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房地产开发流程培训资料


房地产项目开发 流程
Shark· Eric 2010
2013-8-15

房地产项目开发流程概述
开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基 础设施、房屋建设,并进行出售的行为。开发程序是指进 行过程中应遵循的法律、法规及办事程序。
对房地产项目开发一般应遵循下列程序:
一、项目开发前期调研程序

二、项目立项过程程序
三、土地使用权的取得程序 四、征地拆迁程序 五、项目规划程序 六、工程建设程序 七、经营程序
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项 目 开 发 前 期 调 研 程 序

一、概述

项目的前期调研程序,就是通过开发 商对拟投资地区房地产市场的调查,搜集 大量市场信息,来探询投资的可能性,寻 找投资机会的过程。
开发项目立项,是开发的第一步,即取得的政府主管 部门(省市计划发展委员会)对项目的批准文件。 对于房地产商来说,在本阶段的主要工作是:起草并 向市计委或市管理办公室报送项目建议书,取得批准项目建 议书的批复;依据项目建议书批复,编制可行性研究报告报计 委审批获准,并列入本年度固定资产投资计划。 (国家计委已取消了立项制度,实行备案制。)

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二、实施程序

1.工程建设项目立项审批

项 目 立 项 过 程 程 序
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(1)承办部门:地区计划发展委员会投资处
(2)申报资料: ①书面申请 ②提供资金落实证明 ③土地使用权证明 ④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报 告。可行性研究报告应具有以下附件:a.规划部门对项目 建设选址的初审意见;b.土地管理部门对建设用地的初审 意见; c.环保部门的环评报告;d.有关部门对供电、供 水、供热、供气以及地震的审查意见;e.依法必须招标项 目的招标总体方案; ⑤公司的资质证明。

二、实施程序

1.工程建设项目立项审批

项 目 立 项 过 程 程 序

(3)申办程序: 有行政主管部门的开发商,由主管行政部门转报项目 立项申报资料;无行政主管部门的开发商,可直接报市管 理办公室,项目立项申报资料由该办转报市计委。纳入土 地收购出让的项目,开发商在通过招标、拍卖方式取得开 发土地使用权后,凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》 和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上 报。市计委在收到申报资料后,根据具体情况,进行现场 勘察,对符合条件的,市计委予以批复。对属上级发展计 划部门审批权限内的项目,由市计委负责转报。

(4)办结时限: 在收到申报资料后,5个工作日内予以批复可研报告。 (5)收费标准: 如在开发办办理立项,须缴纳2元/平方米的开发管理费 2013-8-15 。

二、实施程序

2.建设项目年度投资计划审批

项 目 立 项 过 程 程 序

(1)承办部门:济南市计划发展委员会投资处 (2)申报资料: ①书面申请; ②国家或省、市计委批复项目可行性研究报告; ③规划部门出具的建设项目规划许可意见; ④跨年度建设项目,需提供市计委上年度下达的年度投 资计划。

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二、实施程序

1.工程建设项目立项审批

项 目 立 项 过 程 程 序

(3)申办程序:有行政主管部门的开发商,由主管行政 部门转报申报资料;无行政主管部门的开发商,可直接上 报市管理办公室,申报资料由该办转报市计委。市计委在 收到申报资料后进行审查,对符合条件的,市计委予以批 复。 (4)办结时限:在收到申报资料后,5个工作日内予以 批复可研报告。

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土 地 使 用 权 的 取 得 程 序

一、概述—用地取得方式
开发商在项目立项通过后,须取得建设用地规划许可 证,方可办理取得土地使用权的手续。
在现阶段根据<<城市房地产管理法>>的有关规定,用地 的取得方式有三种: 一、通过国家出让方式获得(即土地一级市场取得);

二、通过转让方式获得(即土地二级市场取得);
三、通过与当前的土地的使用者合作等方式(即土地三 级市场取得)。

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土 地 使 用 权 的 取 得 程 序

一、概述—征地
通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用 权证;通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准 书。 国有土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在 一定年限内出让给土使用者,由土地使用者向国家支付土 地使用权出让金的行为。

征地是指项目选址用地为集体土地,按照法定的程序报 请有批准权限的政府机关审批以后,对集体土地及地上物等 依法补偿,将集体土地转为国有土地的一种行为。

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土 地 使 用 权 的 取 得 程 序

一、概述—拆迁
拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施 工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并 对原用地者进行补偿、安置的行为。
根据国土资源部第11号令,经营性用地均由土地储备 中心以招标拍卖挂牌等方式出让,出让的地块均为熟地, 不需要土地受让方进行征地拆迁。若因特殊原因,必须进 行征地拆迁的,该工作原则上是在国土资源局取得建设拆 迁临时用地许可证或土地使用权证即可提出申请。 实际操作中只要与土地出让方达成协议,即可进行拆 迁。征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。

