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广州珠江新城商业地产市场分析


珠江新城商业地产市场分析
一、珠江新城概况.................................................... 3 (一)总体概况 .................................................. 3 (二)土地利用现状及特征 ........................................ 3 1、西区 A、E、I 区............................................ 3 2、中轴线区 B、F、J 区........................................ 4 3、东 1 区 C、G、K 区.......................................... 4 4、东 2 区 D、H、L 区.......................................... 5 5、东 3 区 M、N 区............................................. 5 (三)各项配套设施现状 .......................................... 5 1、文化教育设施配套.......................................... 5 2、金融配套.................................................. 5 3、饮食配套.................................................. 6 4、商业配套.................................................. 6 (四)交通组织现状及规划 ........................................ 6 1、交通现状.................................................. 6 2、交通规划.................................................. 6 (五)大型建筑工程 .............................................. 7 1、广州图书馆新馆............................................ 7 2、广东省博物馆新馆.......................................... 8 3、广州市第二少年宫.......................................... 8 4、广州歌剧院................................................ 8 5、电视观光塔................................................ 8 6、双子塔.................................................... 9 (六)SWOT 分析.................................................. 9 1、优势分析(S)............................................. 9 2、劣势分析(W)............................................. 9 3、机会分析(O)............................................. 9 4、威胁分析(T)............................................. 9 二、住宅市场分析................................................... 10 (一)供应量分析 ............................................... 10 1、已售住宅项目............................................. 10 2、在售住宅项目............................................. 11 3、潜在供应住宅项目......................................... 11 (二)住宅产品及价格特征分析 ................................... 12 1、住宅使用用地现状......................................... 12 2、住宅开发情况............................................. 13 3、住宅产品分析............................................. 13 4、住宅价格分析............................................. 15

5、住宅二手市场现状及前景分析............................... 16 (三)竞争区域比较分析 ......................................... 17 1、天河北板块............................................... 17 2、东风东板块............................................... 18 3、滨江东板块............................................... 19 三、珠江新城商铺市场分析........................................... 23 (一)商铺概况 ................................................. 23 (二)分布特点 ................................................. 23 (三)商铺类型及经营特点分析 ................................... 23 1、专业市场................................................. 24 2、裙楼商场................................................. 25 (四)商铺面积及租售价格分析 ................................... 27 1、裙楼商场................................................. 27 2、专业市场................................................. 29 (五)裙楼商场经营定位建议 ..................................... 30 (六)投资风险提示 ............................................. 30 (七)前景展望 ................................................. 31 四、珠江新城写字楼市场分析......................................... 34 (一)写字楼供应量分析 ......................................... 34 1、2004 年前珠江新城竣工写字楼项目 .......................... 34 2、2005 年珠江新城竣工写字楼项目 ............................ 35 3、2006--2007 年竣工的写字楼项目 ............................ 37 4、初步预计 2008 年-2010 年竣工的写字楼项目 .................. 39 (二)写字楼产品特征分析 ....................................... 41 (三)价格特征分析 ............................................. 45 (四)客户群分析 ............................................... 45 (五)竞争区域比较分析 ......................................... 47 1、天河北-体育中心商务区.................................... 47 2、琶洲商务区............................................... 50

二零零五年七月

一、珠江新城概况
(一)总体概况
珠江新城,位于天河区西部,广州新城市中轴线上,东起华南大道,西至广 州大道,南临珠江,北达黄埔大道。总规划用地面积 6.44 平方公里,核心地区 约 1 平方公里,商建面积约 450 万平方米,规划将容纳 17-18 万居住人口,提供 近 30 万个就业岗位。 珠江新城规划中是 21 世纪广州市中心商务区的重要组成部分,具体的功能 定位为:作为广州市 21 世纪城市中心商务区硬核的一个重要组成部分,将发展 成为集国际金融、贸易、商业、文娱、外事、行政和居住等城市一级功能设施区, 推动国际文化交流与合作的基地。 珠江新城建成后以冼村路为界,分东、西两区,东区以居住为主,西区以商 务办公为主, 两区以珠江滨水绿化带和东西向商业活动轴线贯通。在广州城市中 轴线和珠江新城景观轴的交汇处,规划拟建多个标志性建筑,如广州歌剧院、博 物馆、图书馆、青少年宫等重要公共设施,中轴线广场群、海心沙市民广场等。

(二)土地利用现状及特征
珠江新城总规划用地面积 6.44 平方公里,城市主次干道将珠江新城划分为 14 个街区。规划功能区由西到东主要有以下几个:西区、中轴线区、东 1 区、 东 2 区和东 3 区。

1、西区 A、E、I 区
A 区以商务办公为主。该区目前土地开发进度较慢,投入使用的仅有广东省 检察院、广州市检察院和美居中心;在建项目也很少,写字楼海联大厦已处于停 工状态,其余地块大部分为空地,广州市妇女儿童医疗保健中心仍未见动工。 E 区为商住区。该区开发较早,几块居住用地已有商住楼建成并入住,如丽 晶华庭、南天广场、漾晴居、星汇园和双城国际,建成在售的也有星汇国际大厦 和华普广场。 另外, 广州海关新业务技术综合楼和 110 千伏花穗变电站工程仍在

建当中。 I 区为商务办公与商住综合区。该区配套较齐全,空置地块不多。建成已入 住的住宅包括名门大厦、新大厦、远洋明珠大厦、浩瀚华轩和碧海湾,在售的也 有星辰大厦和保利香槟花园;而写字楼则大部分处于建设当中,包括保利大厦、 发展中心大厦、南方电力调度通信大楼、广州国税大厦和广州信合大厦。此外, 广东检验检疫大厦、 国门酒店和恒福中学珠江新城校区都已投入使用,广州市房 地产交易中心也已进驻浩瀚华轩的裙楼写字楼办公。

2、中轴线区 B、F、J 区
B 区为入口广场与金融办公区。该区位于珠江新城新城市中轴线入口,有较 大面积的绿化用地,其余用地大多未开发。投入使用的仅有珠江新城广场,在建 的仅有富力的写字楼项目富力盈隆大厦,而珠江新城金融业务楼也处于停工状 态。 F 区为商贸办公区与中央广场。该区用地较少,除绿化外皆为商务金融办公 用地。除美居中心投入使用外,富力君悦大酒店、广东全球通大厦和珠江金穗大 厦都在建设当中,其余用地还未开发。 J 区为商务办公区与文化广场。该区以商务和文化设施用地为主,多个项目 在如火如荼地建设当中,其中包括珠江新城七大地标中的四个--广州市第二少年 宫、广州图书馆新馆、广州歌剧院和广东省博物馆新馆。在建的还包括富力中心 大厦和合景大厦两个写字楼项目和富力丽思卡尔顿酒店, 其余还有美居中心的临 时建筑和少量空地。

3、东 1 区 C、G、K 区
皆为自然村庄与村留商住用地。C 区现为冼村的村镇用地。G 区有几块中海 地产的地块,暂时仍未开发,在建的有一个冼村商住楼项目。其余还包括一些食 肆,美居建材中心、车展中心和装饰材料中心的用地。K 区一半的用地现时为猎 德村的村镇用地, 住宅项目利雅湾已建成入住,此外利雅湾南区和中海地产的几 个地块正准备动工。

4、东 2 区 D、H、L 区
D 区为商务办公与商住综合区。该区现时主要为专业市场的集中地,包括有 晶都汽车城、南兴装饰材料城、金天马石材街、金天马家私广场和广东国际名车 城专业市场,也有少部分的住宅区,如石牌村回建房、华骏花园、君怡大厦和汇 豪大厦。 写字楼仅有勤建商务大厦在售,住宅有合景太富和中海地产两个项目在 动工之中。 H 区为别墅区与珠江公园。该区地块较少,除珠江新城别墅和珠江公园外, 剩下都是比较小的地块,有个天河石东甲子村复建房的项目在建。 L 区为商住用地。该区已建成三个大型住宅小区,包括金碧华府、凯旋新世 界和新城海滨花园,大部分已入住,还有一个力迅的大型住宅项目--上筑也在建 当中。此外还有部分猎德村的村镇建设用地。

5、东 3 区 M、N 区
M 区为文化娱乐综合区与赛马场。 该区除已改变为汽车城的赛马场外, 还未 见任何文化娱乐的味道。已有住宅包括天骏花园、跑马地花园和骏逸苑,在售住 宅有新推的马赛国际公寓, 而写字楼项目就有富力科迅大厦和联通新时空广场在 建。其他仍有不少面积的空地和谭村的村镇用地。 N 区为商住与酒店区。猎德污水处理厂占据该区的几乎一半用地,住宅仅有 已建成入住的南国花园,其余大部分为空地。

(三)各项配套设施现状
1、文化教育设施配套
广州市恒福中学(珠江新城校区) 、南国花园中学、天河第一中心小学、南 国花园小学、猎德小学、红线女艺术中心等。

2、金融配套
中国工商银行、中信银行、招商银行、深圳发展银行、上海浦东银行、中国

建设银行等。

3、饮食配套
丽晶明珠酒店、春都酒店、稻香园酒店、广州船餐厅、海涛酒店、六合茶香 米食府、恒生渔港;星汇园餐厅、汕尾渔港、茂澳渔港、头啖汤等。

4、商业配套
珠江新城广场;美居装饰材料中心、南兴装饰材料城;美居车展中心、广东 国际名车城、名车市场、晶都汽车城、赛马场汽车城;金天马家私广场等。

(四)交通组织现状及规划
1、交通现状
开发至今,珠江新城已完成 2 条城市景观道路--临江大道和珠江大道,2 条 交通主干道--花城大道和猎德路,还有 30 余条次干道及小区内道路的建设,完 成道路面积 160 万平方米。路网虽然较为完善,但公共交通配套仍相对缺乏。目 前途径珠江新城的公交线路只有 7 条,包括 63、138、194、195、197、230、293 和旅游 2 号,线网布局简单,接驳区域较少,不少已入住珠江新城的买家和在其 办公的人士也明显感觉到交通不便。而且珠江新城现存有较多的"断头路",打通 将会牵涉较多的拆迁问题。交通问题仍然是影响珠江新城整体发展的瓶颈。

2、交通规划
地铁三号线和五号线的建成将会对缓解珠江新城的交通起到巨大的作用。 地 铁三号线为南北走向,在珠江新城有花城大道一个站点,目前在紧张施工当中, 预计 2005 年底将会开通首段广州东站至客村。五号线为东西走向,在珠江新城 有珠江新城、猎德和赛马场三个站,并在珠江新城站与地铁三号线换乘,这将均 衡辐射珠江新城的东西部,使交通问题得到大为缓解。 地面交通路网设计也正在完善。 目前珠江新城的布局和路网骨架规划在实施

