实 性

Text

Text

现实性强调客观存 在

市场性--是对被估资产价值确认的市场基础

资产评估活动来源 于市场

1

资产评估作价 结果必须接受 市场的检验

市场 性
3 2

资产评估的 主要信息来 源于市场

(三)预测性 资产评估的预测性是指用资产的未来时空的潜 能说明现实。

(四)公正性
一是资产评估是按公允、法定的准则和规程进行 的,具有公允的行为规范和业务规范,这是公正性 的技术基础; 二是评估人员通常是与资产业务没有利害关系 的第三者,这是公正性的组织基础。

(五)咨询性 1、咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供 的专业化估价意见,这个意见本身并无强制执行的效 力,评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责,而 不对资产业务定价决策负责。

2、资产评估是职业化专家活动,其表现是一定 数量结构的专家组成专业评估机构,形成专业化的社 会分工,评估活动专业化、市场化了。这种专门化、 市场化的评估业拥有大量的资产市场信息,能够更好 地为资产业务的优化和实现服务。

三、资产评估与会计计价的区别

执行操作者 不同


目的不同

一 二
发生的前提条 件不同

名称

不同点
发生的前提条件 不同

资产评估
发生产权变动、会 计主体变动或者作 为会计主体的企业 生产经营活动中断

会计计价
以企业会计主体 不变和持续经营 为假设前提的
为经营、管理者或 债权人提供经济信 息的依据

目的不同

交易者提供价值 的参考依据 由独立于企业以 外的具有资产评 估资格的社会中 介机构完成的

执行操作者不同

本企业的财会人 员来完成的

第二节 资产评估的对象

对 象

资产

一、资产的含义 资产评估的对象,是指被评估的资产,即资产 评估的客体 会计学中的资产是指过去的交易或事项形成 并由企业拥有或者控制的资源,该资源预期会 给企业带来经济利益。

在《国际评估准则》和美国的《专业评估实务统一 准则》(USPAP)中,并没有直接给出资产评估 中资产的定义,但却明确地指出了作为资产评估对 象的资产与会计学中的资产存在差异性。

对于作为资产评估对象的资产,可以从以下几 个方面理解:

(一)资 产是一种 权利

(二)资产是一 种获利能力 (三)资产必须为某一主 体所拥有和支配

二、资产的分类
(一)按资产存在形态分类

按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产
。 有形资产是指那些具有实体形态的资产,包括机 器设备、房屋建筑物、流动资产等。 无形资产是指那些没有物质实体而以某种特殊权 利和技术知识等经济资源存在并发挥作用的资产, 包括专利权、商标权、专有技术(非专利技术)、 土地使用权、商誉等。

(二)按资产是否具有综合获利能力分类

按资产是否具有综合获利能力可以分为单项资产 和整体资产。
单项资产是指单台、单件的资产。 整体资产是指由一组单项资产组成的具有获利能 力的资产综合体。

(三)按资产能否独立存在分类
按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和 不可确指的资产。 可确指的资产是指能独立存在的资产,前面 所列示有形资产和无形资产,除商誉以外都是可 确指的资产。 不可确指的资产是指不能独立于有形资产而 单独存在的资产,如商誉。

商誉是由于企业地理位置优越、信誉卓越、 生产经营出色、劳动效率高、历史悠久、经验丰 富、技术先进等原因,能获得的投资收益率高于 一般正常投资收益率所形成的超额收益,它不能 脱离企业的有形资产单独存在,所以称为不可确 指的资产。

第三节

资产评估的价值类型

一、资产评估的特定目的

资产评估的特定目的是指被评 估资产即将发生的经济行为。同样 的资产,因为评估的特定目的不同 ,其评估值也不相同。

资产评估的特定目的对资产评估的 影响表现在两个方面:
一是在什么样的条件下,即资产发生怎样的 经济行为时应该评估和可以评估;

二是不同的经济行为决定了评估价值类型 的差异,引致资产评估结果的差异。

我国资产评估实践表明,资产评估的特 定目的主要有
1、资产转让:资产转让是指资产拥有单位有偿转 让其拥有的资产,通常是指转让非整体性资产的 经济行为。 2、企业兼并:企业兼并是指一个企业以承担债务 、购买、股份化和控股等形式有偿接收其他企业 的产权,使被兼并方丧失法人资格或改变法人实 体的经济行为。 3、企业出售:企业出售是指独立核算的企业或企 业内部的分厂、车间及其他整体资产产权出售行 为。