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二、实施程序

1.国有土地使用权划拨手续的办理

(1)承办部门:所属地区国土资源局

(2)申报资料: ①用地申请; ②计委批复的当年投资计划; ③建设用地规划许可证; ④建设用地规划意见; ⑤用地范围图; ⑥土地权属证明; ⑦工程项目总平面图。

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土 地 使 用 权 的 取 得 程 序

二、实施程序
(3)申办程序:

1.国有土地使用权划拨手续的办理

①审核有关申报资料(2个工作日); ②现场勘测定界(10个工作日); ③制定一书三方案(建设用地项目呈报说明书、农用 地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案)(15个工 作日); ④缴纳征地管理费、复垦费、新增建设用地使用费(2 个工作日); ⑤依照规定办理土地登记,领取土地使用证书。

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土 地 使 用 权 的 取 得 程 序

二、实施程序

1.国有土地使用权划拨手续的办理

(4)收费标准:征地管理费、复垦费、新增建设用地 使用费的收取标准参见附录六土地开发费用一览表。 (5)应注意的事项,划拨土地的范围仅限于: ①.国家机关用地和军事用地; ②.城市基础设施用地和公益事业用地; ③.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地; ④.法律、行政法规规定的其他用地。对开发商来说, 可以通过划拨方式取得的开发用地,主要是经济适用房 项目建设用地。

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土 地 使 用 权 的 取 得 程 序

二、实施程序

2.国有土地使用权出让手续的办理

国土资源部第11号部令规定:凡各类经营性用地 (含建设),均必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
承办部门均为:所属地区土地收购储备中心。现分述 如下: ①国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动,是 有计划地进行的。所属地区国土资源局根据社会经济发 展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度 计划、城市规划和土地市场状况,编制国有土地使用权 出让计划,报经济南市政府批准后,向社会公开发布。

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土 地 使 用 权 的 取 得 程 序

二、实施程序

2.国有土地使用权出让手续的办理

②所属地区土地收购储备中心根据招标拍卖挂 牌出让地块的情况,编制招标拍卖挂牌出让文件。招标 拍卖挂牌出让文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投 标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞 买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让 合同文本。
③所属地区土地收购储备中心在投标、拍卖或者挂牌 开始日前 20 日发布招标、拍卖或者挂牌公告,公布招标 拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、 地点。 以下为具体操作程序

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二、实施程序

2.国有土地使用权出让手续的办理

招标拍卖挂牌公告
招标拍卖挂牌公告包括下列内容: ? 出让人的名称和地址; ? 出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规 划设计要求; ? 投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资 格的办法; ? 索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式; ? 招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞 价方式等; ? 确定中标人、竞得人的标准和方法; ? 投标、竞买保证金;

所属地区土地收购储备中心对投标申请人、竞买申请人进行 资格审查。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的,应当通知其参加招 标拍卖挂牌活动。 2013-8-15

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二、实施程序

2.国有土地使用权出让手续的办理

投标、开标程序 ①投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告 允许邮寄标书的,投标人可以邮寄,但出让人在投标截 止时间前收到的方为有效;标书投入标箱后,不可撤回。 投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。 ②由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况,当 众开启标箱,宣布投标人名称、投标价格和投标文件的 主要内容。 ③评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专 家组成,成员人数为五人以上的单数。 ④招标人根据评标结果,确定中标人。

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二、实施程序

2.国有土地使用权出让手续的办理

拍卖会程序 ①主持人点算竞买人; ②主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、 规划要求和其他有关事项; ③主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价 的,应当明确提示; ④主持人报出起叫价; ⑤竞买人举牌应价或者报价; ⑥主持人确认该应价后继续竞价; ⑦主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的,主持 人落槌表示拍卖成交; ⑧主持人宣布最高应价者为竞得人。 竞买人不足三人,或者竞买人的最高应价未达到底价 时,主持人应当终止拍卖。

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二、实施程序

2.国有土地使用权出让手续的办理

挂牌程序
①在挂牌公告规定的挂牌起始日,出让人将挂牌宗地的 位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增 价规则及增价幅度等,在挂牌公告规定的土地交易场所 挂牌公布; ②符合条件的竞买人填写报价单报价; ③出让人确认该报价后,更新显示挂牌价格; ④出让人继续接受新的报价; ⑤出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。 挂牌时间不少于 10 个工作日。挂牌期间可根据竞买 人竞价情况调整增价幅度。

