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棚改课件(改后)


农发行支持的棚户区改造项目类型 农发行棚改贷款政策要求

调查评估与贷后管理要求

深化合作,加大棚改贷款支持力度

棚户区改造贷款的含义:
棚户区改造贷款是指农发行为解决纳入国家年度棚改 目标任务的城中村改造、国有林区棚户区改造、国有垦区 危房改造,以及棚改配套基础设施等项目建设的资金需求, 而向借款人发

放的固定资产贷款。

?城中村改造项目
?国有林区棚户区改造项目

?国有垦区危房改造项目
?棚改配套基础设施建设项目

“城中村”是指城市规划区范围内的自然村,并须符合以下六个条件之一:

1 土地性质全部为集体所有 2 土地性质大部分为集体所有 3 常住人口的户籍全部是农业户口 4 常住人口的户籍大部分是农业户口 5 常住人口全部是农村集体经济组织成员

6 常住人口大部分是农村集体经济组织成员
农村集体经济组织,一般指村民小组。

准确把握棚户区改造贷款业务范围
项目类型
新建安置 住房项目 货币化安 置项目 棚户区配 套基础设 施建设项 目
?原址重建项目 ?异地新建项目. ?统筹购买安置住房项目 ?单一货币补偿项目 公共交通、通信、供电、供水、 供气、供热、停车库(场)、污 水与垃圾处理等。
.

新建安置 住房项目

货币化安 置项目

棚户区配 套基础设 施建设项 目

贷款用途
安置住房建设
包括:土地使用费,建筑安装工程 费,与项目建设有关的其他费用等。

安置住房统筹购买
包括:购房合同或团体购房意向性 协议价款,各类税费,其他相关费 用等。

配套基础设施建设 单一货币补偿
原则上限于国有土地上的棚户区征收补偿费 用。 ?《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务 院令第590号)第五条规定:“房屋征收部 门可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征 收与补偿的具体工作”
与棚改安置住房建设项目直接相关,且 原则上与安置住房建设项目同步规划、 同步报批、同步建设的公共交通、通信、 供电、供水、供气、供热、停车库 (场)、污水与垃圾处理等单独立项的 配套基础设施建设。

项目融资模式
棚户区改造项目的融资模式主要包括: ?政府购买服务项目融资模式 ?政府授权公司自营项目融资模式

?政府与社会资本合作(PPP)项目融资模式等

银监复〔2009〕192号

农发行开办棚户区改造贷款业务的政策依据
款︽ 工关 作于 的做 意好 见涉 》农 保 障 性 安 居 工 程 建 设 贷

范《 围关 和于 开中 办国 县农 域业 城发 镇展 建银 设行 贷扩 款大 业县 务域 的存 批款 复业 》务

国发〔2013〕25号

意︽ 见国 ︾务 院 关 于 加 快 棚 户 区 改 造 工 作 的

国发〔2015〕37号

农发银发〔2015〕207号

设城︽ 有乡关 关危于 工房进 作改一 的造步 意及做 见配好 ︾套城 基镇 础棚 设户 施区 建和

建保〔2015〕137号

关 款于 支加 持大 力棚 度户 的区 通改 知造 贷

农住 业建 发城 展乡 银建 行设

务︽ 的关 指于 导做 意好 见棚 ︾户 区 改 造 贷 款 业

外部政策

内部政策

农发行开办棚户区改造贷款业务的政策依据(外部)

“贷款用途限定 为城镇基础设施、 文化教育卫生和 环境设施、便民 商业设施和农民 集中住房(包括 农村集中居住区、 棚户区 、泥草房 等)改造工程建 设。”

在加快推进集中 成片城市棚户区 改造的基础上, 各地区要逐步将 其他棚户区、 城 中村改造 ,统一 纳入城市棚户区 改造范围,稳步、 有序推进。

鼓励农业发展银行在 其业务范围内对符合 条件的实施主体,加 大城中村改造、农村 危房改造及配套基础 设施建设的贷款支持。 人民银行、财政部、 银监会要完善政策措 施,支持开发银行、 农业发展银行等金融 机构加大信贷支持力 度。

住建城乡建设部 农业发展银行 关于加大棚户区 改造贷款支持力 度的通知

政府购买服务项目融资模式

政策依据
?《政府购买服务管理办法(暂行)》 (财综〔2014〕96号) ?《中华人民共和国政府采购法》 ?《关于做好城市棚户区改造相关工作的 通知》(财综〔2015〕57号)