过程中,将根据各具体项目、地块规划和设计进行深化和完善。未来将在珠江新 城内建设多个对外出口: <西面>花城大道出口正在建设沿广州大道双方向的车行 隧道,规划控制了东西向接寺右新马路的跨线桥,交通分流后,地面的左转交通 压力将会大大减少;广州大桥北桥头预留了接临江大道和连通沿江路的立交工 程, 可通过此处与东山区直接连接。 <中部>将建设猎德大桥、 天河东路系统工程, 这将是穿过珠江新城南北向的主要交通通道。<南面>过江后与海珠区连通,并通 过石榴岗路和新光快速路直接到达番禺区或新规划的快捷路南段的新蟯南路。< 北面>一直延伸至广园东路和粤垦路,通过广园东快速路可分流大量车辆。目前 该项目已由广州市政园林局负责委托设计单位进行前期方案设计。 <东面>结合地 铁五号线建设,同步实施花城大道东沿线工程,接上快捷路组成部分的科韵路, 规划考虑了设置进出华南路匝道的控制条件; 正在做前期方案设计的临江大道东 沿线,将进一步提高珠江新城东西向的通行能力。 此外,珠江新城中部的兴盛路将兴建一条步行街,西连接珠江大道东路,东 连接珠江公园西门。 加上位于金穗路和华夏路交叉路口的 8 号人行隧道和位于马 场路和花城大道交叉路口的 18 号人行隧道,和打通"断头路"都是近期珠江新城 交通建设的重点。

(五)大型建筑工程
包括广州歌剧院、广州图书馆、广东省博物馆、广州市第二少年宫、双子塔 (分东塔和西塔)和电视观光塔在内的七大标志性建筑将在"广州亚运年"2010 年前建成,目前该七大地标均已动工建设或即将奠基。

1、广州图书馆新馆
选址 J2-6 地块,占地面积由原先的 1.5 万平方米增加到 2.1 万平方米,估算 总投资 8.4 亿元, 设计藏书 400 万册。 目前已进入方案评审的紧张阶段, 预计 2005 年底开工,2007 年建成,将成为一个集学习阅读、信息交流、文化休闲等功能 为一体的信息化、网络化、智能化、现代化、安全环保的、具有鲜明时代风格和 岭南人文蕴涵图书馆。

2、广东省博物馆新馆
选址 J5 地块,总建筑面积 6 万平方米,预计投资 9 亿元。2004 年 12 月 12 日正式启动建设,预计 2007 年 7 月建成。 在新馆的规划中,文物库房将物库、 包括书画库、陶瓷库、铜器库、钱币库、木雕库、玉器杂项库、出土文物库、近 现代文物库、民俗文物库、石刻库、矿物化石库、自然标本库、寄存文物库房、 临时周转库房。 面积约 2 万多平方米的陈列与展览区主要分为历史、自然和艺术 3 部分。专家预计广东省博物馆新馆建成后年参观人数可达 100 万人次。

3、广州市第二少年宫
选址 J1-7 地块,总建筑面积 45917 平方米。2004 年 5 月 31 日开始动工,已 于 2005 年"六· 一"建成并投入使用。按照设计方案,第二少年宫共有大小课室约 140 多间。其中培训项目的外语、电脑、美术、舞蹈等大小教室约 90 个,大型 展览厅,收藏馆,乐器、合唱、舞蹈排练厅 7 个,国际交流中心会议室 7 个。还 设置了一个功能先进的演艺中心,约能容纳 700 人。整座少年宫可同时容纳 2 万名少年儿童培训和活动。

4、广州歌剧院
选址 J4 地块,总建筑面积约 4.6 万平方米,设 1800 个座位,4000 平方米的 前厅及休息厅, 2500 平方米的多功能厅和 7500 平方米可容纳约 250 辆车的地下 停车库等。广州歌剧院在 2005 年 1 月 18 日正式破土动工,预计 2007 年建成, 其工程总造价约 10 亿元。

5、电视观光塔
位于珠江南岸,占地面积约 17.9 万平方米,总建筑面积约 4.68 万平方米, 项目总投资约 15.8 亿元。目前已选中三个优胜投标方案。据悉,观光塔周边地 区城市设计范围用地面积 56 万多平方米。用地范围内包括拟建的观光塔、绿化 休闲广场、广电中心以及规划的赤岗塔公园、公共设施等用地。

6、双子塔
"双塔"位于珠江新城的 J 区,是规划中的两座超高层物业。双塔周边地区城 市设计范围总面积为 115522.94 平方米。其中,西塔是近期将启动的重点项目, 现已开展设计方案国际邀请竞赛。 其基地面积 31085 平方米 (包括城市绿化广场 面积 8531 平方米) ,建筑控制高度(建议值)是 330-390 米。据悉,西塔内 30% 的主楼将建成超五星级酒店、 60%的主楼建成高档写字楼。 东塔规划将随后展开。

(六)SWOT 分析
1、优势分析(S)
广州重点规划发展区域,靠近市中心区和天河中心区;路网较为完善,绿化 率高,且有临江的景观优势;已有多个政府部门和国内外企业抢先进驻办公,商 务气氛渐浓。

2、劣势分析(W)
公共交通配套相对缺乏, 各项生活配套暂未完善;且有较大面积的城中村用 地,成为区域房地产发展的一大制约。

3、机会分析(O)
地铁三号线和五号线均在此设站,建成后将对区域内外的交通状况大为缓 解;多个写字楼、酒店及地标建筑正在动工,未来将极大的提高区域商务及文化 氛围。

4、威胁分析(T)
发展成熟的天河中心区和土地供应充足的琶洲都对珠江新城产生竞争威胁。

二、住宅市场分析
(一)供应量分析
1、已售住宅项目
项目名称 汇豪大厦 君怡大厦 金骏大厦 安骏大厦 丽晶华庭 漾晴居 星汇园 南天广场 双城国际 所处地块位置 D8-2 D8-2 D8-2 D8-2 E1-2 E1-4 E2-1、E2-2 E5-3 E5-4 住宅建筑面积 (㎡) 35942 33908 9868 17650 50594 33234 158350 55690 14624 住宅供应套数 288 249 120 200 472 384 1500 572 336 备注 2 栋 29 层 2 栋 30 层 1 栋 16 层 1 栋 28 层 2 栋 30 层 2 栋 33 层 8 栋 33 层 3 栋 33 层 公寓 1 栋 26 层 1 栋 32 层 1 栋 34 层 2 栋 29 层 2 栋 25 层 1 栋 24 层 13 栋 12 栋 9栋9层 12 栋

名门大厦 新大厦 远洋明珠 皓瀚华轩 金碧华府 新城海滨花 园 骏逸苑 南国花园 总计

I1-1 I1-5 I1-6 I3-5 L5 L9-5、L9-6、L14 M4-4 N4-1、N4-2

41536 36180 31114 17056 90830 147942 34430 179978 988926

406 220 260 128 856 1066 680 1244 8981

2、在售住宅项目
项目名称 星汇国际 保利香槟花 园 马赛国际公 寓 碧海湾 利雅湾 M3-1 I7-5 K3 I3-1、I3-2、I3-3 72052 617 所处地块位置 E1-1 住宅建筑面积 (㎡) 12837 住宅供应 套数 252 备注 公寓 1 栋 28 层 3 栋分别 12、22、28 层

- 66937 103177

约 1000 446 844

3 栋 33 层 4 栋 28 层 2 栋 29 层 3 栋 31 层

凯旋新世界 天骏花园 星辰大厦 总计

L4、L8 M1-3 I2-4

179128 36400 23791 409433

1070 296 238 2894

20 栋 2 栋 31 层 2 栋 20 层

3、潜在供应住宅项目
项目名称 合景太富珠江公园项目 所处地块位置 D7-4、D7-7 规模 占地 2 万 ㎡ 占地 2 万 ㎡ 占 I5-1 地 现状 打地基 备注 规划建高层住宅

中海珠江公园项目

D7-5、D7-6

打地基 在建地上 部分

施工紧张进行中

富力爱丁堡国际公寓

5800 ㎡

施工紧张进行中

力迅上筑

L9-1、 L9-2、 L9-3、 占 地 2.7 已 建 出 地 L9-4 万㎡ 占 地 3.3 万㎡ 面数层 在打地基

6 栋高层、2 栋小高层

中海项目

K2

施工紧张进行中

珠江新城早期住宅用途土地开发得比较多,并有相当部分已建成入住。珠江 新城发展至今, 共推出住宅楼盘超过 20 个, 住宅总建筑面积接近 140 万平方米, 总套数也接近 12000 套单位, 由于不少发展商预测楼盘未来的升值潜力, 推货速 度会减慢,且时有保留部分单位待售。目前区域内仍在发售的住宅楼盘有 8 个, 从销售情况来看,短期内难以完全被市场消化。 目前正在动工的也有几个发展商的大型住宅项目, 未来一年内会陆续推出市 场,为珠江新城带来充足的住宅供应。从项目分布情况来看,未来住宅供应将主 要集中在珠江新城东区, 而东区地块较大, 也有不少发展商一并拿下相连的地块, 因此东区住宅基本上为大型项目, 其市场吸纳程度仍主要取决于东区周边配套的 完善情况。 现时珠江新城住宅用地的开发率已超过 50%,而政府手中的最后一块住宅 用地也在近期以高价拍出,从长远来看,该区的住宅项目将会不断减少。

(二)住宅产品及价格特征分析 1、住宅使用用地现状
珠江新城按规划共有 300 多块规划用地,其中住宅用地约占总规划用地的 30%,主要集中在珠江新城的中部和东部。此外还须说明的是,在珠江新城内还 有冼村、猎德村和谭村三个城中村。 珠江新城住宅用地现已全部拍出,今后只有商务用地供应。3 月 8 日,政府 手中最后一幅珠江新城的住宅用地 I1-2 地块拍出, 此用地面积为 5264.68 平方米, 容积率为 8,规划建筑面积 42117.44 平方米,最低交易价为 11800 万元,增价幅 度每次 100 万元。经过 10 多轮竞价,珠江新城 I1-2 地块以高出底价 2300 万元 被蓝色康园的开发商广州保税区瑞丰实业有限公司夺得,折合楼面地价每平米 3348 元。至此,政府在珠江新城已无住宅用地。珠江新城自 1992 年决定开发以 来,现已历时 13 年,前面近十年时间由于市政配套等基础设施缺乏等众所周知 的原因,商业氛围一直没有形成,大多商务项目都处于观望状态,没有动工,导 致了商务未动,住宅先行的局面。发展商大多对住宅用地虎视眈眈,拿下后就会 进入开发,加上当时政府土地供应政策的原因,导致现在这种土地供应现状。

2、住宅开发情况
已开发完的住宅楼盘有南国花园、华骏花园、丽晶华庭、南天广场、名门大 厦、跑马地花园、誉城苑、南国花园、汇豪大厦、君怡大厦、安骏大厦、骏逸苑、 远洋明珠、皓瀚华轩、漾晴居、金碧华府、新城海滨花园、跑马地花园等。 现在售(包括尾货单位)或在建的住宅楼盘有碧海湾、凯旋新世界、天骏花 园、星汇园、珠江新城别墅、利雅湾、星辰大厦、马赛国际公寓、保利香槟花园、 新城雅居花园、 珠江新城商住楼 (D7-2) 商住楼 、 (D7-6) 冼村村民商住楼 、 (G2-1) 、 天河石东甲子村复建房(H3-1)等。