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二、实施程序

2.国有土地使用权出让手续的办理

挂牌期限届满,按照下列规定确定是否成交:
①在挂牌期限内只有一个竞买人报价,且报价高于底价, 并符合其他条件的,挂牌成交; ②在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的, 出价最高者为竞得人;报价相同的,先提交报价单者为 竞得人,但报价低于底价者除外; ③在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价 或均不符合其他条件的,挂牌不成交。 在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人 要求报价的,出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价,出 价最高者为竞得人。

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二、实施程序

2.国有土地使用权出让手续的办理

成交确认书
以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后, 出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。 成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、 地址,出让标的,成交时间、地点、价款,以及签订 《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。 成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。 签订成交确认书后,出让人改变竞得结果,或者中标人、 竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的,应当依法承担责任。 中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间,与出 让人签订《国有土地使用权出让合同》。

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土 地 使 用 权 的 取 得 程 序

二、实施程序

2.国有土地使用权出让手续的办理

成交确认书 中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金,抵作国有 土地使用权出让金,其他投标人、竞买人支付的投标、 竞买保证金,出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后 5 个工作日内予以退还,不计利息。 招标拍卖挂牌活动结束后,出让人应在 10 个工作日 内将招标拍卖挂牌出让结果予以公布。出让人公布出让 结果,不得向受让人收取费用。 受让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全 部国有土地使用权出让金后,应当依法申请办理土地登 记,领取国有土地使用权证书。 收费标准:所属地区国有土地基准地价及政府出让土 地纯收益标准。

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土 地 使 用 权 的 取 得 程 序

二、实施程序

3.土地确权登记手续的办理

(1)承办部门:所属地区土资源局
(2)申报资料: A.土地登记需要的资料 ①计划立项批文; ②建设用地规划许可证和用地意见; ③土地登记申请书; ④地籍调查表(含土地登记法人代表身份证明书、土地 登记法人代表委托书、四邻指界签名单、宗底座落图); ⑤土地登记审批表; ⑥土地登记卡。

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土 地 使 用 权 的 取 得 程 序

二、实施程序

3.土地确权登记手续的办理

B.土地转让登记需要的资料 ①国有土地使用权转让申请审批表; ②出让人土地使用权证书; ③土地使用权评估报告; ④土地转让协议; ⑤转让双方法人证明; ⑥出让人原出让批文; ⑦出让方土地登记申请

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土 地 使 用 权 的 取 得 程 序

二、实施程序

3.土地确权登记手续的办理

(3)申办程序: ①申请:开发商持所需材料提出土地登记申请,有关人 员对申请材料进行审查,并给予答复。
②地籍调查:区国土局对受理的宗地进行权属调查和地 籍测量,本宗地及邻宗地法人或其委托人在确认的地籍 调查上签字。区局填写初步意见后报市局审批。 ③审核:市局对土地登记申请人、宗地自然状况、土地 权属状况进行全面审核。

④注册登记颁发证书:市局对批准的土地登记进行登记 卡装簿,土地权利人领取证书。

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土 地 使 用 权 的 取 得 程 序

二、实施程序

3.土地确权登记手续的办理

(3)申办程序: ①申请:开发商持所需材料提出土地登记申请,有关人 员对申请材料进行审查,并给予答复。 ②地籍调查:区国土局对受理的宗地进行权属调查和地 籍测量,本宗地及邻宗地法人或其委托人在确认的地籍 调查上签字。区局填写初步意见后报市局审批。 ③审核:市局对土地登记申请人、宗地自然状况、土地 权属状况进行全面审核。 ④注册登记颁发证书:市局对批准的土地登记进行登记 卡装簿,土地权利人领取证书。 4.办结时限:对符合登记条件的,7个工作日以内完成审 核和登记发证。 通过招标、拍卖或者挂牌出让的土地均为熟地,即做好 三通一平的用地,开发商可直接利用地块进行开发建设。 2013-8-15 若因实际情况要求需要拆迁的,则需要按下列程序办理。

土 地 使 用 权 的 取 得 程 序

二、实施程序

3.土地确权登记手续的办理

(4)办结时限: 对符合登记条件的,7个工作日以内完成审核和登记发证。
通过招标、拍卖或者挂牌出让的土地均为熟地,即做 好三通一平的用地,开发商可直接利用地块进行开发建 设。若因实际情况要求需要拆迁的,则需要按下列程序 办理。 建设拆迁临时用地许可证的取得 拆迁手续的办理