重点内容
?采购方式: 公开招标、邀请招标、竞争性谈判、 单一来源采购、询价、国务院政府采 购监督管理部门认定的其他采购方式 ?采购程序: 政府采购法第四章

贷款准入要求
借款人类型

棚户区改造贷款的借款人原则上须为以下企业法人:
地方政府出资成立、未列入监管部门融资平台名 单的国有独资及控股企业(一类公司)

中央企业及其所属企业(二类公司)
非国有上市企业与地方政府或(和)国有企业合资成立的项 目公司(三类公司) 已通过市场化改制,建立现代企业制度,实现市场化运营的地方 融资平台公司,须明确公告今后不再承担政府融资职能,可视同 一类公司

借款人准入

棚户区改造贷款的借款人须符合以下要求:
1. 符合《公司法》的有关规定。 2. 政府购买服务项目,借款人应与地方政府签订购买棚改服务协议;政府 授权公司自营项目,借款人应取得政府对其的授权文件。 3. 具有国家规定的承担项目融资或建设(运营)的相关资质和能力。 4. 具有与项目建设或运营或资本金出资方式相应的权益性资本,所有者权 益的来源与构成符合国家相关规定。 5. 财务状况良好,具备财务可持续能力,上一年末和最近月份资产负债率 原则上在80%(含)以内。 6. 信用状况良好,信用等级在A级(含)以上。借款人为新设项目法人的, 其控股股东应有良好的信用状况。 7. 政府授权公司自营项目如涉及特许经营,应合法取得在有效期内的特许 经营权许可及协议,可以覆盖项目运营周期。 8. 农发行要求的其他条件。

项目准入
新建安置住房项目和配套基础设 施建设项目依法履行了固定资产 投资项目的合法管理程序;统筹 购买安置住房项目和单一货币补 偿项目的棚改实施方案获得了当 地政府批复同意。 项目资本金来源符合国家 相关规定,项目资本金比 例不低于20%

项目须纳入国家年度棚 改目标任务或棚改配套 基础设施建设计划

1 2 5

项目具有可靠的偿债 资金来源,能实现对 贷款本息的全覆盖

4

3

项目资本金或还款来源资金中涉及地方财 政资金的,地方政府须将其纳入地方政府 财政预算管理

融资方案

01
贷款期限

02
贷款利率

03 贷款方式

融资方案

贷款期限

贷款期限不得超过购 买棚改服务协议、政 府授权公司自营或特 许经营的期限,贷款 期限一般不超过20年 最长不超过25年

新建安置住房项目、购买在 建住房项目和配套基础设施 建设项目的宽限期一般不超
过项目建设期 可视借款人和项目实际情况 适当延长,延长期不得超过 1年

购买竣工住房项目 和 单 一货币补偿项目 的宽限
期原则上不超过1年

融资方案

贷款利率
在保本微利的前提下执行优惠利率 执行人民银行核定我行的PSL利率

有关要求

实行报账制,每月初申报, 实报实销

PSL

实行独立核算 审计署将进行专项审计

融资方案

贷款方式
国有专业担 保机构

采用抵押 担保方式

采用抵押担保方式的,抵押物应为符 合农发行要求的土地使用权、住宅、 商铺、写字楼等房地产,折率按实际 情况确定,最高不超过70%(含)。 原则上不接受动产质押。

采用国有专业担保机构提供保证担保方式的, 担保人应获得我行业务合作准入资格

质押折率有 所提高

采用购买棚改服务协议项下的应收账款质押担保方式的
?对于应收账款来源于中央和省级财政的,质押折率原则上不超过90%(含); 对于应收账款来源于本级公共财政预算收入达到20亿元(含)以上的县级(含) 以上财政的,质押折率从最高70%提高至不超过80%(含);

?对于应收账款来源于其他县级(含)以上财政的,质押折率从最 高50%提高至不超过60%(含)。

银团贷款
参加银团贷款的,原则上可 执行牵头行拟定的贷款期限、 贷款利率和担保方式等政策。 但牵头行政策与我行现行规 定不一致的,须按照“一事 一议”的原则报总行审批。

项目调查评估要求

各级行要在按照农发行有关制度要求开展调查评估的基础上,重点做 好以下工作: 1、合规性评价。

一是核对省(自治区、直辖市)住房和城乡建设部门认 定项目纳入国家年度棚改目标任务的证明材料。二是确 认新建项目是否按照实施进度取得建设用地批准书或国 有建设用地划拨决定书或国有土地使用证等用地批准文 件,购买安置住房项目的拟购房源是否取得商品房销售 许可证或商品房预售许可证,单一货币补偿项目的征收 补偿方案是否已开展入户调查,并获得被征收人认可。 三是对于采用政府购买棚改服务方式的项目,应审核政 府购买服务的程序及其内容。