3、住宅产品分析
珠江新城从 1992 年决定开发以来,现已历时十多年,由于众所周知的原因, 出现了规划的 CBD 却是住宅先行的局面。如深入比较分析,我们可以发现,如 以 2003 年作为分界线,2003 年前珠江新城可以说是商务办公氛围最初时期,除 了政府自用的办公楼之外, 没有一栋落成的商务写字楼,珠江新城板块只是住宅 在作支撑,现在售完的楼盘大多是那时开发的。由于市政配套跟不上,商业氛围 能否形成对住宅产品的开发具有相当影响, 因此我们分析住宅产品也就以开发完 楼盘和在售楼盘的单位套数作为样本量来进行分析: 住宅产品户型分析 分析珠江新城的产品我们可以发现,现在已售完的楼盘产品较为单一,呈现 两头轻, 中间重的形态。 在早期开发时, 由于此时天河已逐渐成为新的城市中心, 天河北也成为取代环市路的新的商务中心,而珠江新城离天河北仅一步之遥,因 此谁都不怀疑这是一块居住宝地。 但各方面因素的不确定性及相关配套的不完善 性,导致住宅开发以自住型为主,投资户型较少的状况。由于此时的配套不好, 买家多以看好此地的成功人士为主,交通和生活配套不行,但有车便无所谓,因 为天河北近在咫尺。所以买家多选择三房或四房为主,其中四房占了一半以上, 而三房也近三成,如再加上选择二房的买家,三者合计就超过八成,由此可见其 它户型产品的比重是较小,户型也较为单一。 对比现在售的楼盘的户型,我们可以发现,现在在售楼盘产品呈多样化,分

布也更为合理。由于从 2003 年下半年开始,受政府利好带动,珠江新城商务写 字楼全面启动, 当年更有十多栋商务写字楼动工,并且第一栋在售的写字楼发售 也取得了相当好的销售业绩, CBD 初现雏形。 这也直接拉动了住宅产品的多元化, 虽然还是以自住的三房和四房为主,但自住产品更为多元化,四房三厅、五房三 厅和六房二厅等超大户型日渐增多; 随着商务氛围渐浓, 导致公寓市场急剧上升, 占了统计套数的二成以上, 如双城国际、马赛国际公寓和星汇国际等都有大量的 公寓产品。

珠江新城已售或在售楼盘户型分析表

住宅产品面积分析 在分析珠江新城住宅楼盘单位面积时,我们可以发现,已售完楼盘的单位面 积呈现明显的以大户型为主,中小户型较少的特点。其中以 120-150 平方米这个 区间为最多,而 150 平方米以上单位也占较大比重,两者合计有近七成比重。而 80 平方米以下单位比重合计不到 7%,由此可见,这个阶段主要是有实力的成功 人士或二次以上置业者为主的面积段,而首次置业面积段明显较少。此外由于商 务氛围不足,投资户型明显不足,只占了极轻的比重。 而从现在在售的住宅楼盘来看,随着珠江新城商务办公开始有形成的趋势, 各项配套也比以往更为完善, 因此在售的单位面积也随之发生了较大的变化,特 别是配合商务办公的 60 平方米以下的单身公寓有了极大的增长,达到统计比例 的二成半, 而大户型面积段分布也更趋多元化, 其中又以 150 平方米以上为最多, 而 60-80 平方米这个区间却比以往更小。

珠江新城已售或在售楼盘单位面积分析表

4、住宅价格分析
珠江新城作为广州新规划的 CBD,其前景是非常光明的。所以精明的投资者 和置业者都把眼睛盯在这里, 而开发商在拿到住宅用地后,也都悉数将楼盘打造 成一个个精品楼盘, 使得珠江新城成为广州楼价最高的板块。特别是当前住宅用 地开发日渐稀少,商务写字楼开发大兴土木之时,住宅就显得更为珍贵,甚至有 住宅价格与写字楼价格平起平坐的趋势。 现在在售的住宅楼盘, 位于珠江新城西部的楼盘,受珠江新城西部商务氛围 形成快的影响,住宅楼盘的均价也比东部高,现西部在售楼盘都在 9000 元/平方 米左右,如保利香槟、星汇国际公寓等。而我们再看看西部现在售的写字楼,如 华普广场、星汇国际等,其均价也只在 8500-9000 元/平方米。珠江新城中部是 住宅用地最多的区域,但现在售的楼盘并不多,但价格都不菲,如新城海滨花园 北向单位目前均价 8000 多元/平方米, 南向单位价格已高达 1.2 万元/平方米, 凯 旋新世界的售价也攀升到 8500-13000 元/平方米,珠江别墅 408 平方米的单位价 格竟高达 1288 万元。而珠江新城东部则由于发展较慢,住宅价格较西部就显得 稍低一些,一般都在 7000 元/平方米左右,而新城雅居由于在污水处理厂旁边, 均价都低于 5000 元/平方米。 此外,珠江新城楼盘本来就定位为豪宅,而如有江景的话,价格就更加不菲 了,都超过万元/平方米,如利雅湾南向江景单位均价一万多元/平方米,碧海湾 更是达到了 13000 元/平方米,而凯旋新世界一线江景单位到时做好估计会远远 超过 13000 元/平方米。

5、住宅二手市场现状及前景分析
经过 10 多年的开发, 已建成 20 多个楼盘的珠江新城已经形成一定的居住氛 围,从居住环境来看,珠江新城大片的绿化、宽阔的马路和开阔的江景等条件都 略胜于同为豪宅区的天河北和滨江东一带。 优越的环境越来越吸引不少事业有成 的人士前往置业, 由此珠江新城的二手交易也不断兴旺。二手交易的热闹吸引了 不少大小中介进驻,在市房管局交易中心所在的皓瀚华轩前就集中了将近 10 家 的二手中介公司,形成珠江新城有特色的地产一条街。 虽然现在珠江新城仍有几个楼盘在售,一手单位仍有一定存量,但是对二手 市场的影响却不大。 因为一手货源除了短期内还未交楼的单位,就是早期楼盘的 尾货单位, 楼层和座向都未必理想,相反在二手市场还能找到投资者以较低价买 入不错的单位,选择机会比买一手还要多。 目前珠江新城的房地产市场是一、二手齐头并进,交易量齐头并进,成交价 格也不相上下。 购买珠江新城二手住宅的客户大部分用于自住,以生意人及企业 高层管理人员为主, 同时政府官员及事业单位的管理人员也占一定比例。这批高 薪人士对珠江新城二手需求的增大,间接上导致了二手楼价的提升。整体而言, 目前珠江新城大部分楼盘的二手市场价主要集中在 7000-9000 元/平方米,与 2003 年的 6000-7000 元/平方米相比有了较大的上升幅度,特别是双城国际、金 碧华府和新城海滨花园等楼龄较短的楼盘, 不少单位已突破 9000 元/平方米的水 平。 租赁方面同样不遑多样, 众多外籍人士和中小企业的需求也使珠江新城的租 金水平不断上升,三房单位月租金多在 4000 元以上,产品较为稀缺的小户型公 寓月租金则达到 2000 元上下,租金单价在 30-50 元/平方米· 月的水平。 展望珠江新城未来二手市场的发展,随着多个住宅项目的动工,在未来一段 时间住宅供应量都会相当充足,有放盘计划的业主也会将手中物业带进二手市 场; 珠江新城发展的完善也会对越来越多的置业者形成吸引力,需求量会进一步 加大。供求旺盛将会是珠江新城二手市场的一个长期态势。

(三)竞争区域比较分析
1、天河北板块
板块现状 经过近十年的发展, 天河北板块已迅速变为广州最繁华的商业中心。区域内 云集了众多甲级写字楼, 商务气氛十分浓厚,天河北板块亦成为了广州国际化大 都市的象征。而在房地产方面,天河北板块一直是广州豪宅最集中的地区。天河 北自 90 年代开始开发了荟雅苑、 名雅苑和侨怡苑等早期高档住宅, 90 年代末 到 开发的帝景苑、芳草园,再到现在开发了都市华庭、中怡城市花园等高档住宅, 确立了其在广州的豪宅中心地位。 天河北早期的楼盘以多层住宅为主,如侨怡苑、名雅苑、金田花苑和南雅苑 等。这些楼盘楼龄大多在十年左右,外观均较为残旧,而且还欠缺小区配套,所 以已日渐失宠。而 90 年代末至今的豪宅楼盘则以高层建筑为主,同时由于附近 的商务气息浓厚, 很多住宅的定位也是商住结合的综合性物业。在外观设计上尽 显国际化的气息,而楼盘的设计亦更人性化,注重小区园林和社区文化建设。在 户型特点上,不再是当初单一的大户型设计,还出现了不少中小户型设计,满足 年轻一族和单身人士的需求。 近年来, 天河北板块的楼盘竞争激烈,一些早期开发的楼盘成交价和租金水 平已逐步下降。不过经过几年楼市的低迷,在 2004 年楼市则全面反弹,一些新 开发楼盘的二手成交价比一手的购入价还要高,不少自住买家和投资者纷纷入 市,带旺了天河北的楼市。以天河北中心的芳草园为例,2003 年芳草园的二手 成交均价仅为 5500 元/平方米, 2004 年的二手成交均价已上升至 6700 元/平方米, 楼价上升的幅度超过两成。 与珠江新城对比 在交通方面,天河北交通网络四通八达,但由于车流量过大,经常出现塞车 现象,严重影响了市民的正常出入。而珠江新城基础交通网络虽然也较为完善, 但公交线路较少,造成市民出行较难的问题。 天河北板块在生活配套方面有着其它区域无法比拟的优势,而珠江新城的生 活配套主要是依靠住宅裙楼配套。

天河北板块的楼盘普遍存在规模小、环境差,密度高的缺点,大部分的楼盘 都靠近马路,汽车废气污染和噪音污染都较为严重。珠江新城有多个大型楼盘, 居住的条件和小区环境都较为优越,而且部分楼盘还拥有江景资源。 天河北板块大多以豪宅为主, 目前在售楼盘只有金碧翡翠华庭, 均价在 7500 元/平方米。由于市场上一手住宅供应量少,天河北的楼盘销售率较高。而珠江 新城在售楼盘均以高档住宅为主,针对高端的客户和投资者,一手单位均价达到 10000 元/平方米。

2、东风东板块
板块现状 东山区传统上是政府机关及高官、名人府邸的所在地,位置卓越。而东风东 位于东山区东面,与商业繁华地--天河北相接,既延续了老城区的便利,也迎接 了天河北的商业气息。 东山区是广州著名的教育强区,东风东路附近就有众多名 校,此外周边的饮食、医疗、娱乐、购物场所和交通等都设备齐全。 东风广场、 锦城花园和东山雅筑是东风东路标志性的大型路盘,都有属于自 己特色的园林设计和会所,设计偏向豪华,定位较高。这三大住宅楼盘户型与早 期珠江新城的相似,都是以大单位为主,没有一房单位;而三房和四房单位约占 这三个小区的总套数的 70%。尤其是东山雅筑,两房单位的比例还不到 10%。 由于锦城花园和东风广场是东山区早期的豪宅, 其当时一手的成交价钱比该 区其他的同档次的楼盘都要高, 就算经过数次的二手交易,其成交价格也没有太 大的变动。锦城花园由于有名校的优势,其成交都在 8000 元/平方米以上,某些 景观及间隔较好的单位,成交价更高达 10000 元/平方米。东风广场的成交则比 锦城花园要逊色一点,销售成交均价在 55000-7500 元/平方米,而且普遍成交 价都是 6000 元/平方米左右。而作为后起之秀的东山雅筑,虽然成交量比较少, 其成交价也从未低于 8000 元/平方米。 与珠江新城对比 与珠江新城相比, 东风东板块无论在交通和商业氛围中都差不多,但是在生 活配套方面东风东板块就显得更优越。 在交通方面,东风东路与天河立交相接,且有十多条公交车线路和地铁,围