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二、实施程序

4.建设拆迁临时用地许可证的取得

征 地 拆 迁 程 序

(1)承办部门:济南市国土资源局 (2)申报资料: ①用地申请; ②建设用地规划许可证; ③建设工程设计规划要求通知书及附图; ④建设用地规划意见。 (3)申办程序:持用地申请及相关申报资料报市国土资 源局,经审查,符合条件的,7个工作日内核发建设拆迁 临时用地许可证。 (4)收费标准:此阶段,须缴纳土地开发管理费800元/ 亩。

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二、实施程序

5.拆迁手续的办理

征 地 拆 迁 程 序

1.承办部门:所属地区拆迁办
2.申报资料: ①拆迁申请书; ②项目立项批文; ③《建设用地规划许可证》及附图、附件; ④国有土地使用证; ⑤建设拆迁临时用地许可证; ⑥拆迁补偿、安置资金证明; ⑦拆迁计划和拆迁方案; ⑧产权调换和安置用房证明。

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二、实施程序

5.拆迁手续的办理

征 地 拆 迁 程 序

(3)申办程序: 审查申请,并于收到申请后2日内作出是否准予拆迁 立项的决定;批准拆迁立项的,拆迁人应自批准立项之 日起3日内办理委托拆迁或自行拆迁备案手续,缴纳拆迁 管理费;拆迁立项批准之日起5日内,核发《房屋拆迁许 可证》。确定拆迁范围,发布拆迁公告,进行户口登记、 房屋勘测等拆迁准备工作;拆迁机构与被拆迁单位签订 拆迁协议;实施拆迁,核发拆迁验收证明,取得《拆迁 验收合格证》;征地办、拆迁办、规划局现场测量定线, 核定用地范围、拆迁面积。 (4)收费标准: 拆迁管理费的收费标准为,安置一次到位8元/平方米, 实行过渡安置12元/平方米。

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一、概述

项 目 规 划 程 序

为加强城市规划管理,保证济南市整体规划的实施, 对新建、改建、扩建项目实施建设工程规划许可证。 开发商在办理建设工程规划许可证时,应提供的资 料为: ①当年的建设计划 ②土地使用证件; ③建设工程用地规划许可证; ④建设工程拟建位置的地形图; ⑤建设工程总平面图; ⑥符合审定设计方案的施工图及消防设计质监部门对施 工图的批复意见; ⑦建设工程用地规划许可证; 向市规划管理部门提出建设申请,经审查批准后, 核发建设工程规划许可证。

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二、实施程序

1.建设用地规划许可证的取得

项 目 规 划 程 序

(1)承办部门: 所属地区规划局
(2)申报资料: ①书面申请(含建设要求和内容); ②计委年度计划投资批文;

③1:500地形图;
④已批准的可行性研究报告。

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二、实施程序

1.建设用地规划许可证的取得

项 目 规 划 程 序

(3)申办程序: ①持所需材料向市规划局提出申请; ②规划局现场勘察,审查、核对相关规划,在15个工作 日内给予答复; ③规划局对符合城市规划的申请签发《建设用地规划许 可通知书》,开发商凭该通知书向国土资源局申请办理 建设用地计划批准手续; ④需制订详细规划的,在7个工作日内签发《规划设计要 求通知书》; ⑤委托有资质的设计单位作总平面规划设计; ⑥规划局审查规划设计方案; ⑦到市规划局规划管理处办理《建设用地规划许可证》。 对具备审批条件且符合详细规划的,7个工作日内核发 《建设用地规划许可证》和《建设用地规划意见》。

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二、实施程序

2.建设工程设计招投标程序

项 目 规 划 程 序

(1)承办部门:开发商或其代理机构
(2)申报资料: ①建设项目计划批文; ②建设工程设计规划要求通知书及附图;

③招标投标工作计划及方案;
④设计任务书;

⑤招标人或代理机构工作能力证明材料及资格证书;
⑥委托代理协议或合同。
2013-8-15

二、实施程序

2.建设工程设计招投标程序

项 目 规 划 程 序

(3)申办程序: ①招标人或其代理机构按规定提交申报材料(包括:计 划批文、设计规划要求通知书、设计任务书等); ②填报《工程设计招标投标申报表》; ③审核项目情况及招标条件,登记备案; ④对发标、评标及方案评审等活动实施现场监督; ⑤中标方案确定后,招标人提交招投标情况报告; ⑥签发《工程设计招标投标意见书》。
(4)办结时限:2个工作日。