4、企业联营:企业联营是指国内企业、单位之间 以固定资产、流动资产、无形资产及其他资产投 入组成各种形式的联合经营实体的行为。 5、股份经营:股份经营是指资产占有单位实施股 份制经营方式的行为,包括法人持股、内部职工 持股、向社会发行不上市股票和上市股票。 6、中外合资、合作:中外合资、合作是指我国的 企业和其他经济组织与外国企业和其他经济组织 或个人在我国境内举办合资或合作经营企业的行 为。

7、企业清算:包括破产清算、终止清算和结业 清算。 8、抵押:抵押是指资产占有单位,以本单位的资 产作为物质保证进行抵押而获得贷款的经济行为 。 9、担保:担保是指资产占有单位,以本企业的资 产为其他单位的经济行为担保,并承担连带责任 的行为。

10、企业租赁:企业租赁是指资产占有单位在一 定期限内,以收取租金的形式,将企业全部或部 分资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行 为。

11、债务重组:债务重组是指债权人按照其与 债务人达成的协议或法院的裁决同意债务人修改 债务条件的事项。

二、资产评估的价值类型
(一)价值类型的作用

1、价值类型是影响和决定资产评估价值 的重要因素。 2、价值类型制约资产评估方法的选择。

3、明确评估价值类型,可以更清楚地表 达评估结果,可以避免报告使用者误用评 估结果。

(二)价值类型的类别
1、价值类型的种类或表述,有代表性的观点有两 种: 一种是将价值类型分为现行市价、重置成本、 收益现值和清算价格,

这是我国理论界比较早的具有代表性的观点。
另一种则是根据《国际评估准则》,将价值类型 区分为市场价值以及市场价值以外的价值类型。现 在,第二种观点在现实中得到广泛应用。

2、现行市价是指资产在公开市场上的售卖价格
公开市场应具备以下四个条件:
(1)有自愿的买者和卖者; (2)买者和卖者的地位平等; (3)买者和卖者都有获得足够市场信息的 机会和时间 (4)买卖双方的交易行为都是在自愿的、 理智的,而并不是在强制的、受限制的情况 下进行的。

影响现行市价的主要因素有三个方面:
(1)基 础价格;

(3) 质量因 素。

(2) 供求关 系;

重置成本

重置成本是指现实市场条件下,重 新构建一项全新资产所耗费的货币 支出。重置成本的前提是资产处于 在用状态,一方面反映资产已经投 入使用,另一方面反映资产能够继 续使用,对所有者具有使用价值。

收益现值

收益现值是根据资产未来预期获 利能力的大小,以适当的折现率将未 来的收益折现为现值。 收益现值类型适用的前提条件首 先是资产要投入使用,同时投资者投 入的目的是为了预期收益。

清算价格
清算价格是指在非公开市场上限制拍卖的价格。

清算价格一般低于现行市场价格,这是由市场供 求状况决定的。
其一,因经营失利而导致破产的企业,必然 会急于将资产转让或拍卖; 其二,这种交易活动只要取决于买方,占有 主动权的买方必定极力压低成交价格,以从中获 取利益。

清算价格一般取决于下列几个因素:

(1)资产的通用性。专用设备的清算价格一 般会大幅度低于其市场价格。一个具有某一特殊 属性(使用价值)的财产对于所有者来讲并不具 有特殊价值。
(2)清算时间的限制。一般地,清算时间越 长,在市场上讨价还价的余地越大,清算价格会 越高。

2、是根据国际评估准则,将价值类型区分为 市场价值及市场价值以外的价值。 [1]市场价值
《国际评估准则》中,市场价值定义为:自愿 买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营 销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交 易的价值估计数额,当事人双方应各自精明、谨 慎行事,不受任何强迫压制。

对于市场价值的理解,应着重从以下 三个方面把握:
1

公开和公平的市场条件。

2

当事人是理性的

3

市场价值是价值估计数额

在用价值 在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用 者的价值,该价值类型重点反映了作为企业组成部分 的特定资产对其所属企业能够带来的价值,而并不考 虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。 投资价值 投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特 定投资者或某一类投资者所具有的价值。这一概念将 特定的资产与具有明确投资目标、标准的特定投资者 或某一类投资者结合起来。