绕三大楼盘, 因此无论是自驾车还是乘坐公共交通工具都非常方便。但是珠江新 城现在仍是建设中, 虽然现在的交通线路未如理想,但在规划的时候会有更多的 发展空间。 由于现时东风东有一手发售的楼盘不多,东山雅筑和东风广场只有少量尾 货,而锦城花园也已经售完,因此在此板块上能出售的单位都不多,可选择的类 型更少了。而珠江新城各区都不断有新的楼盘和单位推出,从两房到四房不等, 选择的单位类型有很多。 由于东风东的楼盘都经过近十年的发展, 在投资方面已经进入一个成熟的阶 段, 大部分业主都清楚自家楼盘的售价, 因此投资回报方面已经固定在 8%左右。 但珠江新城整个板块都处于发展阶段,各个楼盘的楼价都在不停上涨,有些楼盘 的租金均价比东山雅筑的高,此处的投资回报空间里有很大的发展。

3、滨江东板块
板块现状 滨江东板块位于海珠区南岸,范围从江湾大桥至广州大桥的沿江的狭长地 带, 是目前广州珠江边上最成熟和高档的住宅区。尤其在海印公园以东到广州大 桥的一段,由于开发较晚,少有成片的房改房,经过近几年的开发已聚集了多个 一、二线临江楼盘。 最早发展的是一线江景盘, 自海珠半岛花园开始,首次推出时主要面向外销 市场,当时以一线江景作主卖点,市场反应热烈,短短时间内即销售一空。以后 陆续有中海锦苑、新理想华庭、丽景湾、珠江广场和汇美景台等一线江景盘,现 在售的还有金海湾和中信君庭。一线江景楼盘的价格一般在 10000 元/平方米以 上,正望江的单位或者江景较好的单位的单价可以去到 15000 元/平方米以上。 在一线江景盘得以充分发展的同时,二线江景盘也趁着"江景盘"兴起的东风 开始进入市场,二线江景盘现有金雅苑、嘉仕花园、琴海居、天立俊园、浪琴居、 江畔华庭、 蓝色康园和城建芭堤水岸等,其中蓝色康园和城建芭堤水岸仍不断有 新产品推出市场。 二线江景盘由于受视线所限,可望珠江江景的往往只有部分单 位,有的要在十多楼才可以望见江景,"江景"的内涵已大打折扣,但由于价格相 对较低而吸引不少置业者和投资者的目光,目前价格在 5000-8000 元/平方米左

右, 对比一线江景盘面向的是高端客户群,二线江景盘则越来越受到年轻买家和 投资客的追捧。 与珠江新城对比 江景是滨江东板块的最大特色,与珠江新城临江楼盘的南向望江相比较,滨 江东板块的江景从朝向和视野的开阔程度来讲都稍为逊色。 滨江东豪宅区居住人口越来越集中, 但是相应的商业和生活配套却一直跟不 上需求,像超市和菜市场之类的基本生活配套也要到下渡路甚至新港路才能提 供,这与珠江新城也往往要靠五羊新城的配套的情况相似。 交通问题也是滨江东的软肋之一, 公交线路的不足和地铁的缺乏使滨江东到 其他区域都略嫌不便,而珠江新城的交通现状和发展前景都较之为好。 由于土地资源的稀缺, 滨江东的楼盘一般规模都不大,除了珠江帝景苑与海 珠半岛花园两个楼盘的占地面积稍大外,其他楼盘的规模一般都相对较小。而珠 江新城除了西区个别楼盘规模较小外,大多都是大规模楼盘项目。 滨江东楼盘因为有一线和二线江景的差别,因此楼价跨度较大,从 4000 多 元/平方米到 10000 元/平方米以上的中档到高档楼盘都有,满足各个层次的客户 群。 而珠江新城无论是江景还是非江景楼盘都普遍以高档豪宅定位,针对的是高 端客户群。 区域比较分析列表: 珠江新城 区域特点 天河北 东风东 滨江东

规划前景好,道路绿 发展成熟,商 名校汇聚, 配 环境和景观优 化环境好,各项配套 务气氛浓厚, 套成熟, 交通 势明显,配套 暂未成熟 配套完善,交 条件优越 通条件一般 不足,交通条 件一般

供应状况

一、二手住宅供应充 一手基本少有 一 手 供 应 不 一 手 供 应 有 足 供应量,以二 足, 未来有几 限,以二手供 手供应为主 个项目推出 应为主

产品类型

三房或以上大户型为 三房或以上大 三 房 和 四 房 三房或以上大 主,配以部分公寓式 户型和中小户 户型为主 住宅 型相结合 户型为主,小 户型较少

价格范围

一手 9000 元/平方米 一手 6000 元/ 一 手 和 二 手 一手 7000 元/ 以上; 二手 7000-9000 平方米以上; 都在 8000 元 平方米以上; 元/平方米 二 手 /平方米以上 二 手

5000-10000 元/ 平方米

5000-10000 元/ 平方米

客 户 群 特 二次以上置业人士为 企 业 管 理 人 东山原居民, 从普通白领到 点 主,生意人及企业高 员,年轻白领, 企 业 高 收 入 中高收入人士 层管理人员 外籍人士及中 人士 小企业 代 表 性 楼 碧海湾、 凯旋新世界、 金海花园、帝 东风广场、 锦 海珠半岛花 盘 金碧华府、星汇园、 景苑、中怡城 城花园、 东山 园、珠江广场、 利雅湾 市花园、芳草 雅筑 园 金海湾、蓝色 康园

附:代表性住宅个案

1、凯旋新世界 位置 规模 发展商 主力户型 装修标准 成交价格 管理费 主要卖点及优势 配套设施 天河珠江新城花城大道(珠江公园南门对面) 占地 9.8 万平方米,总建 28.5 万平方米,共由三个组团组成 新翊房地产、新世界中国地产 150-200 平方米的大面积户型 毛坯 11000 元/平方米 3.9 元/平方米·月 新世界品牌;法国艺术园林;齐揽珠江、临江观光长廊和珠 江公园 1.3 万平方米商圈,船餐厅,会所,幼儿园等

2、金碧华府 位置 规模 发展商 主力户型 装修标准 成交价格 管理费 主要卖点及优势 配套设施 珠江新城珠江公园对面 占地 3 万平方米,总建 11 万平方米 恒大地产 130-190 平方米三房和四房大户型 毛坯 10000 元/平方米 3 元/平方米·月 每户带空中花园、一梯两户 恒温泳池、会所、保龄球馆、网球场

3、星汇园 位置 规模 发展商 主力户型 装修标准 成交价格 管理费 主要卖点及优势 配套设施 珠江新城金穗路 占地 28927 平方米,总建筑面积 21 万平方米 越秀城建 100-150 平方米三房 500 元/平方米 8000 元/平方米 2.3 元/平方米·月 城建品牌,豪华会所,便利交通 会所配套齐备,宏城超市

4、保利香槟花园 位置 规模 发展商 主力户型 装修标准 珠江新城华穗路西侧,华利路南侧 总占地 1.5 万平方米,总建面积 7 万平方米 保利地产 80 平方米两房、90-120 平方米三房、160-170 平方米五房 1200 元/平方米

成交价格 管理费 主要卖点及优势 配套设施

8000 元/平方米 2.1 元/平方米·月 地铁三号线珠江新城站 商业街

三、珠江新城商铺市场分析
(一)商铺概况
从"珠江新城规划示意图"可以看出,珠江新城用地主要以住宅及商务办公用 地为主,而"商场"则"依附"于各大住宅及商务办公楼的裙楼。目前,由于部分住 宅及商务用地尚未建设,因此,导致珠江新城出现了大量"临建"用以经营家居、 建材、汽车交易等行业。

(二)分布特点
珠江新城东连员村, 西通地下隧道与五羊新城接壤。由于五羊新城为广州商 住及办公旺地,生活配套成熟,人气旺盛。受五羊新城的辐射带动,珠江新城目 前的开发以西部较为成熟,各大高档住宅、写字楼均以西部分布较为密集,而各 大住宅及写字楼都附带裙楼商场,致使珠江新城的商业氛围亦形成"东冷西热"的 局面。

(三)商铺类型及经营特点分析
除地段上的分布特点外,目前珠江新城的商业业态主要为各种建材、家居、 汽车美容及展览专业市场及住宅小区裙楼商场为主, 而纯商场目前只有维家思博 览中心一家(亦为临建) 。

1、专业市场
从 1992 年政府决定开发珠江新城以来, 2000 年 8 月对珠江新城的规划进 至 行检讨,由于种种原因,导致至今为止,珠江新城的多幅地块未进入开发状态, 从而导致现在珠江新城多个专业市场"盘踞"在原本用地性质为"住宅"或"商务金 融"的地块, 亦导致众多属于"临时建筑"的专业市场的涌现,如"高盛集团"开发经 营的美居中心,经过多年的经营,在广州家居业已形成"家居航母"的地位,并由 此带动了一系列的相关专业市场如南兴装饰材料城、亿宝装饰材料及、南天照明 广场等专业市场的诞生。此外,受天河北路汽车专业市场的辐射影响,导致汽车 交易市场也成为珠江新城现时商业经营的一大特色。 珠江新城专业市场一览表 专业市 场 项目名称 地块编号 实际用地性质

美居中心

A4-1、 A4-2、 F2-4、 G3-3、 商 务 金 融 办 公 G4-3、J2-1、J2-2 D2-1 用地 居住用地 文化体育设施 D2-2 D2-3 用地 居住用地 商贸金融办公 用地 商务金融办公 用地 商务金融办公 B2-6 D1-2 用地 居住用地 文化体育设施 D1-3 用地

南兴装饰材料城 家居、 建材专 业市场 天马家私广场 亿宝装饰材料城

D3-4 D3-2 D3-3、D3-5、D3-6

珠江新城广场及停车 B2-3、B2-11 场(现易名为“维家 思博览中心” )

汽车专 业市场

晶都汽车城

D2-1

教育设施用地

D5-1、D5-2、D5-3、D5-4 住宅用地 商贸金融办公 D4-1、D4-2 广东国际车城 D4-3 D3-4 驾驶学校训练场 广东名车市场 酒家 汕尾渔港 D6-1 I6-1、I6-2 M1-7、M1-8 用地 住宅用地 文化体育设施 用地 行政办公用地 商务金融办公 用地 市政设施用地

2、裙楼商场
现裙楼商铺以餐饮、政府机构、银行为主。 从目前珠江新城的商铺经营内容来看,其所吸引的租户大多是大型特色餐 饮,如丽晶华庭的丽晶明珠、星汇园的都城快餐、名门大厦的韦士拿西餐厅等多 个大型餐饮名店落户。随着近几年路网的发展,银行、超市等日常生活配套也开 始进入珠江新城,成为小区铺内的大租客。 同时, 珠江新城内的裙楼商铺还有不少为政府及相关机构租下或者买下,政 府机构进驻小区内办公已经成为珠江新城的一个特殊景观, 如进入星汇园的派出 所、汇豪大厦的天河区工商行政管理局、皓瀚华轩的广州市房地产交易中心等, 由此也出现了一些小租户傍着这些政府机关设立办事处的场面。 例如皓瀚华轩附 近的小型中介、电信大厦旁边的通讯检测中心等等。 珠江新城早期建成裙楼商铺经营特色: 类型 住宅 楼盘 星汇园 商铺规模 1-2 层 经营特色 超市、银行、餐饮、中介、美容、派 出所等