(5)应注意的事项:单体10000平方米以上的建筑工程, 必须进行设计招标,行政监督部门为市建委设计处。
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二、实施程序

3.施工图设计消防审批

项 目 规 划 程 序

(1)承办部门:所属地区公安消防分局建审科
(2)申报资料: ①计委立项批文; ②市规划局建设工程设计规划要求通知书、定点红线图、 建设工程设计方案规划审查意见书; ③《有关部门审核意见表》(加盖开发商公章); ④施工图1套(含建施、结施、设施、电施); ⑤室内装饰工程需正式装饰设计图纸1套; ⑥设有自动消防设施的建筑物应备有图纸光盘。

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二、实施程序

3.施工图设计消防审批

项 目 规 划 程 序

(3)申办程序: 开发商领取并填报《建筑工程设计防火审核申报表》、 《自动消防设施设计防火审核申报表》或《建筑内部装 修设计防火审核申报表》,并将申报表连同设计图纸向 市公安消防分局送审办理建筑消防设计审批手续。
(4)办结时限:自收到图纸资料之日起,一般工程10个 工作日内;国家、省重点工程20个工作日内审核完毕。 (5)收费标准:执行鲁政发[2001]16号的有关规定,按 建筑面积计,收取消防设施设备费2元/平方米。

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二、实施程序

4.施工图设计质量审查

项 目 规 划 程 序

(1)承办部门:所属地区建设工程勘察设计质量监督站
(2)申报资料: ①施工图设计文件2套(含建施、结施、设施、电施); ②计委立项批文; ③市规划局建设工程设计规划要求通知书及附图; ④工程勘察、设计合同(原件); ⑤地质勘察报告2份(原件); ⑥设计招标的相关证明; ⑦结构计算软件名称和热工计算书; ⑧房屋鉴定报告(仅限于加层、改造项目)。

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二、实施程序

4.施工图设计质量审查

项 目 规 划 程 序

(3)申办程序: 开发商领取、填报《开发商报审施工图设计文件登录 表》;将登录表连同施工图及其它申报资料送勘察设计 质量监督站进行技术性审查,并出具审查意见;勘察、 设计单位对审查意见进行答复;勘察设计质量监督站向 市建委提交技术性审查报告;核发《施工图设计文件审 查批准书》。
(4)办结时限:自收到图纸资料,并缴纳设计质量审查 费用之日起,15个工作日内,提出图纸审查意见。

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二、实施程序

4.施工图设计质量审查

项 目 规 划 程 序

(5)收费标准:执行国家计委、建设部计价格[2002]10 号文件和省物价局、鲁价费发[2002]45号文件的有关规定, 按建筑面积计,分为住宅、商住楼、办公写字楼、医院、 托幼、中小学教学楼、高等院校教学楼、综合楼、商场、 宾馆、酒店、超市、工业项目、仓库等9类建筑按不同标 准计取。收费标准详见附表一。 (6)应注意的事项:该项审查的该项办结时限是15个工 作日内提出图纸审查意见,然后由设计、勘察单位根据 其意见对施工图作相应的修改。整个手续办理通常需要3 0个工作日。

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二、实施程序

5.地下人防工程设计与审查

项 目 规 划 程 序

(1)承办部门:济南市人民防空办公室
(2)申报资料: ①施工图设计文件2套(地下人防部分); ②计委立项批文; ③市规划局建设工程设计规划要求通知书及附图; ④人防结建手续证明。 (3)申办程序: 地下人防工程的设计应由具有相应资质的设计单位 来承担,如由济南市人防设计院或省人防设计院来设计, 达到人防保护等级,并办理了人防结建手续证明,则无 须再缴纳人防易地建设费。如为人防系统以外的设计院 设计,则须经过市人防办设计处的审查后方可通过。

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二、实施程序

5.地下人防工程设计与审查

项 目 规 划 程 序

(4)办结时限:如办理了人防结建手续证明,则无须办 理人防设计审查手续;如未办理人防结建手续证明,图 纸审查时限在10个工作日以内。
(5)收费标准:根据鲁价费发(2001)181号《关于调 整人防建设收费的通知》和济价费字(2001)259号《市 物价局、财政局、人防办转发省物价局、财政厅、人防 办<关于调整人防建设收费的通知>的通知》的规定,人 防易地建设费的标准为,按总建筑面积计,30元/平方米 计取。

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二、实施程序

6.建设工程规划许可证的办理

项 目 规 划 程 序

(1)承办部门:所属地区规划局
(2)申报资料: 申请阶段: ①书面申请(含建设要求和内容); ②1:500地形图; ③已批准的详细规划;