持续经营价值 持续经营价值是指在持续经营条件下公司的价值。 持续经营价值假设现有资产将被用于产生未来现金流并 且不会被出卖。投资者考虑持续经营价值,并将它与生 产终止时的资产价值对比。如果持续经营价值超过生产 终止时的生产价值,那么进行经营是有意义的。 清算价格 清算价格是指在非公开市场上限制拍卖的价格。清 算价格一般低于现行市场价格,这是由市场供求状况决 定的。 其一,因经营失利而导致破产的企业,必然会急于将资 产转让或拍卖; 其二,这种交易活动只要取决于买方,占有主动权的买 方必定极力压低成交价格,以从中获取利益。

保险价值 保险价值是指可能因危险造成损失的实体项目 的重置和(或)重建成本。保险价值是保险单条款 中记载或认同的某项资产损失或资产群价值的一部 分损失。
课税价值 是指根据税法中规定的与征纳税收相关的价值 定义所确定的价值。

(三)价值类型的决定因素
1、评估的特定目的 (经济行为); 2、市场条件; 3、资产功能及其状态。

主要因素

第四节
一、继续使用假设

资产评估的假设

从资产评估角度看,继续使用假设是指资产将 按现行用途继续使用,或转换用途继续使用。对 这类资产的评估,就要从继续使用的假设出发, 不能按资产拆零出售零部件所得收入之和进行估 价。
二、公开市场假设 公开市场是指发达与完善的市场条件。公开市 场假设是基于市场客观存在的现实,即资产在市 场上可以公开买卖,不论资产的买者或卖者都希 望得到资产最大最佳效用。

三、清算(清偿)假设

清算(清偿)假设是指资产所有者在某种压力 下被强制进行整体或拆零,经协商或以拍卖方式 在公开市场上出售。这种情况下的资产评估具有 一定的特殊性,适应强制出售中市场均衡被打破 的实际情况,资产评估价值大大低于继续使用或 公开市场条件下的评估值。

第五节

资产评估的原则

一、资产评估的工作原则

(一)独立性原则
(二)客观性原则

(三)科学性原则
(四)专业性原则

二、资产评估的经济原则
(一)贡献原则

(二)替代原则
替代原则是指当同时存在几种效能相同的资产 时,最低价格的资产需求最大。 (三)预期原则 预期原则是指在资产评估过程中,资产的价值 可以不按照过去的生产成本或销售价格决定,而 是基于对未来收益的期望值决定的。

第六节

资产评估的程序

一、资产评估程序的定义

资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资 产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性 工作步骤。
资产评估程序有狭义和广义之分

按照广义的资产评估程序分析,资产评估程 序包括以下主要环节
1、明确资产评估业务基本事项;

2、签订资产评估业务约定书;
3、编制资产评估计划;

4、资产勘查与现场调查;
5、收集资产评估资料;

6、评定估算;
7、编制和提交资产评估报告书; 8、资产评估工作档案归档。

二、资产评估程序的重要性
(一)资产评估程序是规定资产评估行为、提高资 产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重 要保证
(二)资产评估程序是相关当事方评价自查评估服 务的重要依据 (三)恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人 员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩 的重要手段之一。

三、资产评估程序的内容
(一)明确资产评估业务基本事项

(二)签订资产评估业务约定书
(三)编制资产评估计划

(四)资产勘查与现场调查
(五)收集资产评估资料

(六)评定估算
(七)编制和提交资产评估报告书 (八)资产评估工作档案归档

四、履行资产评估程序的基本要求
1、资产评估机构和人员应当在国家和资产评估行 业规定的范围内,建立、健全资产评估程序制度 2、资产评估机构和人员执行资产评估业务,应当 根据具体资产评估项目的情况和资产评估程序制 度,确定并履行适当的资产评估程序 3、资产评估机构应当建立相关工作制度,指导和 监督资产评估项目经办人员及助理人员实施资产 评估程序。

4、如果由于资产评估项目的特殊性,资产评估机 构和人员无法或没有履行资产评估程序中的某个 基本环节。 5、资产评估机构和人员应当将资产评估程序的 组织实施情况记录于工作底稿,并将主要资产评 估程序执行情况在资产评估报告中予以披露。

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