名 门 大 厦 新大厦 丽 晶 华 庭 南 国 花 园

1-2 层 1-2 层 1-5 层

韦士拿西餐厅、士多等 银行、 汽车、大型休闲美体中心为主 为“丽晶明珠”大酒店 洗车、超市、银行、美容、餐饮、家 居装饰 天河区工商行政管理局

1-2 层 层 , 共

汇 豪 大 1-2 厦 发 展 中 心大厦 皓 瀚 华 轩 写字楼 华 普 大 厦 双 城 国 际 合景 J1-6 项目

5000m2 1-5 层

1-3 层为银行、4-5 层为餐厅 房地产交易中心、建设银行、交通银 行等 金融机构

1-4 层

1-5 层

1-4 层

为商务配套

1-4 层, 10674m2 在建中

新落成的裙楼商场走"高档休闲"路线 珠江新城新近落成的住宅裙楼商场,如新世界集团开发的凯旋新世界、南雅 集团开发的利雅湾及保利集团开发的保利香槟花园,这三个住宅楼盘,楼盘规模 较大,且自身园林设计较有特色,塔楼住宅售价至少在 8000 元/平方米以上,业 主平均素质都较高,因此,其裙楼商场的定位亦适应住户的素质,走"走档休闲" 路线,如保利香槟定位为"法式风情商业街"、凯旋新世界定位为"园林式商场", 主要面对的目标客户为休闲餐饮名店、COFFEE SHOP、高档服饰、精品廊等。 珠江新城新近落成裙楼商场经营特色 住宅小区 商铺规模 经营特色及定位 备注

定位为“法式风情商 纯 法 式 商 业 建 保利香槟 首层共 37 间铺,总面 业街” ,休闲商业,强 筑 积约 4000m2 调法兰西贵族式的浪 漫、高贵情调 利雅湾 凯旋新世 界 1-5 层,约 2 万多 m2 首层 休闲商场 园林式商场 整层发售 商铺 10 月份开 业

(四)商铺面积及租售价格分析
1、裙楼商场
珠江新城经营中或在售中的裙楼商场, 面积从几十平方米到几百平方米每间 都有,如名门大厦、星汇园、保利香槟、南国花园、双城国际等楼盘。这些楼盘, 首层商场售价在 4 万元/平方米左右,首层租价在 100-200 元/平方米· 月之间。 同时, 由于珠江新城裙楼商场尚未完全启动,部分后期新落成的裙楼商场如 利雅湾、碧海湾、华普广场等,对于珠江新城裙楼商场"走势"还处于"试探"中, 因此,其商场面积均未有间隔,且偏向于整层发售。后期落成的这些楼盘,在规 模、档次等方面都要高于早期楼盘,因此,其首层商铺的租售价格要明显要高于 早期落成的商场,如保利香槟花园、碧海湾等楼盘,首层商铺售价定为 6 万元/ 平方米,而利雅湾的裙楼商场首层售价则定为 3.5 万元/平方米,华普广场的裙 楼商场销售均价定为 3 万元/平方米。从上述数据来看,后期落成的这些项目, 首层商铺的售价存在较大的差距,产生这种差距的原因在于发展商在进行"销售 定价"时,可比对象少,各个楼盘主要依据"成本+利润"的方式来定裙楼商场的售 价。从保利香槟的商铺在五一开售以来,商铺以均价 6 万元/平方米全部售出, 可见珠江新城商业投资的市场反应良好。 管理费方面,经营中的裙楼商场管理费定为 3.5 元/平方米,其绝大多数由 于尚未进入销售及经营阶段,因此,因尚未制定出裙楼商场的管理费。

珠江新城新裙楼商场面积及租售价格 类 型 楼盘名称 名门大厦 星汇园 保利香槟 铺位面积(m2/间) 150-400 200 以上 40-500(以 100m2/ 间为主) —— 50-400 未间隔 —— 销售均价 (元/ m2) —— 首层:4 万 6万 租赁价格 管理费

(元/m2· 月) (元/m2·月) —— 首层:200 未定 一楼:150 二楼:100 首层:120 首层:200 二层:80 首层:100 —— 3.50 3.50

新大厦 南国花园 住 宅 汇豪大厦 凯旋新世界

—— —— 首层:4 万 二层:1.8 万 —— 首层:6 万

—— —— 未定 未定

碧海湾

3000m2/层

二层:4 万 三层:3 万 首层:3.5 万

未定

未定

利雅湾

2000m2/层

2-3 层:2.5 万 4-5 层:1.8 万

整层出售

未定

发展中心大 厦 写 字 楼 双城国际 华普大厦

——

—— 均价:3 万 (整层售)

首层:180 (散铺) 不租 首层:220

未定

3000m2/层

未定

60-250

左右

2、专业市场
珠江新城的家居、建材、汽车等专业市场,虽然都属于"临时建筑"(因此" 只租不售") 但由于"成行成市",经营得亦红红火火。在上述几种专业市场当中, , 家居专业市场如美居中心、维家思博览中心由于经营场所环境及氛围"营造"的都 比较成功,因此,其租赁价格与珠江新城的裙楼商场不相上下,首层商铺租赁价 格在 140-150 元/平方米· 月之间(含管理费) 。而南天国际照明中心(非临建)由 于成功招徕众多知名商家的入驻,其首层商铺的租赁价格达 200 元/平方米· 月。 而装饰建材及汽车市场, 其租赁价格明显低于家居市场, 如亿宝装饰材料城, 其租赁价格为 80 元/平方米· 月,而汽车市场的租赁价格多为 50 元/平方米· 月。 珠江新城典型专业市场面积及租赁价格表 专业市场 商铺规模 铺位面积 (m2/间) 租赁价格 (元/m2·月) 管理费 (元/m2·月) 备注 特设面积超过 5000 平方米的 维家思家 居博览中 心(原珠 江新城广 场) 占地:5.5 万 m2 总建:7 万 m2 首层:140 18- 130 2-4 层:90 产品展示中心; 集休闲、购物、 含在租价中 娱乐、 饮食于一 体;除家居、餐 饮配套外, 还设 有电影院、 夜总 会、 卡丁车场等 消费场所 分散分布在珠 美居中心 共 4 个区组成 自由间隔 首层:150 左右 (G 座) 含在租价中 江新城的 A 区、 F 区、J 区及 G 区

做中国最好的 南天国际 1-6 层,近 3 照明中心 万 m2 首层:200 100 左右 二楼:150 三楼:100 38(其中 8 元 灯饰市场。 目前 为 宣 传 推 广 1-2 楼经营中, 3 费) 楼即将开业, 4-6 楼尚在招

(五)裙楼商场经营定位建议
从"珠江新城"规划示意图可以看出,除了公建配套及市政绿化等公共用地 外,珠江新城其余用地为"住宅"及"商务金融",而商场只为各大住宅、商务办公 楼的裙楼,未有独立的"商场"用地。因此,珠江新城未来商业的发展,就看各个 裙楼商场如何经营了。而目前,后期推出的楼盘当中,裙楼商场的经营定位均不 明确。 珠江新城裙楼商场经营定位应避免与天河路大型购物场所"重叠"。珠江新城 与天河商业中心相隔不远,而在天河路商业中心,天河城、正佳广场两大商业 MALL 已经"正面交锋"争客源,珠江新城的裙楼商无论从地段还是交通来看,都 无法与天河路的大型商购物场所"抗衡"。珠江新城的裙楼商场经营定位,可从以 下两个方面考虑: 1、塔楼配套,服务于塔楼用户 珠江新城的裙楼商场均依附于各大高档住宅或商务办公楼, 裙楼商场若规模 不大,则配合塔楼住户/用户的特点,以服务于塔楼用户为主,如保利香槟裙楼 商场定位于"法式风情商业街"、 发展中心大厦裙楼商场用于金融机构。 2、专业市场 目前, 珠江新城的家居等专业市场经营情况良好, 但这些专业市场均为临建, 随着"盘踞"的临建用地逐渐被开发,同时,珠江新城直通琶洲会展中心,珠江新 城的裙楼商场用于家居、建材、会展、电子等专业市场不失为经营方向之一。

(六)投资风险提示
珠江新城定位的广州 CBD(中央商务区) ,入市珠江新城商铺,虽然有一定

的商业前景,但同时也要注意规避以下风险: 道路宽阔,旺车不旺人:珠江新城道路宽阔,楼盘与楼盘之间间距较大,这 种道路布局特点不利于商业氛围的聚集,旺车不旺人; 由于珠江新城地块大多数分拆出来出让,大型居住小区相对较少,难以形成 社区经济; 临建,无产权:目前珠江新城各种汽车、家居建材等专业市场为临建,无产 权,投资者要注意; 经营方向未明朗:目前,珠江新城各裙楼商场的定位尚不明确,后期的经理 管理水平如何更难以预测; 人气还不旺,至少需"守"3-5 年。

(七)前景展望
前几年制约珠江新城商业发展的主要瓶颈就是客流量小, 这一瓶颈的形成是 因为过去住宅开发缓慢、 公共交通不便和商务氛围淡薄。这些制约因素民如今已 在逐步改善,2004 年珠江新城住宅、写字楼建设的如火如荼,入住人口俱增; 随着多路公交线路的增设、地铁三号线的即将开通,已织就通达全城的交通网。 另外,广州市图书馆、广东省博物馆、广州市第二少年宫、广州市歌剧院等四大 文化建筑全部集中于这一区域,更为该区域发展注入新元素。 根据广州的城市发展思路,珠江新城定位为 CBD,目标则是建立一个国际化 的一流水准的中心商务区。随着地铁三号线即将完工,各项市政设施逐步完善, 珠江新城开发热度再度提高, 今年在动工和即将动工的项目多达数十个,再次成 为广州房地产的热点。随着政府和开发商投资加速,珠江新城开始进入发挥 CBD 中心作用的"腾飞期",珠江新城的商业蓝图也逐渐清晰。 附:代表性商铺个案 1、保利香槟· 波卡尔街 地 址 珠江新城华穗路 保利房地产股份有限公司 未知

发 展 商 商业经营

管理顾问 落成日期 规 模 2005 年 10 月交楼 首层 37 间铺,约 40000 平方米 93% 3.50 元/平方米 37-500 60000 元/平方米 不详 无 尚未交楼

商场实用率 物业管理费 铺位面积 租/售均价 租售率 电梯情况 代表性客户

2、南天国际照明广场 地 址 珠江新城花城大道 1 号南天广场 广东省照明电器协会 广州南天广场管理有限公司 90 年代上期 1-6 层,近 3 万平方米 50% 38 元/平方米/月 50-300 租:首层:200 元/平方米/月 租/售均价 二层:150 元/平方米/月 三层:100 元/平方米/月 四-六层:未开业 租售率 电梯情况 首、二层达 95%以上 观光梯 1 部、手扶梯 2 部、步梯 1 部

商业经营管理顾问 落成日期 规 模

商场实用率 物业管理费 铺位面积

代表性客户

法国朗能、文行灯饰(香港) 、欧普、欧司朗(佛山)

3、维家思博览中心 地 址 珠江新城黄埔大道与冼村大道交汇处 广州市珠江新城商贸广场有限公司 世帮魏理仕物业顾问有限公司 2001 年 5 层,占地面积:55000m2;总建面积:70000 m2 50%(首层) 含在租价中 18- 130 平方米/间 首层:140 元/平方米/月 95%以上 地下停车场及露天停车场