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二、实施程序

6.建设工程规划许可证的办理

项 目 规 划 程 序

(2)申报资料: 取证阶段: ①《建设工程规划许可证》申报表一式两份; ②建筑工程总平面图(加盖工程设计单位证书专用章) 一份; ③建筑和结构施工图的主要部分、室外工程平面图,装 订成册,一式两套; ④当年年度投资计划; ⑤有关部门的审核手续; ⑥已取得《建设用地规划许可证》的,须附土地使用权 批准文件。涉及房屋拆迁的,须附拆迁验收证明; ⑦按规定由专业主管部门审查的,应附其书面审查意见。

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二、实施程序

6.建设工程规划许可证的办理

项 目 规 划 程 序

(3)申办程序: 申请阶段: 持申报材料向市规划局提出申请;到市规划局规划 管理处办理《建设工程设计规划要求通知书》;省会规 划专家组评审;到市规划局规划管理处办理《建设工程 设计方案规划审查意见书》。 取证阶段: 开发商领取、填报《建设工程规划许可证申报表》, 并将申报表连同施工图及其它申报资料送规划局办理审 批手续。资料审核完毕,执由规划局开具的所属地区城 市建设基金管理办公室收费联络单,到基金办缴纳市政 设施配套费。同时,在市规划局缴纳城市规划技术咨询 服务费和建筑放线费。在缴纳上述费用后,方可领取建 设工程规划许可证。

2013-8-15

二、实施程序

6.建设工程规划许可证的办理

项 目 规 划 程 序

(4)办结时限: ①批准办证申请,15个工作日内;
②办理《建设工程设计规划要求通知书》,7个工作日内; ③办理《建设工程设计方案规划审查意见书》,7个工作 日内; ④办理施工图审查,20个工作日内。(方案或施工图修 改时间不计入办结时限内)

2013-8-15

二、实施程序

6.建设工程规划许可证的办理

项 目 规 划 程 序

(5)收费标准:根据济价非字(1996)154号文的规定, 市政设施配套费的收费标准为: 自建自用项目,111元/平方米; 一般商业项目,180元/平方米; 根据鲁建规字[2001]33号文的规定,城市规划技术咨 询服务费的收费标准按建筑类别的不同,分别计取不同 的费用;根据国家测绘局测绘产品价目表,建筑放线费 的收费标准为649元/点。
(7)应注意的事项:涉及到跨年度的工程,要在年底到 投资计划批复部门办理年度结转计划。

2013-8-15

一、概述

施工许可证的取得

工 程 建 设 程 序

申领建设工程施工许可证,是在办理《建筑工程规划 许可证》后,需要进行的验证工程建设符合开工要求的最 后法定程序,该证是申办开工的必备文件。
在市建委办理报建证后,开发商可在济南市建筑有形 市场办理施工、监理招投标、质量监督、安全监督、造 价、劳保统筹等手续后,向市建设管理部门提出开工申 请,经审查批准,核发施工许可证。

2013-8-15

二、实施程序

1.项目报建

工 程 建 设 程 序

1.承办部门:所属地区建设委员会
2.申报资料: ①计委批准的当年投资计划; ②市规划局建设工程设计规划要求通知书、定点红线图、 建设工程设计方案规划审查意见书; ③工程建设项目报建申请表。 3.申办程序:①到市建设行政主管部门领取报建申请表, 根据投资计划填写清楚并加盖单位公章。②持投资计划 及申请表报市建设行政主管部门,取得《工程建设项目 报建证》。

2013-8-15

二、实施程序

1.项目报建

工 程 建 设 程 序

3.申办程序: ①到市建设行政主管部门领取报建申请表,根据投资计 划填写清楚并加盖单位公章。
②持投资计划及申请表报市建设行政主管部门,取得 《工程建设项目报建证》。

4.办结时限:1个工作日。
5.收费标准:《报建证》工本费:10元。

2013-8-15

二、实施程序

2.建设工程施工、监理招投标

工 程 建 设 程 序

(1) 承办部门: 招标代理公司或开发商、市招标办(监督职责)
(2)申报资料: ①计委计划批文; ②市规划局建设工程设计规划要求通知书、定点红线图、 建设工程设计方案规划审查意见书; ③建设用地规划许可证; ④建筑工程规划许可证; ⑤报建证; ⑥施工单位应当具备《营业执照》、《资质证书》、 《安全资格证书》等证件; ⑦从事招标代理、工程造价咨询及经济咨询业务的中介 机构具有相应资格,持有有关证明、证件。