2、借款人评估。

一是根据借款人的财务报告,对借款人近三年和最近月份的 财务状况进行详细分析,政府授权公司自营项目应突出对借 款人持续经营能力的分析。二是根据借款人负债状况及所有 银行债务的偿付情况,评价其短期和长期偿债能力,综合分 析和评价借款人信用状况和履约情况,合理预测借款人综合 偿债能力。三是根据借款人业务发展状况、经营业绩状况等, 对借款人未来经营状况进行简要预测。通过掌握借款人既有 项目盈利能力和未来经营发展计划,评价其经营管理水平和 财务可持续的能力。四是充分利用人民银行征信、债券信息 系统、银行同业信息等信息渠道,真实评价项目及借款人融 资背景,防止多头融资、重复融资。

3、项目投资评估。

一是对于新建安置住房项目和配套基础设施建设项目,应 根据可行性研究报告确定的建设标准审核投资估算,主要 包括:通过核对土地出让合同价款或土地费用支付凭证等 确定建设用地费用,参考当地造价管理部门发布的同类工 程造价信息核算工程直接费,按照取费依据复核工程建设 其他费等,其中,在建项目应依据施工图预算、工程中标 文件或施工合同等确定工程造价。二是对于购买安置住房 项目,应根据项目实施方案中的投资估算、购房合同或团 体购房意向性协议金额及支付方式来确定项目投资,购房 单价原则上不应高于当地同类商品房平均价格。三是对于 单一货币补偿项目,应根据被征收人认可的征收补偿方案 规定标准确定项目投资。

4、还款来源评估。

一是政府购买服务项目的还款来源主要为政府购买棚改服务协议确 定的资金,综合偿债备付率不得低于1.0。除来源于中央或省级财 政的资金外,对于来源于地市级和县级财政的资金,需结合当地政 府存量债务和财政支出增长情况,计算本级政府的支付能力指标, 合理评价地方政府履约的可行性。二是政府授权公司自营项目的还 款来源为借款人综合收益,包括安置住房及配套设施的定向销售收 入等项目自身收益,以及借款人其他经营收益、自有资产变现收益、 财政补贴收益等借款人其他综合收益。综合偿债备付率原则上不低 于1.1,需对项目收入进行敏感性分析,合理设定不确定因素,审 慎评估不确定性风险,并采取相应风险防范措施。其中:对于以安 置住房销售收入偿还贷款的,应重点分析项目预期销售情况和安置 对象需求情况,审慎预计销售价格,合理评估项目收益的可行性及 充足性;对于以借款人综合收益偿还贷款的,应重点分析借款人偿 债资金来源,及其充足性与可靠性。

贷后管理要求:
1. 建立监管机制。 一是开户行要与借款人、地方政府或有关部门签订项目 资金监管协议,明确资金使用方式、条件及程序等内容, 以及各方资金管理责任。二是开立专户或分台账管理, 分门别类核算不同性质的资金,项目资本金、信贷资金 需通过农发行系统划拨,项目施工单位原则上也要在农 发行开立一般结算账户。三是开户行要会同住建、财政 等有关职能部门,建立健全协同工作机制和监督机制, 加大检查力度,全面监控资金流向,确保专款专用。

2、严格支付管理。 一是各级行要严格按照农发行有关制度规定和项目资金 监管协议,在符合信贷支付管理要求的前提下发放贷款,其 中,新建项目在取得可研批复、环评审批、用地预审后,取 得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地批 准书或国有建设用地划拨决定书、施工许可证之前,可根据 项目实施进度、有关合同条款及资本金到位比例发放贷款, 用于支付建设用地费用、建设前期费用、工程预付款、工程 备料款等,但贷款发放额度应控制在贷款审批总额的40%以 内。二是要督促借款人及早落实贷款条件,在贷款评估确定 的范围内,根据项目实施进度发放和使用贷款,确保“实贷 实付”。 3、正确核算贷款。 各级行要正确核算棚户区改造贷款,统一使用“棚户区 改造贷款”会计科目。

全面深化政银合作

重点与住建部门建立长期合作机制,主动了解当 地棚户区改造的目标任务及实施情况。各省级分 行应力争与省级住建部门建立信息共享机制。

积极开展项目营销

对于未纳入国家年度棚改目标任务的农民集中住 房建设项目,可积极协调相关部门争取纳入。

努力推进业务创新

1、对于采取政府购买棚改服务方式运作的项目,具备条 件的,要积极争取地方政府将购买服务主体层级上移; 2、对于采取政府授权公司自营方式运作的项目,要引导 地方政府将申请我行贷款的承贷主体层级上移,并配合搭 建地市级(含)以上具备实力的项目法人。


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