发 展 商 物业管理 落成日期 规 模

商场实用率 物业管理费 铺位面积 租/售均价 租售率 车位情况

四、珠江新城写字楼市场分析
(一)写字楼供应量分析
珠江新城现时投入使用的写字楼有广州市检察院办公大楼、 广东省检验检疫 局大楼、珠江新城电信中心、凯旋新世界裙楼等。这些项目大部分为政府机关或 者企业自用,少部分对外出租。

1、2004 年前珠江新城竣工写字楼项目
2004 年前珠江新城竣工写字楼项目简表 时间 项 目 名 称 广 州 市 检 察 院 办 公 大 楼 广 东 省 2004 年之前 检 验 检 疫 局 大 楼 凯 旋 新 世 界 裙 楼 新世界中国 地产 花城大道 与 海 风 路 -交汇处 新世界地产中 国总部 -I2-1 I2-2 、 -政府自用、部 分出租 -A1-4 -政府自用 发展商 位置 规模 备注

双 城 国 际

广州市华鹏 置业有限公 E5-4 司

占 地 0.78 万平方米, 总建约 5.6 万平方米

东塔、西塔为 写字楼,中塔 为公寓

在 2004 年投入使用的写字楼项目有广州市检察院办公大楼、广东省检验检 疫局大楼、 凯旋新世界裙楼、 双城国际等。 广东省检验检疫局大楼除部分自用外, 有部分改作酒店, 另外有小部分对外出租;新世界地产中国总部入驻凯旋新世界 裙楼;在双城国际有三栋塔楼当中,东、西两塔为写字楼,已绝大部分售出,可 以提供的写字楼面积约 3 万平方米。 2004 年之前珠江新城已投入使用的写字楼的面积约为 16 万平方米。 注:对写字楼的面积统计按该项目的建筑面积来粗计。

2、2005 年珠江新城竣工写字楼项目
2005 年珠江新城竣工写字楼项目简表 时间 项目名称 发展商 广州发展新城 投资有限公司 位置 规模 备注

为一栋 37 层的写 部分发展集 I6-3 字楼,总建约 7.8 团自用,部 万平方米 分对外租售

发展中心大厦

为一栋 32 层高的 农村信用合 信合大厦 2005 年 华南电力通讯大 国家电力南方 楼 公司 广州市农村信 用合作社 I7-6 钢结构建筑, 总建 作 社 自 用 筑面积约 5.9 万 50%, 其他自 平方米 为 一 栋 21 层 建 I7-1 筑 , 总 建 约 3.7 企业自用 万平方米 为 一 栋 27 层 建 国税大厦 保利地产 I7-4 筑 , 总 建 约 4.7 万平方米 广东国税整 栋购入 租不售

占地 0.62 万平方 广州保利大厦 保利地产 I2-5 米,总建约 3.08 万平方米 华普产业、中 华曾广场 银集团、保利 E1-3 房地产 越秀投资、城 建集团

保 利 自 用 1/4, 广州地 税购入约一 半

占地 0.78 万平方 一栋为商务 米 , 总 建 约 7.8 公寓,一栋 万平方米 为写字楼

占地 0.81 万平方 一栋为商务 E1-1 米, 总建 6.8 万平 公寓,一栋 方米 占地 0.49 万平方 D3-1 米,总建 3.28 万 平方米 占地约 1 万平方 为写字楼 1-4 层裙楼 为商场

星汇国际

勤建商务大厦

广州市勤建置 业有限公司

珠江投资大厦

广东珠江投资 有限公司

F2-1

米,由两栋 19 层 部分广东省 的塔楼组成, 总建 农行自用 约 7.3 万平方米

珠江新城电信中 心

中国电信

马场路

企业自用

2005 年是珠江新城写字楼项目竣工的一个小高峰年。本年有 10 个写字楼项 目竣工可以交付使用。在这些竣工的写字楼当中基本上可以分为三类:纯自用、 部分自用部分出租/售、以租/售为主三种类型。 纯企业自用的项目有:珠江新城电信中心、国税大厦、华南电力通讯大楼这 三个项目,合计总建筑面积约 11.4 万平方米。 部分自用部分出租/售的项目有:发展中心大厦、信合大厦、广州保利大厦、 珠江投资大厦等。 发展中心大厦以发展集团自用为主, 另有部分对欧洲企业出租; 广州农村信用合作社自用占了信合大厦的一半左右,其他部分只租不售;保利集 团和广州地税将入驻广州保利大厦; 广州省农行将入驻珠江投资大厦的其中一栋 塔楼。这几个项目的建筑面积合计约 24 万平方米。

以出租/售为主的项目有:勤建商务大厦、华普广场、星汇国际三个项目, 华普广场和星汇国际的两栋塔楼当中分别有一栋为公寓一栋为写字楼。 三个项目 的建筑面积合计有 17.9 万平方米。 在 2005 年竣工的写字楼项目建筑面积合计约 53.4 万平方米。

3、2006--2007 年竣工的写字楼项目
2006--2007 年珠江新城竣工写字楼项目简表 时间 项目名称 发展商 位置 规模 占地 0.61 万平方 富力科讯大厦 富力地产 M1-1 米 , 总建 约 4.3 万平方米 备注 客 户 以 IT 行业、 广告、 贸易公司为 主

占地 0.9 万平方 目标客户为 富力盈隆中心 富力地产 B2-2 米, 总建约 9 万平 金融、保险 方米 占地 0.81 万平方 20062007 年 富力中心 富力地产 J1-4 米,总建约 12.2 万平方米,楼高 54 层 广州新恒 昌企业发 展有限公 合景大厦 司、广州 J1-6 合景房地 产开发有 限公司 占地 0.73 万平方 合景总部将 米,总建 6.54 万 迁入该写字 平方米,楼高 38 楼,部分对 层 外租售 等行业 富力地产的 总部将迁入 该栋写字 楼,部分对 外租售

广州三银 三银大厦 房地产开 发有限公 司 中国联通 联通新时空广场 广东分公 M1-2 司 广州海关综合业 务楼 I7-2

占地 0.52 万平方 米, 总建 2.6 万平 刚刚开工 方米 占地约 1.1 万平 方米,总建约 8 企业自用 万平方米 占地约 1.4 万平

广州海关

E6-2

方米,总建约 9 海关自用 万平方米

2006 年-2007 年,是珠江新城写字楼市场的一个平稳年。由于 2005 年已有 10 多栋的写字楼交付使用,虽然数量不是很多,且位置较为分散。但由于这些 交付的项目当中,政府机关、金融机构自用的较多,而以对外租售为主的项目基 本上位于珠江新城的边缘地带,如靠近广州大道的华普广场、星汇国际,靠近黄 埔大道的勤建商务大厦等。 随着 2006 年-2007 年的一批写字楼竣工交付使用,珠江新城的写字楼将开 始由边缘向中心发展。在这两年交付使用的 7 个写字楼当中,3 个重量组的项目 富力中心、合景大厦、广州海关综合业务楼分布在珠江新城中轴线附近,这三个 项目邻近地铁三号线与地铁五号线的换乘站。 三个项目的建筑面积合计差不多为 28 万平方米。 这两年也是富力地产在珠江新城写字楼项目的一个交楼高峰年, 富力科讯大 厦、富力盈隆中心、富力中心等三个写字楼项目将交付使用,而富力地产也将把 其总部从校场东路搬到富力中心。 2006 年-2007 年,珠江新城竣工的写字楼面积约 51.6 万平方米。写字楼的 竣工面积仅次于 2005 年。

4、初步预计 2008 年-2010 年竣工的写字楼项目
初步预计 2008 年-2010 年竣工的写字楼项目

时间

项目名称

发展商

位置

规模

备注 邻近珠江新

广东烟草大 厦

中国烟草总 公 司 广 东 省 B1-8 公司

占 地 1.06 城 的 中 轴 万平方米, 线,该项目 总 建 约 17 计 万平方米 划 在

2006 年 左 右启动

占 地 0.45 伟腾 D3-3 项 目 广州伟腾房 地 产 开 发 有 D3-3 限公司 万平方米, 总 建 约 与石牌三骏 实业合作

2.72 万 平 方米

2008-2010 年 明 和 实 业 广州明和实 F1-4 项目 业有限公司 F1-4

占 地 1.02 万平方米, 总建 8 万平 方米 占 地 1.02 明 和 实 业 广州明和实 F2-3 项目 业有限公司 F2-3 万平方米, 总建 8 万平 方米 占 地 2.56 明 和 实 业 广州明和实 F2-4 项目 业有限公司 F2-4 万平方米, 总 建 约 19 万平方米 与猎德经济 发展公司合 作

与猎德经济 发展公司合 作

嘉裕 F2-2 项 目

广州市嘉裕 房 地 产 发 展 F2-2 有限公司

占 地 1.01 万平方米, 总建约 8 万 平方米 占 地 约

与洗村经济 发展有公司 合作

审计署驻广 州 特 派 员 办 审计署 事处 I7-3

0.35 万 平 方米,总建 自用 1.7 万平方 米 30% 建 成 超 五星级酒 占地 3.1 万 店, 50%为写

双子塔西塔

J1-5

平方米,总 字楼。预计 建约 该项目将于 2010 年 亚 运会时建成

2008 年-2010 年是珠江新城走向成熟的三年,广州歌剧院、广东省博物馆、 广州图书馆、 广州市第二少年宫等标志性建筑已建成, 珠江新城轴线已完成绿化, 地铁三号线、地铁五号线已通车,新光快速干线也建成通车等等。 初步预计在 2008 年-2010 年珠江新城将有 8 个以上的写字楼项目可以竣工 投入使用, 其中最具有代表性的当属高度达 450 米的珠江新城双子塔的西塔。而 于 2005 年 3 月 8 日拍卖成功的广东烟草 B1-8 项目也将在这段时间投入使用; 广 州明和实业有限公司的三个项目及嘉裕集团的项目均位于 F 区。 除国家审计总署广州特派员办事处外, 其他的几个项目均位于珠江新城的中 轴线两侧,因此,也可以把这段时间叫"中轴线时间段"。这 8 个项目的总建筑面 积约 90 万平方米,而这个数字还未计算高盛集团等公司的项目。

2002 年-2010 年珠江新城写字楼项目竣工面积图(预计)

(二)写字楼产品特征分析
广州的写字楼经历了几代的变迁,第一代写字楼,兴起于环市东。纯办公功 能建筑其实就是第一代的写字楼产品,除了布局明显区别于住宅,同时将通讯管 线、会议室等办公结构和功能列为建筑设计的必需元素。对于电信、网络及多媒 体等功能的支持也都开始普及, 以高层建筑为主的写字楼建筑在环境设施方面也 开始普遍使用中央空调等产品。 第二代写字楼兴起于天河北,不但要求过硬的电讯、宽带和可自调的室内温 度系统, 同时也在建筑布局方面提出了更高的要求--动静分开的办公布局、会客 空间的设置与私密性的突出等都开始成为这一时期写字楼产品的显要特征。 在经 营方式上,第二代写字楼也开始实行租、售并重的策略。 第三代写字楼,目前正在珠江新城诞生,国际化标准的引入和高标准、数字 化建筑材料的采用,是第三代写字楼的重要标志。在硬件配套及办公理念方面, 珠江新城的写字楼都突显了质的飞跃,其"质"变主要表现为: 办公设备人性化 珠江新城的写字楼大部分的间隔面积都较为灵活, 一部分写字楼更可以提供 24 小时办公的需要,全面满足不同客户的需求。智能化方面大部分的写字楼亦 都符合 5A 智能化配套标准。商务配套亦都进一步升级,如华普广场配套有多功 能会议中心,大型展览厅。双城国际配备大型生态会所等,让办公环境配套更齐