2013-8-15

二、实施程序

2.建设工程施工、监理招投标

工 程 建 设 程 序

(3)申办程序: ①招标单位提出招标申请; ②市招标办审查招标单位资格及招标文件; ③发布建筑工程招标公告; ④投标单位提出投标申请; ⑤招标单位预审投标单位资格并优选投标单位; ⑥确定评标和定标方法; ⑦向投标单位发放标书; ⑧确定评标组织; ⑨投标单位投递标书; ⑩开标、评标、定标; ⑾发布中标公告、取得中标通知书; ⑿签订、审查鉴证合同;

2013-8-15

二、实施程序

2.建设工程施工、监理招投标

工 程 建 设 程 序

(3)申办程序: ⒀核定工程定额取费标准; ⒁分别办理注册登记施工队伍、审查其他事项; ⒂集中收缴有关规费; 按照《招投标法》的有关规定,在市招标办登记备 案。备案资料包括招标情况说明、开发商的招标文件、 中标单位的投标文件、评标的原始记录、中标通知书。

2013-8-15

二、实施程序

2.建设工程施工、监理招投标

工 程 建 设 程 序

(4)办结时限: ①审查招标单位资格、招标申请书和招标文件,在三日 内完成; ②评标、定标,一般工程在三日内完成;大、中型工程 在七日内完成,特殊工程可适当延长; ③审查合同,在收到送审文本后三日内完成。 (5)收费标准:招标完成后,应缴纳下列费用:工程招 标管理费,中标价的0.55‰;招标公证费,2000元/中标单 位。 (6)应注意的事项:如开发商自行招标,需提前向招标 办申请,经该办同意后方可实施。

2013-8-15

二、实施程序

2.造价、劳保、质量监督、交易信息手续

工 程 建 设 程 序

造价、劳保、质量监督、交易信息手续在建筑有形 市场仅须交纳费用即可。办结时限,1个工作日。其标准 分别为: (1)质量监督费 1.4‰ (2)造价管理费 0.9‰ (3)交易信息费 0.6‰ 以上费用的计算基数是:建筑面积*收费基数(收费基数 的标准参见济建工字[2002]第16号文,详见附录五)
(5)劳保统筹费 该费用由济南市建筑工程劳保费管理 办公室收取,收费标准为建安工程总造价的26‰。工程 造价3000万元以内的须一次缴清,3000万元以上首次须 缴付50%以上,分期缓交不超过两次。

2013-8-15

二、实施程序

3.建筑工程施工许可证的办理

工 程 建 设 程 序

(1)承办部门:所属地区建设委员会
(2)申报资料: ①报建证; ②计委立项批文; ③市规划局建设工程设计规划要求通知书及附图; ④施工合同备案登记表; ⑤质监委托书; ⑥监理合同鉴证; ⑦施工单位安全报监书; ⑧总包单位中标通知书; ⑦建筑工程质量责任卡; ⑧施工许可申请表。

2013-8-15

二、实施程序

3.建筑工程施工许可证的办理

工 程 建 设 程 序

(3)申办程序: ①开发商领取、填报《济南市建设工程施工许可申请 表》、《工程质量责任卡》、《质监委托书》; ②将上述三表连同其它申报资料送建筑有形市场市建委 窗口办理审批手续; ③交纳墙体材料节能费和散装水泥保证金后,领取施工 许可证。
(4)办结时限:自收到申办资料,并缴纳墙体材料节能 费和散装水泥保证金之日起,5个工作日内,核发《建设 工程施工许可证》

2013-8-15

二、实施程序

3.建筑工程施工许可证的办理

工 程 建 设 程 序

(5)收费标准:在此阶段,需交纳墙体材料节能费,10 元/平方米;散装水泥保证金2.5元/吨。
(6)应注意的事项:①施工许可证实行一个单项建设工 程,实行一份施工许可;②施工许可证分为正本、副本, 正本由开发商保存,副本由施工企业保存,作为竣工验 收资料。

2013-8-15

一、概述

1.房屋预售许可证的取得

经 营 程 序

我国实行商品房预售许可证,开发商进行商品房预 售,应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记手续, 取得《商品房预售许可证》。

2013-8-15

二、实施程序

1.房屋预售许可证的取得

(1)承办部门:所属地区拆迁管理办公室

经 营 程 序

(2)申报资料: ①商品房预售申报表; ②土地使用权证书; ③按提供预售的商品房计算投入建设的资金达到工程建 设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期 的证明材料; ④开发资质等级证书和开发经营许可证; ⑤工程施工合同; ⑥预售商品房分层平面图。

