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案例分析:地价应计入房产原值缴房产税


案例分析:地价应计入房产原值缴房产税 2013-8-13 10:42 赵德新 【大 中 小】 【打印】 【我要纠错】 《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》 (财 税〔2010〕121 号)第三条对将地价计入房产原值征收房产税问题作出规定,对按照房产原 值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付 的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于 0.5 的,按房产建筑面积的 2 倍计算 土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 如果企业通过招拍挂的方式取得土地使用权, 其土地价值包括土地出让价、 为取得土地 使用权而缴纳的相关税费以及开发土地发生的成本费用等。企业根据《企业会计准则》将上 述土地价值记入“无形资产”后,应根据财税〔2010〕121 号文件第三条的规定,从 2011 年 1 月 1 日起并入房产原值申报房产税。 税务机关在日常征管与稽查中, 要注意查看企业取 得土地使用权后与国土资源管理部门签订的《成交确认书》及《国有建设用地使用权出让合 同》 所确认的出让价格, 并查看土地使用权过户中所缴纳的相关税费以及取得土地使用权初 期所发生的开发费用,从而确定地价总额,并依法计入房产原值征收房产税。 案例 某电子有限公司于 2009 年 8 月在毗邻某市通过招拍挂的方式取得一块 168910 平方米 土地的使用权,该公司根据竞价和《国有建设用地使用权出让合同》 ,支付土地出让金 3504 万元,在办理土地使用权过户手续中,缴纳契税、耕地占用税及印花税共 1007 万元,合计 4511 万元,并进行如下账务处理(单位:万元,下同) : 借:无形资产 4511 贷: 银行存款 4511。 该公司在其取得的土地上建设厂房和综合楼, 总建筑面积 81356 平方米。 2011 年 6 月, 完工 A2~A8 号共 7 间厂房, 建筑面积 49628 平方米, 并办理了竣工验收, 完工厂房原值 2432 万元(不含应摊入地价)并转账。会计处理为: 借:固定资产——A2~A8 号厂房 2432 贷:在建工程 2432。 分析 根据《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》 (财税地字 〔1986〕8 号)第十九条的规定,该公司 2011 年 6 月竣工验收的 7 间厂房,应从次月即 7 月起征收房产税。根据财税〔2010〕121 号文件的规定,该公司记入“无形资产”的地价应 并入房产原值征收房产税。具体计算如下: 1.宗地容积率为:总建筑面积 81356 平方米÷土地面积 168910 平方米≈0.48。

2.由于宗地容积率低于 0.5,按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计入房产 原值的地价为:总地价 4511 万元÷土地面积 168910 平方米×建筑面积 81356 平方米×2≈ 4345.5(万元) 。 3.已完工并从 7 月 1 日起征收房产税的房产应摊入的地价为: 4345.5 万元÷总建筑面积 81356 平方米×完工建筑面积 49628 平方米=2650.7(万元) 。 因此,该公司完工厂房的计税房产原值总额为 5082.7(2432+2650.7)万元,其中摊入 的地价为 2650.7 万元。 地税机关于 2012 年对该公司 2010 年和 2011 年地方税费缴纳情况进 行稽查时,调增该公司 2011 年下半年计税房产原值 2650.7 万元,查补房产税 12.7 万元。


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