全更舒服。同时写字楼的实用率有明显的提高,珠江新城推出的新一代写字楼, 在设计过程中强调效益,考虑合理的实用率;在满足使用要求前提下,尽量压缩 交通及辅助面积。 创新户型 市场对广州现有的甲级写字楼在层高、光纤容量、空调等方面提出了更高的 要求,可以预计,新出炉的写字楼会赢在"起跑线"上。如勤建商务大厦特色的纯 复式写字楼生态设施等各方面的配置素质都较高。 创新元素和细节设计及高科技 智能化很受重视。 智能化的升级 国际上对智能大厦的普遍描述是:通过对建筑物的四个基本要素,即结构、 系统、服务和管理,以及运行之间的内在联系,以最优化的设计,提供一个投资 合理又拥有高效率的环境空间。 建设智能大厦的目标主要体现在三个方面: 提供安全、舒适、快捷的优质服务; 节省能耗和降低人工成本; 建立先进和科学的综合管理机制。 珠江新城近几年来新建成的具有一定规模的甲级写字楼大多具备 5A 智能化 标准的写字楼。 在广州目前的已投入使用的甲级写字楼项目中,多数项目为客户提供 IDD、 ISDN、LAN 系统,只有少数高档项目提供 DDN 系统(如中信广场提供 IDD、VPN、 IDC、ISDN、DDN、DIA、IPLC 等) 。而珠江新城如华普广场等智能化设备都较为 先进。同时市场变化,写字楼在生态、环保、健康等方面也有更高的要求。富力 科讯大厦,标准层高达 4 米,电梯荷载量达到 4000-5000 平方米/台;在设备 选择方面,可满足 24 小时办公的需求;另外还具备了独立计量的空调系统,突 破了现有甲级写字楼中央空调的弊端。写字楼有其特殊性,如某些贸易型商家, 由于与境外贸易存在一定的时差,多数更强调深夜上班,因此对独立计量空调、 用电等有特殊要求。 环保建材 珠江新城的写字楼的建筑, 创出了不少的新鲜感,就目前已经出外立面的如 保利国税大厦全钢化玻璃的低辐射外立面在珠江新城格外醒目! 尽管写字楼都追

求时尚高档的形象,但是新一代的写字楼似乎更最求健康、环保。如发展中心大 厦的外立面就用了纯天然砂岩、 翡翠玻璃陶瓷、低辐射 LOW-E 中空镀膜保温玻璃 等环保建材。 珠江新城代表性写字楼配套 项 目 名 富 力 科 讯 勤建商务 称 大厦 1100 星 汇 国 双城国际 际 1285 780 发 展 中 华普广场 心 / 1225

标 准 层 1700 面积 层数 地 上

24 地上 25 层

地 上 29 地上 31 层 / 层、地下 3层 3.25M 3.2 M 4M

地上 27 地 下3层

层、 地下 4 层 层高 首层 9.5M 3.3M 标准层 4M 标准净层 高≥2.7M 电梯

3 M

9 部 高 速 4 台 OTIS 高速 5 台德国 两 台 高 速 10 部 客 每塔楼配备 电梯 电梯 合 资 蒂 电 梯 一 台 梯、2 部 6 部高速电 森电梯 货梯 货梯 梯

空调

水 源 热 泵 水冷式高效节 大金 VRC 没 式 中 央 空 能空调 调 变 频 冷 媒系统

中 央 空 中央空调系 调,美国 统采用分量 约克、日 计算,总制 本 新 晃 冷 量 达

制冷、供 3600 冷吨 热 设 备 提 供 冷 热温控 通讯 千兆主干 采 宽带 用 高 速 上 充足电话 高 速 上 线路, 每户 网 设宽带网 高覆盖的 光缆综合 布线和充

10M/100BPS、 网 LAN 技术的宽

带接入

入口及综 合布线系 统入口

足 的 IDD 电话线路

配套

近 万 平 方 大型商场、酒 主 题 会 2800 平方 同 声 翻 多功能会议 综 合 商 务 楼、商务餐厅 所(含泳 米 的 园 林 译 系 统 中心、大型 配套 等 12 个垂直 池 ) 商 康体会所 、 叠式空中花园 务 会 议 室 大 型 会 展览厅 议中心,

智能化

5A 专业智 5A 智 能 化 管 5A 智 能 24 小时电 8A 智 能 5A 级 智 能 能化管理 理 系统 化系统 子 巡 更 系 化系统 统, 建筑周 界红外先 安防探测 仪 化管理系统

外立面

玻璃幕墙

国 际 标 准 大理石、 高 级 外 墙 LOW-E 弧型大 玻 璃 幕 砖 配 钢 化 玻璃,群楼外 墙 以 白 镀 膜 玻 璃 墙闪银灰色 色 调 为 幕墙 主

钢化玻璃幕 墙

其他

独 立 计 量 广州写字楼市 写 裙 楼 360°阳光 国 际 超 高智能高实 空调系统 场唯一一个有 架 空 层 办公环境 中空设计的写 做 成 生 字楼物业 态园林, 写 字 楼 大 堂 也 首 创 式 地 引 入 园 林 景 观 甲 级 8A 用率写字楼 写字楼

(三)价格特征分析
珠江新城写字楼在建量很大,但可售面积却较为有限。目前在售的只有华普 广场、勤建商务大厦、星汇商务大厦、双城国际大厦,而发展中心大厦、珠江投 资大厦、信合大厦等,均有总部物业或企业自用的色彩,不对外发售。因此,在 售写字楼就特别吃香,价格也是一路攀升。 珠江新城第一座写字楼双城国际内部认购期间均价在 6800-7500 元/平方 米,如今已经上涨到 8500 元/平方米。华普广场开售的售价是 6800-7500 元/ 平方米, 现在已上升到 8300 元/平方米;勤建商务大厦内部认购价是 8000 元/ 平方米,现在已升至 9000 元/平方米。 珠江新城写字楼的开发目前进行得如火如荼,其写字楼的价格也直逼天河 北,同时随着珠江新城交通的改善,珠江新城的写字楼将有进一步上升的空间。 项目名称 勒建商务大厦 星辰大厦 华普大厦 星汇国际大厦 双城国际 租售价格(元/m2) 售¥9000/㎡ ¥7500/㎡ ¥8000-8500 元/㎡ 售 9000 元/㎡ ¥8500 元/㎡ 卖点 设有空中花园,写字楼复式设计 近地铁,双阳台设计 5A 智能化配备, 24 小时酒店式服务 5A 智能化生态式大堂层间空调 标傍地铁物业

(四)客户群分析
以前支撑广州写字楼租赁市场的主要力量是国内中小型企业, 其实质是刚起 步的企业,稳定性很低,更没有转为买家的实力。近几年情况有了很大的变化, 国内的企业快速成长的同时, 国外的各类型企业大规模进入广州,不但成为现有 写字楼市场的主要客户,而且将成为未来珠江新城板块写字楼必须重视的客户 群。 项目名称 华普广场 开发商 广州市银保利华普 置业有限公司 客户群 银行、科研机构、外资公司

双城国际

广州华鹏置业有限 公司 广州越福房地产开 发有限公司 农村信用联合社 越秀城建集团

IT 行业、广告、中小企业/国税

星辰财富港 信合大厦 星汇国际大厦 珠江投资大厦 勤建商务大厦 富力科讯国际大厦 富力盈隆广场

港澳投资者居多 金融、证券、保险 银行、金融、证券

广东珠江投资集团 金融、证券、保险 勤建置业有限公司 富力地产 富力地产 IT、广告业 IT 行业、广告业、高新产业 金融、 世界 500 强企业、 集团总 部 世界国内外 500 强企业、 富力集 团总部

富力中心大厦

富力地产

从上表可以看出 IT 业、广告业、以及金融行业的占了珠江新城写字楼相当 大的比例。而富力集团的两个写字楼盈隆广场以及富力中心大厦将会以世界 500 强企业为目标客户作为定位。 同时总部经济在珠江新城亦已经初见端倪: 保利在珠江新城的广州商务大厦专为广州市国税局而建, 另一个写字楼项目 广州保利大厦也有一个塔楼在建设时已被广州地税局整体购入。另外,珠江投资 大厦其中一个塔楼被农行广东省分行购入。 从珠江新城的总部经济大部分都是本 地集团总部居多。 在"总部经济"中, 总部集中的区域一般具有区位优势, 能够吸引更多的人才、 资本、信息等创新要素向该区域流动,在价值链分工中,占据"高端"地位,获取 更高的利润回报, 不但能够补偿其较高的费用成本,而且能够提升本区域的产业 水平,扩大本地区经济总量,提高区域经济竞争能力。 突显总部经济的写字楼 :

项目 保利商务大厦 珠江投资大厦 富力中心大厦 合景国际金融广场 勤建商务大厦 发展中心大厦

性质 广州市国税局全幢自用 农业银行购入北塔, 南塔发展商自用 1/3, 2/3 面积对外出售 自用 1/3 面积,2/3 面积对外出租 自用 3 层,其余出租 自用部分,其余出售 自用 1/3,2/3 面积对外招租

(五)竞争区域比较分析 1、天河北-体育中心商务区
区域现状 天河北-体育中心商圈,以天河北、天河路、体育中心为中心,以天河北路、 天河路、体育西路、体育东路、天河东路几条路为主干道,沿线分布着众多的写 字楼,是目前广州最重要、最有代表性的商务区。主要的办公楼有:中信广场、 市长大厦、金利来大厦、财富广场、新创举大厦等。 以天河北路为中心,以体育东路、体育西路为两轴,沿天河路向东发展。天 河北路是中心,北依广州火车东站绿化广场,南望天河体育中心,交通方便,条 件得天独厚。短短几百米的距离汇聚着中信广场、大都会广场、市长大厦等有代 表性的写字楼,而中信广场更是广州的标志性建筑之一。现时,中信广场的写字 楼的租金大约为 150 元/平方米·月。 体育东路和体育西路。天河北商务区的自然延伸,像天河北路的两条肩膀, 支撑着天河北的繁华。沿线的写字楼主要有财富广场、金利来大厦、高盛大厦、 城建大厦、 新创举大厦等。 体育东路、 体育西路的写字楼的租价基本上为 80-120 元/平方米·月左右。 天河路沿线,是天河北-天河体育中心商务区的补充。之前由于与天河北-