2013-8-15

二、实施程序

1.房屋预售许可证的取得

经 营 程 序

3.申办程序: 拆迁办收到申请后3日内对申请材料进行初审,并进 行现场查勘。2.初审和现场查勘合格的,办理预售许可。 4.办结时限:收到申报表和申报资料后,7日内办理完毕。

2013-8-15

一、概述

2.房屋权属证书的取得

经 营 程 序

我国实行房屋所有权登记发证,房屋权属证书是房 屋所有人依法拥有房屋并对房屋行驶占有、使用、处分、 收益权利的唯一合法凭证。工程竣工验收合格后,即可 办理新建房屋确权登记手续。

2013-8-15

二、实施程序

2.房屋权属证书的取得

1.承办部门:所属地区房产管理局各区房管局

经 营 程 序

2.申报资料: ①营业执照或法人代码证; ②土地使用权证; ③建设用地规划许可证; ④建设工程规划许可证; ⑤建设工程施工许可证; ⑥建设工程(质量)竣工验收证明; ⑦房屋平面图(房屋坐落平面图、房屋分层分户平面图、 房屋分户平面图)。

2013-8-15

二、实施程序

2.房屋权属证书的取得

经 营 程 序

3.申办程序: ①开发商到房屋所在区房管局填写房产登记申请书,提 供规定的资料进行登记; ②区局房管局对申报资料进行初审,并委托市房屋测绘 中心到现场勘测丈量、绘制平面图; ③符合登记要求的将全部资料一式两份(原件一份,复 印件一份),图纸一式三份(有共有权人的按共有人数 增加图纸)报市房屋产权登记中心审批签发房屋权属证 书; ④房屋产权登记中心委托区房管局将权属证书发给开发 商。

2013-8-15

二、实施程序

2.房屋权属证书的取得

经 营 程 序

4.办结时限: 办理各种房屋权属登记,负责初审、复审、审批的 区房管局、市房屋产权登记中心等职能部门,应在5个工 作日内完成所承担环节的工作事项。对符合规定条件的 申报件,权属证书应在15个工作日内办理完毕。 5.收费标准: 房屋初始登记费80元/套,住宅平房及别墅按每证80 元计收。每增加一本权属证书加收10元,地下室不收取 登记费。如为自建自用,则不需交纳交易手续费;如进 行交易买卖,则须按成交价的0.5%计取交易手续费。

2013-8-15

概述

3.住宅质量保证书与住宅使用说明书

经 营 程 序

商在商品房交付时,应当向购买人提供《住宅质量 保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》 用于明确开发商应承担的保修责任,《住宅使用说明书》 的作用是向业主提示合理使用住房的注意事项。

《住宅质量保证书》的内容: (1)工程质量部门核验的质量等级; (2)保修范围; (3)保修期; (4)用户报修的单位; (5)答复和处理的时限。

2013-8-15

概述

3.住宅质量保证书与住宅使用说明书

经 营 程 序

《住宅使用说明书》的内容: (1)开发单位、设计单位、施工单位,委托监理的应注 明监理单位; (2)结构类型; (3)装修、装饰注意事项; (4)上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施 配置的说明; (5)有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事 项的说明; (6)门、窗类型,使用注意事项; (7)配电负荷; (8)承重墙、保温墙、防水层、阳台等注意事项说明; (9)其他需要说明的问题; (10)住宅中配置的设施、设备、生产厂家使用说明书。

2013-8-15

概述

3.住宅质量保证书与住宅使用说明书

经 营 程 序

应注意的事项: (1)“两书”的交付时间为:商品房交付的时间; (2)商品房的保修期以将竣工验收的住宅交付用户使用 之日起计算; (3)两书执行1998年建设部颁布的《商品住宅实行住宅 质量保证书和住宅使用说明书的规定》。

2013-8-15

房地产项目开发流程
一、项目开发前期调研程序

二、项目立项过程程序
三、土地使用权的取得程序

四、征地拆迁程序
五、项目规划程序 六、工程建设程序 七、经营程序

流程复习
2013-8-15

The End
后续课件即将推出敬请关注

Shark· Eric 2010
2013-8-15

免责申明: 本课件所涉及内容为网络收集,文字部分参考网络 资料《房地产项目开发全过程细解》制作,内容以济南市 房地产项目开发为案例,PPT模板为Shark· Eric原创制作, 其中涉及的知识分享为网络传播,如需转载请标明出处, 谢谢。

2013-8-15


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