体育中心商务区有一条繁忙的天河路相隔,虽然商业有天河城、宏城广场等,但 写字楼的氛围一直不是很浓厚。 随着正佳广场开业,正佳广场东塔写字楼项目的 施工, 天河路的写字楼项目开始动起来。但现时已投入使用的纯写字楼市场尚为 空白。 未来供应量 未来天河北-体育中心商圈还有众多的写字楼项目在动工。分天河北路和天 河路两大板块。 天河北路: 天誉国际商务港: 由广州市创誉房地产开发有限公司,项目位于天河北林和 中路,占地面积约为 1.1 万平方米,总建筑面积约 13 万平方米,由裙楼商场及 两栋塔楼组成。其中南塔规划为 38 层的白金组酒店,建筑面积 4.5 万平方米, 客户总数约 450-500 个;北塔 30 层的写字楼,建筑面积约 3.5 万平方米。 天河商旅项目: 开发商为广州城市建设开发有限公司、广州宏城发展有限公 司。项目位于天河北路与林和东路交汇处,荟雅苑南侧。邻广州标志性建筑中信 广场,南望整个天河体育中心,由 1 栋 57 层的塔楼(办公) 栋 28 层的酒店 、1 及 5 层裙楼商场组成。写字楼部分的层高为 3.9 米,专为跨国企业度身定造。现 时该项目刚刚动工,预计将于 2008 年投入使用。 另外,耀中集团在天河北路林和西路也有一 45 层高的写字楼项目,总建筑 面积达 15 万平方米。 天河路: 天河路未来的写字楼项目供应主要集中在体育西路到天河东路段, 沿天河路 两侧在一千米左右的距离集中了八个写字楼项目,这些项目将在 2005 年-2008 年投入使用, 将把天河路变成第二条天河北路。 从西到东依次为维多利广场塔楼、 天河城东塔楼、正佳广场东塔楼、京光广场、隆德大厦、太古广场、丰伟广场、 壬丰大厦。 维多利广场:项目位于体育西路,与广州大型商城天河城隔路对望。首至六 层裙楼商场已开业; 栋塔楼分别为 53 层和 37 层的 A、 写字楼塔楼, 2 B 层高 3.6-3.7 米, 建成后将成为天河中心区的标志性建筑。项目配备先进智能化和商业配套系 统,属广州市未来配置最高的顶级写字楼。 天河城东塔楼:发展商为广东天贸(集团)股份有限公司,东塔为 50 层的

写字楼,总建筑面积约 8.4 万平方米,预计将在 2007 年左右完工。 正佳广场东塔:项目位于天河路与体育东路交汇处西南侧,发展商为广州市 正佳企业有限公司。栋塔的建筑面积约 4.8 万平方米,其中写字楼部分面积约 3 万平方米。 京光广场: 又名中国民生银行大厦, 发展商为广州京光房地产实业有限公司。 项目位于天河路南侧, 体育东路东侧。整个项目由西翼一幢55层的超甲级写字 楼和五星级酒店, 东翼一幢32层的甲级写字楼和一幢36层的公寓以及中央的 一个市民休息广场。整个项目规模庞大。 丰伟广场:广州丰伟房地产开发有限公司;楼盘地址,天河路以南,天河东 路以西。该项目由一栋 29 层的办公楼组成(部分为 12 层、18 层) ,1-4 裙楼为 商场。地铁石牌桥站在该办公楼处有一出入口。写字楼部分的建筑面积为 3.24 万平方米,地下建筑面积为 0.61 万平方米。 太古广场:位于天河路与天河东路交汇处西北侧,发展商为太古汇(广州) 发展有限公司。项目占地约 5 万平方米,总建 40 万平方米,由 30 层高的酒店、 40 层高的写字楼及 10 万平方米的商场组成。该项目已开始动工建设。 壬丰大厦: 位于天河路与天河东路交汇处东南侧,发展商为广州壬丰房地产 开发有限公司。占地 0.71 万平方米,总建 10.1 万平方米,负 1-3 层为标准停车 场、首层到 4 层为颐高数码广场,5 层为美食城、6 层为设备层、9-10 层为商业 办公、11-41 层为写字楼。写字楼层面积为 2229 平方米,间隔面积为 131-590 平方米,配备有 12 台电梯。该项目正在进行内部装修。 由于天河路沿线为购物、商务相结合,公共交通方便,又有地铁相通,相信 这些写字楼建成后的售价在在万元以上。 存在的不足 天河为广州发展最快的区域之一。 天河北-体育中心商务区存在的最大不足 是建筑密度较高,而道路交通设施不足,经常容易塞车。这在一定程度上也影响 了天河北商务区的发展。 而随着天河路沿线多个写字楼项目的建成投入使用,将 会对周边区域形成较大的压力,从而在降低天河北-体育中心商务区的竞争力。

2、琶洲商务区
琶洲,位于海珠区的东面,总占地面积为 10.4 平方公里,其规划定位为" 以会展博览业为核心的城市副中心区"。 华南快速干线和东环高速公路从西到东将琶洲全岛分为A、B、C三个区。 A区是西区,以居住、康乐为主导功能;B区是广州国际会展中心,周围将发展 与会议和展览相关的配套设施:酒店、写字楼、银行、商业服务等;C区是东区, 以高科技产业研究开发、 旅游度假和高品质居住为主导功能的综合区。琶洲地区 的交通用地面积为 2.5 平方公里,占该地区总用地面积的 24%,公路密度较高。 广州国际会展中心是琶洲的标志。首期占地面积达 45.9 万平方米,位于琶 洲的 B 区,二期工程好将启动,建成后将成为亚洲第一、世界第二的国际会展中 心。 琶洲储备用地面积为 525 公顷。目前可以出让用地面积为 98 万平方米,可 以出让建筑面积为 160 万平方米,均位于琶洲的 A 区和 B 区,土地使用性质是与 会展中心相配套的商务办公、酒店、居住用地等。 区域现状 广州国际会展中心已成为广州出口交易会的主会场之一, 等二期工程全部建 完后,广交会将全部搬往琶洲广州国际会展中心。 琶洲道路交通方便快捷。南北向的交通有华南快速干线、东环高速公路、琶 洲大桥连通天河、番禺,东西向的新港东路连通海珠老城区。东西向的地铁二号 线已开通,连接科学城、琶洲、大学城的地铁四号线正在紧张施工,将在 2006 年年底前通车。交通相当方便。 但琶洲的商务配套相对较为缺乏。琶洲早期只有几个商住项目如大家庭花 园、雅郡、世港国际公寓、畔江花园等几个楼盘,可以较快投入使用的纯商用物 业项目只有中洲中心的一栋写字楼和一栋公寓。保利国际广场、香格里拉大酒店 正在紧张施工,争取在 2006 年下半年第 100 届广交会投入使用。 中洲中心 中洲中心位于海珠区新港东路,琶洲广州国际会展中心的东南侧。项目占地 2.78 万平方米,总建筑面积 13.9 万平方米,一至四层为裙楼商场,北塔为 26 层的写字楼,南塔为 30 层的公寓。写字楼的每层面积约为 1500 平方米。

保利国际广场 保利国际广场位于广州国际会展中心东侧,琶洲大桥西侧,其地块编号为 PZB09-2 地块。地块占地面积为 5.76 万平方米,总建筑面积为约 19 万平方米, 由两栋 165 米高的"超长板式"办公塔楼和两栋 3 层商业裙楼组成, 其裙楼为商业 配套和会议中心, 两栋塔楼通过裙楼的连廊连接起来。建筑设计由曾负责上海金 茂大厦、 马来西亚"双塔"等著名建筑的美国 SOM 公司设计,在建筑设计上将充分 体现环保生态的新写字楼概念,建成后将是目前国内临江面最长、容积率最低、 智能化程度最高和最生态环保的写字楼。 香格里拉大酒店 位于于琶洲广州国际会展中心, 作为保利地产和中国香格里拉大酒店集团联 手打造的"双子星"式建筑, 保利国际广场和广州(琶洲)香格里拉大酒店两大项目 将于 2006 年秋交会(第 100 届广交会)前交付使用,届时两大项目相连相映, 一边是五星级的大酒店, 一边是超甲级的全江景生态写字楼,规模撼人成为琶洲 两大标志性项目。 广州琶洲跨国采购中心 位于琶洲广州国际会展中心东侧,占地面积为 10.28 万平方米,总建 13.88 万平方米。 未来供应量 由于琶洲现时的商业配套较少,因此政府在 2005 年安排了不少的商业配套 项目用地出让。 根据 2005 年 3 月份公布的《广州市 2005 年国有土地出让计划》 , 在琶洲有四块土地出让,三块为办公用途,一块为商业(五星级酒店) 。总的占 地面积为 27.75 万平方米,总建筑面积为 81.56 万平方米。 在 2005 年 3 月 28 日举办的 2005 年广州市第三次国有土地使用权出让会上, 占地面积为 11.3 万平方米的 PZB1501 地块以 13.88 亿元的价格成功拍出。从而 拉开了琶洲新一轮开发的序幕。

2005 年琶洲计划出让地块情况 规划用地性 质 用地面积 ( 平 方 容积率 米) 31775 2.8 建筑面积 (平方米)

地块名称

地块现状

琶 PZB1301 琶 PZB1401 琶 PZB1403 琶 PZB1501 合计



办公

88970

七通一平

洲 商业(五星 级酒店) 洲 行政办公

55180

1.7

93806

七通一平

77040

3.5

269640

七通一平



办公

113498 277493

3.2

363193.6 815610

七通一平

办 公 用地

222313

3.25

721804

中洲中心项目的建筑面积达 13.9 万平方米,保利国际大厦的建筑面积约 19.6 万平方米,广州琶洲跨国采购中心的总建筑面积约 13.88 万平方米,琶洲 PZB1501 的规划建筑面积为 36.32 万平方米。如琶洲 PZB1301、PZB1403 两地块 也成功出让的话,粗略估计琶洲办公楼的总的规划建筑面积最少将达将达 120 万平方米。就算去掉商业、配套等用房外,也差不多 100 万平方米。琶洲未来的 供应总量相当大。 存在的不足 现时周边商业配套不是很齐全。由于居住人口较少,尚未有投入使用的写字 楼项目。造成琶洲现时的各项生活、商务配套极为缺乏。这是其与天河北-体育 中心商务区、珠江新城商务区相比,琶洲目前的最大不足。将来就算是有保利国 际大厦、香格里拉大酒店等项目的配套商业投入使用,但困其定位较高,难以满 足大多数用家的需求。 公共交通较少。地铁有地铁二号线、地铁四号线两条线路。琶洲路网发达, 但公共汽车线路较少。目前仅有 5 条公交线路,难以与其他商务区相比。随着琶

洲的逐步成熟,未来会有所改善。 附:代表性写字楼个案 1、华普广场 地址 占地面积 总建筑面积 卖点 单位开间面积 租售均价 管理费 出租/出售率 客户群 华明路 7772 ㎡ 8.8 万 ㎡ 5A 智能化配置,24 小时酒店式服务 纯写字楼 277-371 ㎡;公寓式商务楼 63-82 ㎡ ¥8500 元/㎡ 写字楼¥25/㎡;公寓式商务楼¥15/㎡ 60% 银行、科研机构、外资公司

2、保利大厦

3、信合大厦 地址 3 占地面积 总建筑面积 卖点 单位开间面积 租售均价 管理费 出租/出售率 客户群 珠江新城华厦路 1 号 5600 ㎡ 58732 ㎡ 钢结构,防震力强层高达 3.6M 南塔 794 ㎡/F,北塔 776 ㎡/F 不售,租 110 元/㎡ ¥29/㎡ 40% 金融、证券、保险

4、珠江投资大厦 地址 占地面积 总建筑面积 卖点 单位开间面积 租售均价 管理费 出租/出售率 客户群 金穗路 约 7500 ㎡ 约8万 外立面设计独特,具标志性 1800 ㎡ ¥14000/㎡ 未定 60% 金融、证券、保险

(The End)


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